Šādiem pircējiem labākais ieguldījuma Dubaijas īpašumā variants ir īpašuma tiesību iegūšana uz viesnīcas numuru vai apkalpotu viesnīcas dzīvokli. Kas tas ir un kādas ir nekustamo īpašumu izvēles un pirkšanas iezīmes viesnīcu kompleksos, mēs nolēmām jautāt IMEX Real Estate izpilddirektoram Artūram Kobozevam.
Artūrs, sakiet man, ko pircējs iegūst, pērkot īpašumu viesnīcā vai viesnīcas apkalpotos dzīvokļos?
Pircējs šajā gadījumā kļūst ne tikai par pabeigtu apdari, bet arī ar slavenu dizaineru izstrādātu istabu dizainu, kā arī mēbelēm, elektroniskām un sadzīves ierīcēm un interjera priekšmetiem. Viesnīcu firmas operators uzņemas visu atbildību par viesu uzturēšanu, remontu, pareizu noformēšanu un uzturēšanu atbilstoši viesnīcas standartiem. Parasti istabas un dzīvokļi tiek piedāvāti pārdošanai 4-5 * kategoriju viesnīcu ķēdēs.
Kādas ir viesnīcas dzīvokļa pirkšanas priekšrocības salīdzinājumā ar, teiksim, dzīvokļa iegādi parastajā dzīvojamajā kompleksā?
Šāda veida ieguldījumu priekšrocības ir acīmredzamas. Viesnīcu dzīvokļu īpašnieki savā īpašumā saņem ne tikai nekustamo īpašumu ar "dizaina" rotājumu, mēbelēm un augstas kvalitātes aprīkojuma komplektu. Varbūt galvenais ir tas, ka šāda nekustamā īpašuma pircējam ir tiesības izmantot visas viesnīcas ērtības - apkalpošanu numurā, istabenes un durvju sardzes pakalpojumus, spa centrus un fitnesa telpas, bārus un restorānus. Turklāt kopš īpašuma iegūšanas pircējam ir tiesības pieteikties uz AAE uzturēšanās vīzām sev un saviem ģimenes locekļiem.
Tas ir, faktiski, vai ieguldītājs iegādājas daļu viesnīcas īpašumā?
Nav īsti tāds. Ir atšķirība starp īpašumu, kuru pilnībā kontrolē viesnīcas operators, un īpašumu, kuru apkalpo tikai viesnīca, bet kurš to nepārvalda.
Un kāda ir atšķirība?
Fakts ir tāds, ka tad, kad investors iegādājas viesnīcas numuru vai dzīvokļus viesnīcas pārvaldībā, tad vienlaikus ar pirkuma līgumu (vai, alternatīvi, pašā pirkuma līgumā) viņš paraksta līgumu par īpašuma (šajā gadījumā viesnīcas istabas) nodošanu. viesnīcas operatora vadībai. Šis līgums atspoguļo nekustamā īpašuma ekspluatācijas standartus, tā vērtību, kā arī ienākumu no tā lietošanas iegūšanas un sadales kārtību. Tas ir, operators uzņēmums pārņem ne tikai nekustamā īpašuma uzturēšanu, bet arī tā pārvaldīšanu, lai gūtu ienākumus. Īpašnieka uzturēšanās nosacījumi nopirktajā mājoklī ir precīzi norādīti, proti, periods, kurā šāda izmitināšana ir iespējama, rezervācijas procedūra, dzīves dārdzība, kas pārsniedz noteikto laika periodu utt.
Ja mēs runājam par dzīvokļiem, kurus apkalpo tikai operators, tad šajā gadījumā māju īpašnieks atsavina savu īpašumu. Viņš pats var dzīvot dzīvokļos vai izīrēt tos patstāvīgi vai ar pārvaldības sabiedrības palīdzību. Bet, tāpat kā viesnīcas numura gadījumā, īpašuma īpašniekam ir pienākums maksāt par savu dzīvokļu uzturēšanu saskaņā ar apsaimniekotāja uzņēmuma standartiem.
Kurš, jūsuprāt, galvenokārt interesē viesnīcu dzīvokļu iegādi?
