Pēdējo trīs gadu laikā Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus, pārkarsēts ar spekulācijām pirmskrīzes uzplaukuma laikā, ir piedzīvojis pamatīgu korekciju. Tomēr pasaule nestāv uz vietas, un pēdējā laikā arvien vairāk tiek uzklausīti ekspertu viedokļi, kas apstiprina Dubaijas tirgus atjaunošanu un investoru intereses atgriešanos. Vai tas tā ir, mēs runājam ar IMEX Real Estate izpilddirektoru Artūru Kobozevu.
Artūrs, sakiet, lūdzu, kāda ir pašreizējā situācija nekustamā īpašuma tirgū Dubajā?
Jautājums ir pārāk vispārīgs. Es ierosinu paskaidrot, sākot ar to, par ko īsti mēs runāsim. Fakts ir tāds, ka Dubaijā ir tā sauktās brīvās zonas, kurās nekustamo īpašumu var pārdot ārvalstu pilsoņiem, un pārējā teritorija, kurā nekustamo īpašumu var iegādāties tikai AAE pilsoņi un piecas citas valstis, kas ir Persijas līča sadarbības padomes locekles . Turklāt pastāv pārdošanas un īres tirgus, mājokļu un nedzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus utt.
Es domāju, ka mūsu lasītājus vairāk interesēs situācija brīvā nekustamā īpašuma tirgū.
Nekustamais īpašums bez īpašumtiesībām pēdējos gados kopš globālās finanšu krīzes sākuma 2008. gadā Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū ir notikušas ievērojamas pārvērtības. Ir zināms, ka pirms krīzes AAE tirgū dominēja tā sauktie “ārpus plāna” projekti, tas ir, nekustamā īpašuma objekti, kas tika pārdoti sākotnējā projektēšanas un būvniecības posmā. Kopš krīzes sākuma nopietnu cenu korekciju dēļ ārpus plāna tirgus faktiski ir pazudis. Spekulanti pameta tirgu, un pats tirgus pārorientējās uz gataviem nekustamajiem īpašumiem un gala lietotājiem. Turklāt, ja tūlīt pēc krīzes, 2009. – 2010. Gadā, tirgus acīmredzami bija pircēja tirgus, tad pagājušajā gadā bija acīmredzama tendence, ka tirgus pāriet, it īpaši mājokļu segmentā, atpakaļ uz pārdevēja pusi.
Tas ir īpaši pamanāms apgabalos, kurus visvairāk izstrādā galalietotāji ar attīstītu infrastruktūru, piemēram, The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Dubaijas centrs un vairāki citi.
Biroju nekustamā īpašuma tirgū situācija nav tik skaidra. Mūsdienās tirgū ir acīmredzams pārprodukcija. Turklāt tuvākajā laikā tiks pabeigts un tirgū ienāks liels skaits biroju telpu, kuru celtniecība tika uzsākta vēl pirms 2008. gada krīzes. Tāpēc, kaut arī pēdējā laikā ir novērotas dažas cenu stabilizācijas pazīmes, no vērtības pieauguma un radīto nomas ienākumu apjoma viedokļa, investīcijas biroja nekustamajos īpašumos dažu nākamo gadu laikā, manuprāt, izskatās mazāk pievilcīgas nekā, teiksim, ieguldījumi mājokļos.
Tas ir, tagad mājokļu cenas Dubaijā pieaug?
Var droši apgalvot, ka tirgus ir stabilizējies, un populārajos apgabalos ir vērojama mērena izaugsme. Protams, droši vien naivi būtu gaidīt tādus pašus nekustamā īpašuma cenu pieauguma tempus, kādus novērojām pirmskrīzes uzplaukuma laikā. Pēc krīzes tirgus pārgāja no aktīvās izaugsmes posma uz nobriedušas attīstības posmu. Tomēr vairākiem populārākajiem projektiem 2011. gadā mājokļu cenas uzrādīja divciparu pieauguma tempus. Tā, piemēram, villu cenas Springs apkārtnē gada laikā ir palielinājušās par 15-20% - tas ir fakts. Dzīvokļu cenas projektā Oceana Residence un Palm Residences (Fairmont) slavenajā "palmu" salā The Palm Jumeirah ir pieaugušas par 10-15%. Luksusa villas The Palm Jumeirah filiālēs ir pieaugušas par 5-10%. Cenas ir pieaugušas arī luksusa dzīvokļiem projektā Kempinski Residences uz Pune Džumeiras vainaga. Tā kā pieprasījums tagad tiek veidots galvenokārt uz gala patērētāju rēķina, projekti ar visveiksmīgāko patērētāju īpašību kopumu uzrāda cenas pieaugumu. Tas ietver atrašanās vietu, attīstītas infrastruktūras pieejamību, paša projekta kvalitāti un ierobežotu piegādi. Turklāt mūsu klientiem kļūst arvien grūtāk izvēlēties pareizo objektu tirgū - pēdējā laikā ir ievērojami samazinājies interesantu pārdošanas piedāvājumu skaits, pieaugot pirkumu pieprasījumu skaitam.
