Aizraušanās pakāpe Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū, kas jāsaprot kā straujš cenu pieauguma temps un attīstītāju aktivitāte, gada pēdējos divos ceturkšņos ir ievērojami samazinājusies. Un tas nozīmē, ka jaunais nekustamo īpašumu "zelta" uzplaukuma vilnis, kas tik ļoti satrauca ekspertus, bija aizmidzis, atstājot nekustamā īpašuma tirgu salīdzinoši veselīgā un daudzsološā stāvoklī.
Augšup un kritumi
Ja visa iepriekšējā gada un kārtējā gada sākuma galvenie jaunumi bija to analītiķu skaits, kuri paziņoja, ka vīrieši paziņo par jaunu debesu spirāli Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū, šodien jau ir iespējams novērot, ka visi autoritatīvo pasaules organizāciju brīdinājumi par tirgus pārkaršanas briesmām un jauna “finanšu burbuļa” parādīšanos nav bija veltīgi, un pasākumi, kurus Dubaijas valdība veica, reaģējot uz šiem brīdinājumiem, bija ļoti efektīvi. Jau pirmajā no starptautisko konsultāciju aģentūru rudens pārskatiem, kas bija Cluttons gada pārskats par nekustamā īpašuma tirgus stāvokli "UAE Real Estate 2014", varētu teikt, ka konsekventa un acīmredzot ilgtermiņa cenu pieauguma palēnināšanās gan pārdošanas segmentā, gan arī nomas segmentā. Statistika Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū norāda, ka mājokļu īres cenas visnotaļ bremzēja to pieaugumu dārgo nekustamo īpašumu segmentā, galvenokārt zemāka pieprasījuma dēļ. Un AAE galvaspilsētā Abū Dabī īres pieauguma tempu kritums drīz vienādos vietējās cenas ar Dubaiju, brīdina Cluttons eksperti.
Citi uzņēmumi atkārto Cluttons analītiķi. Aģentūra Colliers International savā pagājušā gada septembra ziņojumā par nekustamā īpašuma cenām AAE norāda, ka nekustamā īpašuma cenu pieaugums Dubajā gada otrajā ceturksnī samazinājās gandrīz uz pusi salīdzinājumā ar iepriekšējo ceturksni un bija tikai 3%. Ziņojumā teikts, ka šādai situācijas stabilizācijai ar cenām Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū bija trīs galvenie iemesli: pirmkārt, tas ir īres izmaksu pieaugums, un, otrkārt, faktiski emirāta pārvaldes iestāžu pārdomāta politika, jo īpaši ierobežojumu ieviešana aizdevumu apjomam. un, treškārt, divkāršot reģistrācijas maksu mājokļa pārdošanai. Tagad pieprasījuma pieaugumu ierobežo aizdevuma lielums, kuru ar AAE Centrālās bankas rīkojumu ierobežo līdz 75% no nekustamā īpašuma vērtības emigrantiem un līdz 80% AAE pilsoņiem, kā arī palielinātu reģistrācijas maksas procentuālo daudzumu nekustamā īpašuma pārdošanā, kas palielinājās no 2% līdz 4%.
No otras puses, Dubaija joprojām ir neapstrīdama pasaules līdere gada cenu pieauguma ziņā piekto ceturksni pēc kārtas. Tomēr, pēc visu to pašu cienījamo aģentūru domām, maz ticams, ka šī situācija pastāvēs ilgu laiku. Protams, emirāts ir veicis labu sākumu, un tagad citiem topošajiem tirgiem būs grūti panākt ar to cenu pieauguma ziņā, taču labā ziņa ir tā, ka šis augstais rādītājs vismaz ir apturējis tā bīstamo straujo izaugsmi ceturksnī. Cita analītiskā aģentūra Knight Frank atzīmē, ka Dubaijas globālais māju cenu indekss gada trešajā ceturksnī samazinājās līdz 24% no 27,7% saskaņā ar datiem, kas bija tajā laikā, kad iepriekšējais indekss tika izveidots martā, bet joprojām saglabājas visvairāk augsts starp 53 valstīm, kas minētas ziņojumā. Tāpat, pēc Knight Frank teiktā, sešu mēnešu laikā no 2013. gada ceturtā ceturkšņa līdz 2014. gada otrajam ceturksnim mājokļu cenas Dubaijā pieauga par 7,4%, bet pēdējo trīs mēnešu laikā no šā gada pirmā līdz otrajam ceturksnim - par 3, 9% Vidējās klases mājokļu segments Dubajā, tāpat kā citos emirātos, attīstās visaktīvāk, cenu pieauguma ziņā pārspējot luksusa elites nekustamo īpašumu segmentu. Tas lielā mērā ir saistīts ar aizdevuma lieluma ierobežojumiem, saskaņā ar kuriem pircējiem, kuri vēlas iegādāties mājokli, kuru vērtība nepārsniedz 1,5 miljonus ASV dolāru, ir lielāka brīvība iegūt hipotēkas. Knight Frank eksperti prognozē, ka mājokļu cenas vidējā cenu segmentā un ārpus tā nākamajos 12-18 mēnešos turpinās augt ātrāk nekā jebkurš cits. Kopumā pasaulē nekustamo īpašumu tirgos ir vērojama neliela cenu pieauguma tendence: 40 no 53 ziņojumā apskatītajām valstīm tika reģistrēts mājokļa izmaksu pieaugums. Tomēr atšķirība cenu pieauguma tempā starp reitinga augšējo un apakšējo pozīciju no Knight Frank paliek nemainīga, vidēji 30-35%.
