Mēs turpinām rakstu sēriju par nekustamā īpašuma iegādi Dubaijā. Nav noslēpums, ka parastam pircējam nav viegli orientēties procesuālajos aspektos. Turklāt emisijas cena ir diezgan augsta, un iespējamiem riskiem darījuma izpildes laikā jābūt minimāliem. Šodien mēs soli pa solim apskatīsim īpašumu pirkšanas procedūru Dubajā un centīsimies visus svarīgākos aspektus aptvert sīkāk. 
Mūsu tautiešiem, kuri nolemj iegādāties nekustamo īpašumu AAE, jāpatur prātā, ka Apvienotajos Arābu Emirātos joprojām nav vispārēju federālo likumu par nekustamo īpašumu. Katrs no septiņiem emirātiem patstāvīgi regulē visus jautājumus, kas saistīti ar nekustamā īpašuma tirgu tās teritorijā. Progresīvākais šajā virzienā, tradicionāli, ir Dubaija.
Dubaijā ir visattīstītākā un pārredzamākā tiesiskā sistēma nekustamo īpašumu jomā. Saskaņā ar Dubaijas emirāta likumiem to ārvalstu valstu pilsoņiem, kas nav Arābu līča sadarbības padomes (GCC) locekļi, ir tiesības tieši iegūt īpašumus Dubaijā ar īpašumtiesībām (“freehold”) īpaši noteiktās teritorijās, tā saucamajās freehold zonās.
Šādu zonu saraksts ir noteikts ar Dubaijas valdnieka 2006. gada dekrētu Nr. 3. Tie ietver gandrīz visu "jaunās Dubaijas" teritoriju, ieskaitot tādas populāras teritorijas kā Dubaijas jahtu osta, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah ezeru torņi, Dubaijas centrs un citas.
Tiesības uz nekustamo īpašumu īpašā reģistrā reģistrē Dubaijas Zemes departaments, un īpašniekiem tiek izsniegts reģistrācijas sertifikāts (tā sauktais “Īpašuma akts”). Nekustamā īpašuma darījumu reģistrācija tiek veikta, sazinoties ar pircēja un pārdevēja Zemes departamentu, un nekavējoties pircējam tiek izsniegta reģistrācijas apliecība, kas apliecina īpašumtiesības uz iegādāto īpašumu. Šī "tūlītējās" reģistrācijas procedūra maksimāli vienkāršo nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas procesu un samazina iespējamos riskus gan no pārdevēja, gan no pircēja puses.
Atbilstību uzrauga Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus pārvaldes iestāde (RERA). It īpaši tā ir atbildīga par nekustamā īpašuma projektu reģistrāciju, kā arī par obligātu reģistrāciju attīstītājiem, nekustamā īpašuma aģentūrām un pašiem aģentiem.
RERA darbība galvenokārt ir vērsta uz pircēju un pārdevēju tiesību un interešu aizsardzību un ir paredzēta, lai samazinātu aģentu krāpšanas iespēju. Pārbaudīt jebkuras nekustamā īpašuma aģentūras un tās aģentu reģistrāciju ir ļoti vienkārši. Lai to izdarītu, vienkārši dodieties uz oficiālo RERA vietni www.rpdubai.com.
Vispārīgi runājot, īpašuma pirkšanas procedūra Dubaijā vairumā gadījumu ir šāda:
1. Pircējs izvēlas īpašumu, kuru vēlas iegādāties
Vienkāršākais un efektīvākais veids ir sazināties ar kādu no nekustamā īpašuma aģentūrām, kas darbojas Dubaijas tirgū. Fakts ir tāds, ka bez aģentu dalības Dubaijā, tāpat kā pārējā pasaulē, gandrīz neviens darījums ar nekustamo īpašumu nav pabeigts. Tieši nekustamo īpašumu aģentūrās visbiežāk piesakās klienti, kuri vēlas īrēt, īrēt, pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu. Darbojoties tirgū, aģentiem, tāpat kā nevienam citam, nav informācijas par to, kas, ko un cik daudz vēlas īrēt, īrēt, pārdot vai pirkt. Vairumā gadījumu darījumā starp pārdevēju un pircēju nekustamā īpašuma aģentūra darbojas kā trešā persona, garantējot abu intereses. Tomēr jāpatur prātā, ka ne visi profesionālie tirgus dalībnieki ir pienācīgi reģistrēti un rīkojas likumīgi.