Es izdalītu divas galvenās mērķa grupas viesnīcu dzīvokļu pircējiem. Pirmajā grupā ietilpst investori, kuri vēlētos izmantot nekustamo īpašumu sev ērtai dzīvošanai (vai arī radinieku, draugu un paziņu uzturēšanai) uz īsu laika posmu gadā, piemēram, brīvdienu vai atvaļinājumu laikā. Tajā pašā laikā ieguldītājs tiek atbrīvots no nepieciešamības pastāvīgi rūpēties par nekustamā īpašuma uzturēšanu un radīt papildu darbības izmaksas, bet, gluži pretēji, viņš var rēķināties ar to, ka no tā gūst peļņu. Šīs grupas izvēle ir viesnīcas numurs vai dzīvoklis, ko pārvalda viesnīcas operators.
Otrajā grupā es iekļauju klientus, kuri vēlas iegūt visu iespējamo un vēlas segt dažas papildu izmaksas. Lai gan šajā gadījumā viņu ieguvums ir acīmredzams: patiesībā viņi dzīvo piecu zvaigžņu viesnīcā, tajā pašā laikā viņi maksā tikai nelielu daļu no "istabas" izmaksām un viņiem ir iespēja elastīgi izmantot savu īpašumu. Vajadzības gadījumā viņi var The Address, Downtown Burj Dubai nodot savus mājokļus operatora uzņēmuma vadībai, lai gūtu ienākumus, vai arī pārdot tos, lai atgrieztu ieguldījumu. Šajā kategorijā ir viesnīcu apkalpoti dzīvokļi.
Vienā vai otrā veidā, bet jebkuram investoram ir svarīgi, lai viņa īpašumam būtu maksimāla pievilcība. Kā viss notiek viesnīcu nozarē, vai tajā atspoguļojas krīzes sekas?
Saskaņā ar jaunākajiem publicētajiem datiem globālajā Deloitte pētījumā 2008. gadā Dubaija ieņem otro un trešo vietu pasaules reitingā attiecīgi pēc vidējiem ienākumiem no vienas viesnīcas numura un vidējās istabas cenas. Vidējās istabas cenas Dubaijas viesnīcās 2008. gadā bija USD 300 dienā, bet vidējie ienākumi no istabas bija USD 237. Tikai Maskava apsteidz Dubaiju, kas nav pārsteidzoši, ņemot vērā faktu, ka Krievijas galvaspilsēta ir pasaules līdere nekustamā īpašuma cenu un par dzīves dārdzību.
Tajā pašā laikā Tuvo Austrumu reģiona viesnīcas vismazāk skāra globālās ekonomiskās krīzes sekas, 2008. gada otrajā pusē uzrādot vidējo ienākumu par istabu pieaugumu par 14,5%.
Protams, nebūtu saprātīgi uzskatīt, ka šogad viesnīcu bizness Dubaijā pieaugs tādā pašā tempā, tomēr, salīdzinot ar citām valstīm, šim emirātam ir visas iespējas palikt vadībā. Jaunākie dati par 2009. gada februāri, starp citu, to apstiprina. Lai gan kopējais Dubaijas viesnīcu noslogojums ir nedaudz samazinājies, taču kopumā tas joprojām ir ļoti augsts, tuvojoties 80%, un Dubaijas pludmales viesnīcas februārī bija pilnas par 95%.
Cik daudz viesnīcu dzīvokļu piedāvājumu šobrīd ir tirgū?
Dubaijas tirgū ir ļoti daudz viesnīcu dzīvokļu piedāvājumu. Tomēr ļoti uzmanīgi jāpieiet atlasei. Tā kā jūs iegādājaties ne tikai īpašumu, bet arī tiesību un pienākumu kopumu, kas saistīts ar tā izmantošanu, ir nepieciešama īpaši rūpīga attiecīgo dokumentu izpēte. Turklāt jums jānovērtē paša viesnīcas projekta izredzes, kurā jūs apsverat iespēju iegādāties dzīvokļus. Un, protams, pērkot jebkuru īpašumu, jums jāiepazīstas ar visām iespējamām iespējām, lai izdarītu izvēli, kas vislabāk atbilst jūsu prasībām.
