Globālās ekonomiskās krīzes vidū Dubaijā normāli bija mājokļu cenu kritumi un iesaldētās būvlaukumi. Tomēr, ņemot vērā šīs pilsētas kā tūrisma un biznesa centra pievilcību, situācija sāka diezgan ātri uzlaboties, taču pilnīgas atveseļošanās priekšā bija garš un grūts ceļš.
Un 2012. gadā paziņojums par to, ka Dubaijas nekustamo īpašumu tirgū atkal bija pienācis labākais laiks, vairs nav nepamatots, uz to norāda konsultāciju uzņēmumu un reitingu aģentūru dati. Pēc Dubaijas Zemes departamenta datiem, 2012. gada pirmajā pusē darījumu ar nekustamo īpašumu apjoms pieauga par 21%, salīdzinot ar to pašu periodu pērn, un sasniedza 63 miljardus dirhamu (17,2 miljardus USD). Īres cenas sāk augt, attīstības uzņēmumi atsāk iepriekš iesaldēto būvniecību un paziņo par jaunu projektu uzsākšanu. Tomēr vairums pētījumu ir vienisprātis, ka cenu un īres cenu pieaugums dažādos Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus segmentos ir nevienmērīgs, un tas kļūst arvien sadrumstalotāks. Tātad, cik patiesi lieliska un stabila ir tirgus revitalizācija, un kas īsti notiek ar cenām, it īpaši tā sauktajās “freehold” - vietās, kur ārzemniekiem ir atļauts iegādāties īpašumu īpašumā?
Mēģināsim to izdomāt ar Dubaijas nekustamo īpašumu tirgus speciālistu palīdzību.
Dzīvojamā īpašuma pirkšana
Dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgū vērojams diezgan straujš cenu pieaugums. Tomēr galvenokārt tā ir koncentrēta villu segmentā, kur cenas jau ir sasniegušas vai pārsniegušas pirmskrīzes līmeni. Globālā tirgus perspektīvas konsultāciju uzņēmuma Jones Land LaSalle (JLL) ziņojumā par 2012. gada trešo ceturksni tika atzīmēts villa cenu pieaugums Dubaijā par 23% pēdējo 12 mēnešu laikā. Tajā pašā laikā dzīvokļi vienlaikus ir palielinājušies tikai par 4%.
Palielināts pieprasījums pēc villām un rātsnamiem tādās teritorijās kā Springs, Pļavas, Arābijas rančas un Jumeirah salas. Piemēram, Springsu apgabalā divu guļamistabu pilsētas mājas izmaksas sasniedza 1,5 miljonus dirhamu (apmēram 410 tūkstošus dolāru), bet ar trim guļamistabām - 2,2 miljonus dirhamu (apmēram 600 tūkstošus dolāru). Salīdzinot ar pagājušo gadu, cenas pieauga par 25–30%, īpaši strauja izaugsme bija vērojama 2012. gada trešajā ceturksnī, kad divu guļamistabu pilsētas mājas cena pieauga no 1,38 līdz 1,5 miljoniem dirhamu (no 380 līdz 410 tūkstošiem dolāru), un trīs guļamistabu villas - no 2,0 līdz 2,2 miljoniem dirhamu (no 550 līdz 600 tūkstošiem dolāru).
Dzīvojamo dzīvokļu cenas pieaug lēnāk, kaut arī daudz kas ir atkarīgs no katra konkrētā rajona popularitātes. Prestižos projektos ar labu atrašanās vietu, piemēram, Jumeirah Beach Residence un Dubai Marina, cenas pieaug diezgan ātri, taču mazāk prestižos segmentos tās var neuzrādīt pozitīvu dinamiku. Jāpatur prātā arī tas, ka, lai arī nekustamo īpašumu projekti, ieskaitot ļoti lielus, pēdējās nedēļās un mēnešos atkal ir sākuši darboties Dubaijā, tie drīz tirgū nenāks. Līdz tam vairāku "zaudēto" dēļ gadu krīzes dēļ Dubajā būs ierobežots jaunu mājokļu piedāvājums.