Pirmkārt, saskaņā ar Dubajas Zemes departamenta priekšsēdētāja 2006. gada rīkojumu Nr. 85 visām nekustamā īpašuma aģentūrām, kas darbojas Dubaijā, ir jābūt licencētai šāda veida darbībām un jāreģistrējas Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus pārvaldes iestādes (RERA) īpašajā reģistrā. Tā kā AAE biznesa vienībām nav universālas rīcībspējas, licencē skaidri jānorāda atļautais darbības veids.
Piemēram, veicot starpniecību pārdošanas, pirkšanas vai nomas gadījumā, šie darbības veidi ir skaidri jānorāda licencē. Tajā pašā laikā visiem uzņēmuma aģentiem ir jāiziet atbilstošs apmācības kurss un jāsaņem personīgās brokeru kartes ar individuālu numuru.
2. Pārdevējs un pircējs paraksta pirkuma līgumu, kas atspoguļo visus darījuma parametrus
Parasti nekustamā īpašuma pirkuma līgumam ir jāatbilst šādām pamatprasībām:
Būt cietumā
Nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas līgumu notariāls apliecinājums AAE nav nepieciešams, pietiek ar vienkāršu rakstisku veidlapu. Neskatoties uz to, ka AAE oficiālā valoda ir arābu valoda, līgumi angļu valodā ir vispārēji atzīti un pieņemti bez tulkojuma. Izņēmums ir prokuratūra, policija un tiesas, kur tulkošana arābu valodā ir obligāta prasība.
Lai nekustamā īpašuma pirkuma līgumā būtu ietverti galvenie darījuma nosacījumi, jānorāda:
- pārdošanas objekts
- iegādātā īpašuma vērtība,
- papildu maksājumi, kas saistīti ar darījumu (pārstāvju komisijas maksa, maksājumi attīstītājam, reģistrācijas maksa zemes departamentā, iepriekš samaksātu uzturēšanas izmaksu atlīdzināšana pārdevējam utt.),
- laika posms, kurā jāpabeidz pārdošanas darījums, norēķinu veikšanas laiks un procedūra,
- pušu atbildība līguma nosacījumu neizpildes gadījumā.
Ir vērts atzīmēt, ka vairumā gadījumu trešo personu advokātu iesaistīšana nekustamā īpašuma pirkuma līguma sagatavošanā nav nepieciešama. Parasti kvalificēti nekustamo īpašumu aģentūras darbinieki, kas veic darījumu, diezgan labi var sagatavot šādu līgumu, pamatojoties uz standarta veidlapām, kas apstiprinātas un izmantotas uzņēmuma darbībā.
3. Parakstot pirkuma līgumu, pircējs veic iemaksu (parasti 10% no iegādātā īpašuma vērtības)
Parasti nekustamā īpašuma aģentūra pieņem depozītu no pircēja un glabā to līdz galīgajiem norēķiniem un darījuma reģistrēšanai zemes departamentā. Pircējam tas garantē depozīta atdošanu, ja darījums nenotiek pārdevēja vainas dēļ. Un pārdevējs savukārt var rēķināties ar depozīta summas samaksu kā kompensāciju, ja darījums nenotiek pircēja vainas dēļ.
Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus ir daudznacionāls. Pircēji, pārdevēji, namīpašnieki un īrnieki parasti ir ārvalstu pilsoņi. Kur viņi var meklēt viens otru, ja kaut kas noiet greizi? Tāpēc nekustamā īpašuma aģentūra ar juridisko adresi Dubaijā ir nopietns darījuma garants. Turklāt svarīgs faktors ir tiesību aktu prasība par to, ka vietējie iedzīvotāji - AAE pilsoņi - 100% pieder šādam uzņēmumam.
4. Pārdevējs noformē izstrādātāja atļauju sava īpašuma pārdošanai (Nav iebildumu sertifikāta, NOC), kas nepieciešama darījuma reģistrēšanai Dubaijas zemes departamentā.