Piemēram, ja esat uzņēmējs un apmeklējat Dubaiju galvenokārt biznesa nolūkos, iespējams, jums vajadzētu pievērst uzmanību dzīvokļiem jaunos viesnīcu kompleksos pilsētas biznesa rajonos. Viens no jaunākajiem šādiem projektiem ir The Address, Downtown Burj Dubai, kas tika atvērts pagājušā gada oktobrī un kuru pārvalda viesnīcu operators Emaar Hospitality Group. Šai elegantajai 63 stāvu ēkai ir stratēģiska atrašanās vieta Dubajas centra centrā, netālu no augstākās ēkas pasaulē - Burj Dubai. Dzīvokļu izmaksas šeit sākas ar 950 tūkstošiem dolāru.
Ja jūs meklējat vietu, kur atpūsties pie jūras, tad jums vajadzētu pievērst uzmanību viesnīcu projektiem "palmu" salā The Palm Jumeirah. Piemēram, Grandeur Residences luksusa klases dzīvokļus var iegādāties par aptuveni 6400 USD par kvadrātmetru. Pēc vispesimistiskākajām aplēsēm, pārvedot dzīvokļus uz viesnīcu, tīrie gada ienākumi būs 5 8% no kopējiem ieguldījumiem. Tajā pašā laikā es vēlreiz gribu uzsvērt, ka īpašnieks ir atbrīvots no visām nepatikšanām un izdevumiem, kas saistīti ar nekustamā īpašuma uzturēšanu un pārvaldīšanu, un viņš var brīvi izvēlēties, vai dzīvot savās mājās dzīvokļos vai izīrēt tos, lai iegūtu stabilus ienākumus.
Nu, vēl viena tipiska iespēja ir, ja viesnīcu dzīvokļu iegādi galvenokārt uzskata par ieguldījumu un tikai tad - par iespēju iegūt mājokli. Šeit jūs varat ieteikt pievērst uzmanību lielu starptautisku viesnīcu ķēžu projektiem. Piemēram, ir iespējams iegādāties viesnīcas numuru, kuru pārvalda Šveices Movenpick ķēde, lai tur uzturētos bez maksas 30 dienas gadā, vai jebkurā citā tās pašas ķēdes viesnīcā visā pasaulē ar ievērojamām atlaidēm. Turklāt pirmajos trīs gados operatora uzņēmums īpašniekam garantē gada neto ienākumus 6,7% apmērā no ieguldīto ieguldījumu apjoma. Šī numura izmaksas ir 175 tūkstoši dolāru.
Pāriesim pie praktiskiem ieteikumiem par tēmu, kā tuvināties ieguldījumu objekta izvēlei?
Vissvarīgākais ieteikums ir mēģināt visu redzēt savām acīm. Tāpēc mēs IMEX Real Estate saviem klientiem organizējam bezmaksas iepazīšanās ekskursijas pa Dubaiju. Mēs saviem klientiem piedāvājam individuālu bagātīgu programmu šai dienai, apmeklējot visus interesējošos projektus. Ekskursijas laikā mūsu klienti var redzēt un salīdzināt ne tikai atsevišķus pārdodamus objektus, bet arī visus galvenos jaunās pilsētas attīstības projektus, lai apzināti noteiktu meklēšanas virzienu. Mūsu konsultanti, kas pavada klientu, parādīs, pateiks un atbildēs uz visiem jūsu jautājumiem reālā laikā. Šis pakalpojums ir paredzēts, lai sniegtu klientiem vispilnīgāko priekšstatu par nekustamā īpašuma tirgu Dubaijā, un to pieprasa, pirmkārt, tie, kas vispirms domā par nekustamā īpašuma iegādi Emirātos.
Vai jūsu piedāvājumi attiecas tikai uz Dubaijas projektiem?
Protams, interesanti viesnīcu numuru un dzīvokļu piedāvājumi ir ne tikai Dubaijā. Un, lai arī Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus ir lielākais un dinamiskākais, ja klientam ir vēlme, mēs varam piedāvāt interesantas iespējas Abū Dabī un ziemeļu emirātos. Sīkāka informācija par IMEX Real Estate piedāvājumiem, kā arī iespēja izteikt pieprasījumu mūsu speciālistiem ir pieejama mūsu vietnē www.imexre.com
Paldies par sarunu. Mēs vēlam veiksmi.