Komentārs: Imex Real Estate
Dmitrijs Strakhovs: “Patiesībā daudzas pasaules konsultāciju aģentūras nesen ir ziņojušas, ka Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus ir pārdzīvojis globālās ekonomiskās krīzes sekas un ir sācis stabili augt. Tiesa, mājokļu cenu pieauguma pakāpe un lielums ir ļoti atkarīgs no tādiem faktoriem kā platība, attālums no jūras, infrastruktūras attīstība utt. Tomēr var atzīmēt diezgan stabilu Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus pieaugumu kopumā, turklāt mēs runājam gan par īres, gan pārdošanas tirgu. Dzīvokļi un villas jaunos projektos no zināmiem "attīstītāji, piemēram, Emaar un Nakheel, ļoti ātri izpārdod, kas nozīmē, ka tiek atjaunota investoru uzticība. Labs pieprasījums un ierobežots, objektīvu iemeslu dēļ jaunu mājokļu piedāvājums, īpaši piekrastes, rada apstākļus stabilam cenu pieaugumam."
Īres mājokļi
Līdzīga aina parādās īres mājokļu tirgū ar atgriešanos pie pirmskrīzes rādītājiem. Tajā pašā laikā īres maksas pieaugums ir vienmērīgāks nekā villu un dzīvokļu cenu izmaiņas. Tas pats JLL globālā tirgus perspektīvas ziņojums par 2012. gada trešo ceturksni parādīja, ka villas īres izmaksas divpadsmit mēnešiem no 2011. gada septembra līdz 2012. gada septembrim palielinājās par 7%, bet dzīvokļiem - par 5%. Turklāt, lai gan nekustamo īpašumu cenu pieaugums ir ievērojami lielāks prestižos rajonos, salīdzinot ar pieticīgākiem, nomas likmes pieaug gan vienā, gan otrā segmentā. Piemēram, ievērojams īres cenu pieaugums tika reģistrēts tādās budžeta jomās kā Discovery Gardens un International City.
Nakheel zemo izmaksu attīstības apgabalā Discovery Gardens nomas maksas ir palielinājušās par 25% kopš 2012. gada sākuma. Studijas tipa dzīvokļa īre šajā apgabalā tagad maksās 32–38 tūkstošus dirhamu (no 8,7 līdz 10,3 tūkstošiem dolāru) gadā, savukārt 2012. gada pirmajā ceturksnī tā bija 25–27 tūkstoši dirhamu (no 6800 līdz 7350 dolāru). Vienas guļamistabas dzīvokļa īres izmaksas sasniedz 43-52 tūkstošus dirhamu (11700-14100 dolāru), savukārt 2012. gada pirmajā ceturksnī tās nepārsniedza 38-40 tūkstošus dirhamu (10300-10900 dolāru). Lai arī luksusa nekustamo īpašumu īre Dubaijā nav tik dārga, pēc šī rādītāja tā joprojām ir viena no pirmajām vietām pasaulē. Piemēram, konsultāciju uzņēmuma Knight Frank galvenais globālās īres indekss, kas parāda ātrumu, par kādu 5 procenti prestižāko pilsētas dzīvojamo nekustamo īpašumu kļūst dārgāki, kopš gada sākuma ir pieaudzis par 3%. Tādēļ Dubaija ieņēma 9.vietu starp ziņojumā iekļautajām pasaules pilsētām, apsteidzot citas Singapūru, Honkongu un Maskavu un zaudējot tikai tādām pilsētām kā Ņujorka, Šanhaja, Pekina, Cīrihe un Toronto.