Izstrādātāja atļauja (nav iebildumu sertifikāta, NOC) faktiski ir sertifikāts, ka pārdevējam nav parādu attīstītājam. Šādas nekustamā īpašuma pārdošanas atļaujas reģistrēšana atkarībā no izstrādātāja var aizņemt no vienas dienas līdz 2-3 nedēļām. Atkarībā no izstrādātāja politikas šādas atļaujas izmaksas ir no 500 līdz 5000 AAE dirhamiem (aptuveni USD 137–1370).
5. Pēc pārdošanas atļaujas saņemšanas pārdevējs un pircējs reģistrē īpašumu uz jaunā īpašnieka vārda zemes departamentā.
Parasti reģistrācijas laikā tiek norēķināti arī par darījumiem.Dubajas Zemes departaments nekustamā īpašuma reģistru uztur elektroniskā formā. Nekustamā īpašuma īpašuma tiesību nodošana tiek reģistrēta brīdī, kad pircējs un pārdevējs sazinās, un pircējs nekavējoties saņem reģistrācijas apliecību (“Īpašuma akts”), kas apliecina viņa īpašumtiesības uz iegādāto īpašumu.
Ja īpašums vēl nav nodots ekspluatācijā, tad tā reģistrācija zemes departamentā notiek pagaidu reģistrā. Šajā gadījumā pircējs nesaņem reģistrācijas apliecību, bet tā saukto. sākotnējais pirkuma līgums (sākotnējais pirkuma līgums). Kad objekts tiek nodots ekspluatācijā, galvenais pirkuma līgums ir pamats īpašniekam saņemt reģistrācijas apliecību.
Nekustamā īpašuma īpašumtiesību pārejas reģistrēšanas izmaksas zemes departamentā parasti ir 2% no pārdošanas cenas, kurai pieskaitīts neliels fiksēts maksājums (apmēram 100 USD) par sertifikāta izsniegšanu.
Lai reģistrētos zemes departamentā, jāiesniedz šādi dokumenti:
- pircēja un pārdevēja pases oriģināli,
- nekustamā īpašuma reģistrācijas sertifikāta oriģināls uz pārdevēja vārda,
- Nekustamā īpašuma pārdošanas atļaujas oriģināli no attīstītāja (NOC),
- pirkuma līguma kopija.
Ja tiesību nodošanas reģistrācijas brīdī jums nav iespēju vai vēlmes personīgi atrasties Zemes departamentā, varat deleģēt savas pilnvaras reģistrēt nekustamo īpašumu uz sava vārda citai personai, izsniedzot notariāli apstiprinātu pilnvaru. To var izdarīt, piemēram, Dubaijas tiesas notārā. Pilnvaras notariālas apstiprināšanas izmaksas ir 60 AAE dirhami (apmēram 16 ASV dolāri) plus 150 dirhami (apmēram 41 ASV dolāri). Ir arī pilnvaras ierakstīšanas pakalpojumi angļu un arābu valodā.
Reģistrējot tiesības uz nekustamo īpašumu, notiek galīgie norēķini starp pārdevēju un pircēju saskaņā ar pirkšanas un pārdošanas darījumu. Parasti norēķini tiek veikti, pārsūtot pircējam iepriekš sagatavotas bankas čekus par nepieciešamajām summām (tā saucamās Pārziņa čeki - bankas rēķina analogs). Bieži vien šādas pārbaudes sagatavo nekustamo īpašumu aģentūra, kas veic darījumu. Protams, pirms tam aģentūrai jāsaņem visi līdzekļi no pircēja. Dažreiz tiek atrasti maksājumi skaidrā naudā, taču tas nav izplatīts, ņemot vērā ar to saistītās neērtības. 
Tieši pirms reģistrācijas apliecības izsniegšanas pircējam valsts reģistrators lūdz pircēju un pārdevēju veikt norēķinus un parakstīt papīru, kurā norādīts, ka pārdevējam nav prasījumu par nekustamā īpašuma samaksu.
Lai darījuma pabeigšanas process noritētu raiti, pircējam iepriekš jāsagatavo visas pārbaudes un jāsaskaņo tajos norādītie nosaukumi un summas ar pārdevēju. Ja darījumu veic nekustamā īpašuma aģentūra, tas parasti veic maksājumu koordinēšanas un koordinēšanas funkciju.
Papildu informāciju par nekustamā īpašuma iegādi Dubaijā varat iegūt no IMEX Real Estate speciālistiem pa tālr. Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected].
