Rustar nekustamā īpašuma konsultācija
Vai esat kādreiz domājuši, ka tad, kad cilvēks pērk dzīvokli kredītā, galu galā viņš to pārmaksā divreiz vai divas reizes. Viena doma par to nomāc nākamos kredītņēmējus, jo ne visi ir gatavi iegādāties mājokli par “dubultu” cenu. Un pārliecinājumi, piemēram, "jūs ieguldāt savā nākotnē", sagādā maz naudas, lai arī ko, ļoti žēl. Un velti, jo jūs varat matemātiski pierādīt, ka laiks tiešām ir dārgāks nekā nauda, un, visticamāk, ieguvējs būs aizņēmējs, kurš ņem ilgtermiņa aizdevumu.
Mūsdienu realitāte pastāvīgi maina lietu un preču cenas (ieskaitot kvadrātmetrus). Nekustamā īpašuma cenas, kā likums, ir augstākas nekā bija - inflācijas dēļ. Nauda pakāpeniski nolietojas, un lietas, gluži pretēji, kļūst dārgākas. Ja cenas par kvadrātmetru gadiem nemainītos, aizņēmēju patiešām mierinātu tikai tas, ka, kaut arī viņš bija pārmaksājis par dzīvokli, viņš ieguldīja šo naudu savā ģimenē un bērnos. Tomēr, pateicoties inflācijai, tas nav vienīgais mierinājums. Augošās kvadrātmetru cenas pakāpeniski "apēd" pārmaksu. Protams, tirgū var būt lejupslīde un stagnācija, taču to noteikti neapdraud Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus - un ilgtermiņā - 10-20 gadus - kvadrātmetri joprojām būs ievērojami dārgāki nekā tagad.
Ja tirgus pakāpeniski aug, tad aizdevuma pārmaksa 1,5 - 2 reizes pārklājas ar faktu, ka pašam dzīvoklim šajā laikā cenas palielināsies vairākas reizes. Bet kāpēc šī izaugsme ir atkarīga? Ir kritisks tirgus pieauguma temps, virs kura dzīvokļu cenu pieaugums pārsniedz aizdevumu pārmaksas, bet zemāk - ne. Tas ir, ja tirgus aug vidēji straujāk nekā šī vērtība, tad aizņēmējs gūst labumu no parādos nopirkta dzīvokļa izmaksu pieauguma. Lai tirgus pilnībā kompensētu aizdevumu samaksu, pietiek ar minimālu pieaugumu - vidēji 3-5% gadā. Tas ir daudz zemāks nekā pašreizējais inflācijas līmenis. Ja tirgus pieauguma temps ir 10-20% gadā, tad ieguvums aizņēmējam ir acīmredzams.
1. piemērs.
Standarta aizdevums
Ņemiet mājokļa aizdevuma standarta parametrus: termiņš - 10 gadi, iemaksa - 30% no mājokļa izmaksām un procentu likme - 12%. Mūsu aprēķini rāda, ka ar šiem aizdevuma parametriem pietiek, ja tirgus izaugsme ir vidēji par 3,6% gadā. Tad summa, par kuru dzīvoklim pieaugs cena 10 gadu laikā, ir vienāda ar pārmaksu. Ja tirgus cenas šajos 10 gados pieaugs vidēji straujāk par 3,6% gadā, tad dzīvokļa izmaksu pieaugums pārsniegs aizdevuma pārmaksu. Pieņemsim, ka mēs uz kredīta paņēmām dzīvokli 300 tūkstošu dolāru vērtībā. Tad 10 gadu laikā pārmaksātā summa būs aptuveni 127 tūkstoši dolāru. Bet gadu gaitā dzīvokļa izmaksas, kuru tirgus pieaugums būs 3,6% gadā, sasniegs aptuveni 427 tūkstošus dolāru.
2. piemērs
Pirmā iemaksa bez nulles
Mēs atstāsim tos pašus parametrus (termiņš 10 gadi, procentu likme - 12% gadā), tikai pirmā iemaksa būs nulle. Nesen populārs banku produkts. Attiecīgi, lai “slēgtu” pārmaksu par dzīvokli, tirgum vajadzētu augt nedaudz straujāk - par 4,8% gadā.
Atkarība ir saprotama: jo vairāk cilvēks ņem, jo vairāk viņš pārmaksā. Jo zemāka pirmā iemaksa, jo lielāka ir tirgus izaugsme. Kas notiek ar mūsu dzīvokli par 300 tūkstošiem dolāru? Šajā gadījumā aizdevuma pārmaksa uz 10 gadiem būs aptuveni USD 180 tūkstoši. Bet dzīvoklis ar tirgus pieauguma tempu 4,8% gadā maksās apmēram 480 tūkstošus dolāru.