Jaunu projektu uzplaukums
Tomēr, neskatoties uz nekustamā īpašuma cenu palēnināšanos AAE kopumā, vietējo un ārvalstu attīstītāju aktivitāte kopš rudens sākuma ir tikai pastiprinājusies. To ļoti sekmēja Cityscape Global 2014, lielākā starptautiskā nekustamo īpašumu izstāde, kas septembrī notika Dubajā un kas savās paviljonos pulcēja gandrīz 50 tūkstošus apmeklētāju un dalībnieku no dažādām valstīm. Tomēr nav pārsteidzoši, ka gan pirms, gan pēc trīs dienu pasākuma gan pašā Dubajā, gan AAE kopumā jaunu projektu uzsākšanā bija kaut kas iemīļots.
Bet, no otras puses, pati izstāde vairāk nekā kompensēja sekojošo tirgus mieru: trīs pasākuma dienu laikā tika paziņoti 27 jauni nekustamo īpašumu projekti par rekordlielu summu USD 10,8 miljardi. Starp aktīvākajiem un ievērojamākajiem Cityscape Global dalībniekiem, tādiem uzņēmumiem kā Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union Properties, Damac un Meydan Group. Pēc informācijas izstādes organizatora teiktā, kopējais apmeklētāju skaits šogad bija par 42% lielāks nekā pērn, tāpēc nākamā gada pasākumā plānots palielināt izstāžu zāļu platību par 25%, kas šogad izvietoja 208 izstādes stendus.
Kopumā, ja mēs runājam par gan izstrādātāju, gan pircēju aktivitāti nekustamā īpašuma tirgū, ir vērts atzīmēt, ka neviens no tiem neapstāsies, un tam ir pamatoti iemesli. Jo vairāk nekustamo īpašumu tiks uzbūvēti AAE, jo mazāks spiediens būs uz esošo fondu un pieejamākas cenas būs, jo īpaši, ja attīstītāji koncentrēs savu darbību mājokļu ar vidēju cenu segmentu, kas jau tagad gūst nopietnu progresu. Pēc šodien Dubaijas Zemes departamenta datiem, Dubaijas nekustamā īpašuma fonds pēdējos sešos mēnešos ir papildinājis ar 42 jauniem vadošo izstrādātāju projektiem, tostarp 17 lieliem projektiem villu un pilsētas māju celtniecībai. Pabeidzot to ieviešanu, tirgū parādīsies 11 250 jaunu dzīvojamo māju, no kurām 3041 būs villas 17 nekustamo īpašumu projektos, bet 8 209 objekti būs dzīvokļi pārējos 25 projektos. Pēc vairākuma ekspertu domām, reģiona spēcīgais ekonomiskais stāvoklis, uzlabojot investoru cerības attiecībā uz turpmāku tirgus attīstību, kā arī cerības uz pasaules izstādi EXPO2020 Dubaijā kļūs par galvenajiem noteicošajiem faktoriem cenu veidošanā, pieprasījumam pēc nekustamā īpašuma AAE, kā arī attīstītāju aktivitātei un pieaugumam. drīzumā gaidāmo jauno projektu skaits. Un arvien pieaugošajai investoru uzticībai šodien ir visi nepieciešamie iemesli.Iedarbību pieaugums Dubaijas valdība un pārvaldes struktūras nenogurst pilnveidot un trīt nekustamā īpašuma tirgus pārvaldības un regulēšanas instrumentus, lai investoru apetīte augtu proporcionāli viņu interesei. Paredzams, ka ieguldītāju uzticēšanos ievērojami uzlabos jauns likums Tanweer, kas būs pirmais šāda veida pasākums ne tikai Dubaijā, bet arī pasaules praksē. Tas nekustamā īpašuma investoriem sniegs iespēju atgūt 100% no ieguldījumiem, ja attīstītājs nespēs savlaicīgi pabeigt nekustamā īpašuma projekta būvniecību.