Vai īres mājokļi arī aug?
Vēsturiski īres tirgus Dubajā ir ļoti attīstīts. Dubaija ir lielākais biznesa centrs reģionā. Turklāt vietējo iedzīvotāju skaits šeit ir mazāks par 10%. Atlikušie 90% no vairāk nekā diviem miljoniem metropoles iedzīvotāju ir apmeklētāji. Tikai daži cilvēki, kas ierodas strādāt Dubaijā, var atļauties iegādāties sev mājokli. Tomēr visiem kaut kur jādzīvo. Tāpēc īres mājokļi populāros projektos ir ļoti pieprasīti. 2009. – 2010. Gadā bija vērojams vispārējs īres cenu samazinājums, kas saistīts ar krīzes sekām. Bet jau pagājušā gada otrajā pusē tendence mainījās, un īres cenas sāka augt. Piemēram, divistabu dzīvoklis populārajā Zaļo apgabalā, kas 2010. gada decembrī tika īrēts par 85 tūkstošiem dirhamu gadā (tas ir apmēram USD 23 tūkstoši), 2011. gada decembrī mēs izīrējām par 110 tūkstošiem dirhamu gadā (t.i. piemēram, aptuveni USD 30 tūkstošu vērtībā).
Cik izdevīgi ir īrēt īpašumu Dubaijā?
Ja mēs runājam par ilgtermiņa nomu (gadu vai ilgāk), tad īres mājokļu Dubaijā tīrie ienākumi (tas ir, īres ienākumi, no kuriem atskaitītas obligātās īpašuma uzturēšanas izmaksas) šodien ir vidēji 5-10% gadā, ieguldīti nekustamā īpašuma iegādē. Rentabilitātes starpība ir saistīta ar atšķirībām mājokļa tipā un kategorijā, tā atrašanās vietā un pakalpojumu izmaksām. Tajā pašā laikā dārgāks ekskluzīvais nekustamais īpašums, kā likums, dod nedaudz zemāku atdevi ienākuma no nomas veidā nekā masveida mājokļi pieejamu projektu gadījumā. Īstermiņa nomas gadījumā pašreizējā ieguldījumu atdeve var būt no 10 līdz 20% gadā. Un neaizmirstiet tam pievienot arī paša nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu.
Vai ir kādas iespējas, īrējot māju ilgtermiņa un īstermiņa īrei?
Nomājot ilgtermiņa nomu, parasti līgumu slēdz uz gadu ar iespēju to vēlāk pagarināt.
Noma par visu gadu tiek samaksāta iepriekš, parakstot nomas līgumu. Šajā gadījumā īrnieks atver uz sava vārda un patstāvīgi apmaksā visus pašreizējos rēķinus par ūdeni, elektrību, sakaru pakalpojumiem utt. Tāpēc ilgtermiņa noma samazina finanšu riskus un nekustamā īpašuma pārvaldības izmaksas.
Īstermiņa nomas gadījumā īres cenas ir daudz augstākas, tomēr visi kārtējie izdevumi īpašniekam ir jāsedz neatkarīgi. Turklāt īres īres mājokļa īrei jāatbilst noteiktām prasībām: dzīvoklim vai villai jābūt aprīkotai ar mēbelēm un aprīkotām ar visu nepieciešamo dzīvošanai, ieskaitot traukus, gultas piederumus utt. Protams, pirms jauna īrnieka ierašanās un īres perioda beigās ir jābūt turētam tīrīšana, drēbju mazgāšana utt. Tā kā tūristi bieži īrē mājokli par īsu īri, ir arī jābūt gatavam tam, ka mājokļi būs jānodod īrniekiem un jāņem no viņiem jebkurā dienas vai nakts laikā.
Izrādās, ka īrēt īstermiņa nomu varēs tikai tie īpašnieki, kas pastāvīgi uzturas Dubaijā?
Nemaz. Īpašnieki var nolīgt speciālistus, lai atrisinātu visu jauno jautājumu spektru. Piemēram, mēs IMEX Real Estate klientiem piedāvājam pilnu nekustamo īpašumu pārvaldīšanas pakalpojumu klāstu Dubaijā. Mēs esam izstrādājuši īpašas pakalpojumu paketes gan ilgtermiņa nomas, gan īstermiņa īres iespējām. Mēs rūpējamies par visiem jautājumiem, kas rodas, sākot ar mājokļa aprīkošanu ar visu nepieciešamo un īrnieku atrašanu un beidzot ar pārskatu sagatavošanu un īres ienākumu apmaksu. Viss, kas nepieciešams no īpašnieka, ir sazināties ar mums un noslēgt atbilstošu līgumu ar mūsu uzņēmumu.