3. piemērs
Pieņemsim, ka mēs ņemam aizdevumu ar iemaksu 30% gadā - 12% gadā, bet uz 30 gadiem. Izrādās, ka tagad tirgum vajadzētu augt lēnāk - tikai 2,8% gadā, lai 30 gadus varētu “apēst” pārmaksu. Tātad, jo ilgāks termiņš, jo dārgāks kļūst dzīvoklis. Šajā situācijā 30 gadu laikā pārmaksātā summa būs pat lielāka par sākotnējām dzīvokļa izmaksām. Tas ir, pārmaksa par dzīvokli 300 tūkstošu dolāru vērtībā būs 380 tūkstoši dolāru. Bet dzīvoklis 30 gadiem ar tirgus pieauguma tempu 2,8% gadā maksās jau 680 tūkstošus USD.
Attiecībā uz aizdevuma trešā parametra - procentu likmes - rīcību tas neprasa atsevišķu skaidrojumu. Ir acīmredzams, ka jo augstāks procents, jo augstāks ir tirgus pieauguma temps.
Tātad, galvenie ieteikumi dzīvokļa pirkšanai uz kredīta no RustaR Real Estate konsultantiem:
- Jo zemāka iemaksa aizdevumā, jo ātrāk tirgum jāaug, lai kompensētu pārmaksu un otrādi. Tas ir, jo vairāk aizņemsies naudu, jo vairāk būs atkarīgs no tirgus.
- Jo ilgāks periods, uz kuru aizņēmējs ņem aizdevumu, jo lielāks ieguvums. Tas ir salikto procentu spēks - jūs atmaksājat aizdevumu vienādās daļās, un tirgus cenas pieaug eksponenciāli.
- Jo augstāka ir aizdevuma likme, jo ātrāk tirgum jāaug, lai kompensētu pārmaksu. Tas ir, augstas aizdevumu likmes atmaksājas ar augstām tirgus pieauguma likmēm: ja tirgus paliek nekustīgs, aizņemties ar augstām procentu likmēm nav izdevīgi.
Pārsteiguma noguldījumi vai kāpēc Bils Geitss nopirka māju uz kredīta
Vai esat kādreiz domājuši, kāpēc rietumos cilvēki vienmēr pērk mājokli kredītā, pat ar naudu? Gan aizņēmēji kļūst gan miljonāri, gan bijušie prezidenti. Tāpēc viņi ir miljonāri: viņi zina, kā skaitīt naudu. Pat ja cilvēkam ir nauda, viņam ir izdevīgāk to ieguldīt biznesā, savā biznesā vai akcijās, un, visbeidzot, vienkārši ielieciet to bankā, lai veiktu depozītu. Un dzīvokļa pirkšana notiek nevis ar savu naudu, bet ar bankas naudu. Pat iemaksājot depozītu par laiku, kad aizņēmējs maksā aizdevumu, viņš “nomet” vairāk nekā divas reizes, salīdzinot ar summu, kas piešķirta aizdevuma samaksai.
Šeit ir konkrēts piemērs. Teiksim, ka mēs pērkam dzīvokli par USD 300 tūkstošiem. Aizdevuma parametri: termiņš - 10 gadi, iemaksa - nulle, aizdevuma procentu likme - 12%. 10 gadu laikā "pārmaksa" par dzīvokli būs aptuveni 180 tūkstoši dolāru, tas ir, apmēram 60% no sākotnējām mājokļa izmaksām. Bet mēs ņēmām aizdevumu no bankas. Un viņi paši sev iemaksā USD 300 tūkstošus ar depozītu 8% gadā. Pēc 10 gadiem šī summa palielināsies līdz 647 tūkstošiem dolāru, tas ir, vairāk nekā 2 reizes. Tomēr jāpatur prātā, ka sākotnējā posmā depozīts atpaliks no aizdevuma maksājumiem, un kaut kur termiņa vidū tas tos sāk apsteigt. Parasti cilvēks veic salīdzinājumus par pirmo investīciju gadu un ir vīlies, bet kaut kādu iemeslu dēļ tikai daži domā par iespējamo. Un nākotnē summa, kas pieaug depozīta kontā, tiek garantēta, lai pārsniegtu maksājumus par mājokļa aizdevumu, kas tiek izmaksāti vienādās daļās visā periodā.
Aizņēmējam nav ko zaudēt.
Kuru no iepriekšminētajiem mēs varam secināt? Izrādās, ka gandrīz jebkurā situācijā tirgū, papildus globālajai finanšu vai politiskajai krīzei, mājas pirkšana uz kredīta ir izdevīgs bizness, pat ja jums ir skaidra nauda dzīvokļa iegādei. Tomēr dzīvē, papildus matemātikai, ne mazāk svarīga ir psiholoģija. Ja jums ir neērti dzīvot uz kredīta, ieguldot finanšu instrumentos - viss iepriekš minētais nav paredzēts jums. Ja esat gatavs pievienoties finanšu kultūrai - atcerieties, ka ar mājokļu aizdevumiem jūs, visticamāk, neko nezaudēsit.