Komentārs: Imex Real Estate
Eduards Burakovs: "Pēdējā pusotra gada laikā pieprasījums pēc dzīvojamo nekustamo īpašumu nomas Dubaijā ir nepārtraukti audzis. Tas galvenokārt ir saistīts ar Dubaijas iedzīvotāju skaita pieaugumu un pastāvīgo ārvalstu emigrantu pieplūdumu. Šis faktors neapšaubāmi norāda uz emirāta ekonomikas izaugsmi. Turklāt Dubaija velk. īrnieki no kaimiņu emirātiem, piesaistot viņus ar augstu dzīves līmeni un attīstītāku infrastruktūru. Abū Dabī iestādes pat nolēma noteikt aizliegumu ierēdņiem īrēt mājokli Dubaijā, jo daudzi cilvēki dod priekšroku atdzīvojas Dubaijā, strādājot Abu Dabi. Un tas ir neskatoties uz ikdienas braucienu virs 100 km vienā virzienā. "
Biroja nekustamā īpašuma tirgus
Iespējams, vispretrunīgāk vērtētā situācija vērojama biroju nekustamā īpašuma tirgū Dubaijā. No vienas puses, pēc dažādiem avotiem, pieprasījums pēc birojiem Dubaijā ir atgriezies 2007. gada pirmskrīzes līmenī. To sekmēja pasaules naftas un gāzes kompānijas, kas aktīvi dodas uz Dubaiju, lai izmantotu augstās ogļūdeņražu cenas un atrastu jaunus tirgus. Ievērojama pieprasījuma daļa attiecas uz uzņēmumiem, kas jau darbojas Dubaijā, un tie paplašinās, pateicoties emirāta ekonomikas izaugsmei un augstajai biznesa aktivitātei reģionā.
Tajā pašā laikā Dubaijā ir pārmērīgs biroju nekustamo īpašumu piedāvājums, kas negatīvi ietekmē nomas likmes un noslogojumu. Tajā pašā laikā pastāvīgi tiek pasūtīts ievērojams daudzums augstas kvalitātes biroju telpu, piemēram, aktīvi attīstītajā biznesa līča rajonā.
Tā rezultātā nomas cena tiek uzturēta stabilā līmenī tikai augstvērtīgākajos īpašumos ar labu atrašanās vietu. Piemēram, International Financial City - prestižākā biroja nekustamā īpašuma tirgus segmenta - nomas likmes tiek turētas AED 2700 (750 USD) par kvadrātmetru gadā. Salīdzinoši stabilās B klases biroja telpu nomas izmaksas Tecom apgabalā, kur tās vidēji gadā ir 1100 dirhami (apmēram 300 USD) par kvadrātmetru.
Tomēr Tecom, tāpat kā Business Bay un Jumeirah Lake Towers, ir augsts neaizņemto platību procents, un vecākos biroju kompleksos īpašnieki vēl jo vairāk ir spiesti pastāvīgi samazināt nomas likmes, lai piesaistītu īrniekus.
Kas ir priekšā?
Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus pabeidz šķembu tīrīšanu, kas palicis pāri no nesenās krīzes, un gatavojas jaunam lēcienam. Pārdzīvojuši krīzi, nekustamo īpašumu attīstītāji sakārto savas finanses un ziņo par peļņas pieaugumu, agrāk iesāktie projekti tiek pabeigti, jo pilnīgi bezcerīgā stāvoklī esošā valsts meklē jaunus investorus.
Pirmoreiz kopš krīzes sākuma vadošie tirgus dalībnieki paziņoja par jauniem projektiem. Kapitāls atkal ir ieplūdis Dubajā no visa reģiona, un ne tikai tāpēc, ka tas ir apstiprinājis savu “drošā patvēruma” statusu ar lielisku infrastruktūru un investīciju klimatu.
Tajā pašā laikā visi lielākie spēlētāji nevēlas atkārtot strauji augošās cenas 2007. – 2008. Gadā, kurās spekulatīvā komponenta īpatsvars bija ļoti augsts. Arī lielākie attīstības uzņēmumi Emaar un Nakheel, kas gandrīz vienlaikus ierobežoja nepabeigtu dzīvokļu un villu spekulatīvas tālākpārdošanas iespējas savos jaunajos projektos, arī veica pasākumus šajā virzienā. Tādējādi nekustamā īpašuma cenu pieaugums nebūs tik straujš kā uzplaukuma laikā pirms krīzes. Bet tiem, kas meklē iespēju ilgtermiņa ieguldījumiem, Dubaijā paveras jaunas iespējas. Investīciju objektu izvēlei ir jāpieiet tikai ļoti uzmanīgi.
Papildu informāciju par sava īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā varat iegūt no IMEX Real Estate speciālistiem pa tālr. Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu[email protected].