Turklāt mēs saviem klientiem, kuriem joprojām nav nekustamā īpašuma Dubaijā, mēs varam piedāvāt ieguldījumu iespējas, kurās tiek ņemta vērā tā turpmākā izmantošana. Iegādājoties villu vai dzīvokli, izmantojot IMEX Real Estate, pircējs var nekavējoties noslēgt ar mums līgumu par turpmāko pārvaldību ar iepriekš noteiktiem rentabilitātes parametriem. Piemēram, ja māja tiek nopirkta ar mērķi tērēt Dubajā tikai dažus mēnešus gadā, izīrējot atlikušo periodu, jūs varat iegūt ļoti labus papildu ienākumus.
Un cik daudz mūsu tautiešu pērk mājokli Dubaijā?
Daudz. Krieviski runājošie ir viena no pirmajām vietām starp kopējo nekustamo īpašumu pircēju skaitu Dubajā. Lielākā daļa no viņiem ir mazo un vidējo uzņēmumu īpašnieki. Viņi veido visaktīvāko vidi, viņi ir gatavi rūpīgi izpētīt tirgu, apsvērt piedāvājumus, pieņemt pārdomātus un pārdomātus lēmumus. Pēdējos gados mēs esam novērojuši arī bezpeļņas nozares pircēju skaita palielināšanos: lielu valsts korporāciju ierēdņus un darbiniekus.
Populārākie starp mūsu tautiešiem acīmredzamu iemeslu dēļ ir prestižās Dubaijas piekrastes zonas: The Palm Jumeirah, Dubai Marina un liels mājokļu projekts, kas atrodas tieši jūras krastā - Jumeirah Beach Residence. Ar mājokli šajās teritorijās parasti nerodas īpašas problēmas, pērkot, pārdodot un īrējot, ieskaitot shēmu, saskaņā ar kuru paši īpašnieki sezonāli izmanto mājokli un īrē uz pārējo laiku. Nekustamais īpašums šajās teritorijās ir vislikvākais ieguldītājiem un ērtāks personīgai uzturēšanās vietai.
Kādas, jūsuprāt, ir mājokļu tirgus perspektīvas Dubajā?
Lielākā daļa tirgus dalībnieku ir vienisprātis, ka dažu nākamo gadu laikā Dubaijā mēs redzēsim vienmērīgu tirgus izaugsmi. Un tam ir iemesli. Kopš krīzes sākšanās 2008. gadā Dubaijā nav uzsākts neviens jauns dzīvojamais projekts.
Dubaijas Nekustamā īpašuma tirgus pārvaldes iestāde (RERA) ieviestais jauno projektu reģistrācijas moratorijs vēl nav atcelts. Tajā pašā laikā saskaņā ar Dubaijas statistikas centra datiem emirāta iedzīvotāju skaits pēdējo trīs gadu laikā ir pieaudzis par vairāk nekā 300 tūkstošiem iedzīvotāju, un pieauguma temps tikai palielinās. To veicina politiskā stabilitāte, augstākais drošības līmenis, labvēlīgs investīciju klimats, nodokļu un kapitāla aprites ierobežojumu neesamība, kā arī krīzes rezultātā ievērojami samazinātās uzņēmējdarbības izmaksas (biroja īre, personāla izmaksas utt.). Tas viss piesaista uzņēmējdarbību, kam, savukārt, nepieciešami cilvēkresursi.
Tagad tirgū notiek nekustamā īpašuma pārpalikuma absorbēšana, kura celtniecība tika uzsākta pat pirms krīzes. Tā kā nekustamais īpašums ir aktīvs, kura celtniecība prasa daudz laika (ēkas celtniecības cikls ilgst vidēji 2–3 gadus), pārskatāmā nākotnē neizbēgami radīsies trūkums tirgū. Tāpēc mēs varam droši runāt par optimistisku situācijas attīstības scenāriju Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū.
To apstiprina arī nesen publiskotie Dubaijas Zemes departamenta dati par nekustamā īpašuma darījumu apjomu pagājušajā gadā. Saskaņā ar šiem datiem kopējais reģistrēto nekustamo īpašumu darījumu skaits Dubajā 2011. gadā palielinājās par 20%, salīdzinot ar 2010. gadu, un sasniedza 39 miljardus ASV dolāru.
Tas ir, viss būs kārtībā?
Es par to esmu pilnīgi pārliecināts. Paldies par sarunu. Mēs vēlam veiksmi. Papildu informāciju par nekustamā īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā varat iegūt no IMEX Real Estate speciālistiem pa tālr. Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected]