Arī ieguldītājs varēs iesniegt prasību tiesā un pieprasīt kompensāciju par saviem ieguldījumiem, ja attīstītājs ar nodomu maldina investoru vai maina projekta nianses bez iepriekšēja investora un pārvaldes iestāžu atļaujas. Jebkuras jaunas izstrādātāja vai brokera darbības, kas noved pie viņa garantijas saistību pārkāpšanas, kā arī jebkura līguma starp pārdevēju vai brokeri un pircēju vai investoru klauzulu pārkāpšana, kā arī investora maldināšana attiecībā uz objekta izskatu, arī var būt iemesls tiesvedībai saskaņā ar jauno likumu. nekustamais īpašums un tā īpašumi. Tomēr visi iepriekš minētie pārkāpumi joprojām būs jāpierāda ar ekspertīzes palīdzību, norāda departaments.
Turklāt Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus regulēšanas aģentūra (RERA) uzņemsies arī brokeru aģentūras - stingrākas tiks nedaudz mainītas galvenās šādu organizāciju darbības uzraudzības metodes. Tirgus stabilizācijas pasākumi apvienojumā ar citiem svarīgiem faktoriem nav palēninājuši investīciju pieaugumu AAE ekonomikā, kas šogad bija ne tikai iespaidīgs, bet bez pārspīlējumiem satriecošs. Ieguldījumu pieaugums Dubaijas ekonomikā gadā sasniedza 2174,3%, bet citas vadošās pasaules pilsētas, kas iekļautas C&W analītiskā biroja investoru iecienītāko pilsētu reitingā, gada laikā var lepoties tikai ar divciparu investīciju pieaugumu. Pateicoties šim rādītājam, Dubaija šajā sarakstā varēja uzreiz pacelties no 186. pozīcijas uz 39. vietu.
Atrakcijas un braucieni
Investoru interese ir vēl jo lielāka, jo papildus labvēlīgajiem apstākļiem AAE kopumā un jo īpaši Dubaijā ir daudz lietu, kurās patiešām ir vērts investēt, kad runa ir par nekustamā īpašuma nozari. Mūsdienu Dubaiju var droši saukt par vienu no čempioniem, ņemot vērā tā dēvētā pievilcības vārda daudzumu, tas ir, objektus, kas ir īpaši pievilcīgi ne tikai tūristiem, bet arī investoriem. Iepriekšminētās Cityscape Global izstādes paviljoni šajā rudens sezonā izrādījās īpaši bagāti. Lielākā daļa šo būvniecības projektu vēl nav sākuši atļauju saņemšanu. Tomēr tagad jūs varat izcelt, piemēram, jauno, otro pēc kārtas 46 stāvu leģendāro viesnīcu Royal Atlantis The Palm Jumeirah, kas kļūs par otro lielāko viesnīcu uz salas pēc pašas Atlantis The Palm. Šīs "atrakcijas" celtniecība izmaksās Dubai Investment Corporation (ICD) USD 1,4 miljardus. Runājot par atrakcijām, tās pārsteigs Dubai Parks & Resorts, kuru kopējās izmaksas ir aptuveni 10 miljardi USD. Šis izklaides komplekss, kas atrodas Jebel Ali apgabalā būs trīs atrakciju parki: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai un Legoland Dubai. Un, ja visi brīnumi un pasaules rekordi nevar piesaistīt jaunus iedzīvotājus un investorus šeit, tad varbūt viņus pārliecinās Savills ziņojums ar nosaukumu World Research Report, kurā norādīts, ka šodien dzīve Dubaijā ir kļuvusi par 16% lētāka nekā pirmskrīzes laikā 2008. gadā. . Tādējādi mēs varam teikt, ka tagad ir pienācis laiks kļūt par "nākotnes pilsētas" iemītnieku, lai varētu personīgi būt liecinieks visām viņa turpmākajām pārsteidzošajām pārvērtībām.
Papildu informāciju par sava īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā varat iegūt no IMEX Real Estate speciālistiem pa tālr. Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected]
