Dubajā, kurā pēdējos sešos gados ir bijis vērojams būvniecības uzplaukums, nekustamā īpašuma cenas ir kritušās par 4%. Pēc Gulf News ziņām, prestižākajos projektos, kas atrodas Burj Dubai (“Dubaijas tornis”) un cilvēka veidotās salas Palm Jumeirah rajonos, nekustamā īpašuma cenas samazinājās par 20–40%.
Ar jautājumiem par krīzi, nekustamā īpašuma cenu krišanos un investoru aizsardzības veidiem mēs vērsāmies pie jurista Ahmeda Kašvani, Kashawani juridiskās firmas vadošā partnera, un Angelika Shcheglova, nekustamā īpašuma kompānijas Dacha Real Estate direktores.
Var šķist, ka daudzi vietējā nekustamā īpašuma tirgus investori meklē izeju no strupceļa. Kāds tam ir iemesls - vispārēja ekonomikas lejupslīde vai kaut kas cits?
Daudzi AAE nekustamo īpašumu investori atrodas ļoti grūtā situācijā. Krīze un inflācija ir izraisījusi daudzu šo personu finanšu stāvokļa izmaiņas. Nepamatoti kavējumi objektu celtniecībā un dažreiz to pilnīga atcelšana pastāvīgi mazina uzticību Dubaijas tirgum, kas ne tik sen šķita nesatricināms un absolūti uzticams.
Tāpēc šobrīd Dubaijas investoru prioritārā vēlme pilnībā atmaksāt ieguldītos līdzekļus ir pilnīgi saprotama. Diemžēl tas ne vienmēr ir iespējams, taču ir virkne alternatīvu risinājumu, kas palīdz izkļūt no šīs situācijas ar vismazākajiem zaudējumiem.
Kādas iespējas tiek piedāvātas investoriem?
Nav tik daudz iespēju, kā mēs vēlētos, taču tās tomēr pastāv. Ņemiet, piemēram, tos, kuri ieguldīja vairākās nepabeigtās celtniecībās, no viena attīstītāja, kur katram no objektiem tika samaksāta tikai daļēji. Šādiem ieguldītājiem var ieteikt samazināt objektu skaitu, pārrēķinot jau noguldītos līdzekļus, tādējādi pilnībā vai gandrīz pilnībā samaksājot tos līdz līmenim, kurā ilgstoši nav nepieciešami turpmāki maksājumi.
Varat arī ieteikt samazināt objekta izmaksas. Galu galā daudzi nopirka nekustamo īpašumu par cenām, kuras mūsdienās ir tālu no realitātes. Piemēram, dažos projektos izmaksas par kvadrātpēdu sasniedza 5000 dirhamus, un to būvniecība vēl nav sākusies. Un, ja mēs salīdzinām pagātni ar šodienas cenām 1000 dirhami par kvadrātpēdu, ir ļoti grūti pamatot maksājumu turpināšanu par nepabeigtu vai neuzsāktu projektu par cenām, kas ir 5 reizes augstākas par pašreizējām tirgus cenām.
Jūs varat arī konsultēt investorus, mēģināt saistīt maksājumus ar būvniecības posmiem, nevis ar kalendāra datumiem, vai atlikt tos līdz projekta reālam pabeigšanai.
Kā spekulanti, vai daudzi izstrādātāji nesaprata, ka agrāk vai vēlāk tirgus sabruks?
Protams, viņi saprata. Bet, kā jūs zināt, kurš neuzņemas risku ... Un investori uzņēmās risku, bet tirgus likumus neviens neatcēla. Tomēr tas nekādā ziņā nenozīmē, ka nevajadzētu aizsargāt ieguldītāju tiesības. Daudzi pārāk un, kā mēs tagad redzam, pilnīgi nepamatoti uzticējās tirgum, jo viņiem paveicās, un ilgu laiku tirgus ļāva viņiem nopelnīt lielu naudu. Nevainojiet viņus, nemaz nerunājot par viņu sodīšanu.
Vai jūs nedomājat, ka galvenais "trieciens" krita izstrādātājiem? Turklāt viņi ne vienmēr ir vainīgi būvniecības kavējumos? Vai ir taisnīgi piespiest izstrādātājus pārskatīt to līgumu noteikumus, par kuriem investori ir vienojušies?
Līgums ir pušu brīvprātīga vienošanās, ar kuru nosaka, maina vai izbeidz viņu tiesības un pienākumus. Tāpēc jautājums par vienas puses nodomu izbeigt savas saistības saskaņā ar līgumu ir pieņemams un likumīgs. Mēs varam tikai pievērst jūsu uzmanību faktam, ka vairums līgumu ir ļoti vienpusīgi - tie ir izstrādāti izstrādātāju interesēs un nekādā veidā neaizsargā ieguldītāju intereses. Vairākos gadījumos līdz šai dienai investori pat nav saņēmuši šādus pārdošanas līgumus, un viņu maksājumi tika veikti, izmantojot tikai nekustamā īpašuma rezervācijas veidlapas. Dažos gadījumos mūsu klientiem pat nav rezervācijas veidlapu, bet tikai čeku kopijas vai bankas pārskaitījumi, kas veikti, pamatojoties uz mutiskiem līgumiem. Tikai savlaicīga profesionāla jurista palīdzība palīdzēs jums izprast visas līguma detaļas, lai visefektīvāk aizsargātu savas tiesības un izpildītu savus pienākumus, nepārkāpjot otras puses tiesības un ņemot vērā visas nianses.
Cik juridiski kompetenti ir pirkšanas un pārdošanas līgumi, neskatoties uz to, ka vairumā gadījumu tie pārkāpj ieguldītāju tiesības?
Būtībā līgumi tika sastādīti ļoti kompetenti un likumīgi, un tas maldināja ļoti daudzus ieguldītājus. Tāpēc mēs vienmēr runājam par nepieciešamību meklēt abpusēji izdevīgus risinājumus, vest sarunas ar izstrādātāju un tikai ārkārtējos gadījumos vērsties tiesā. Tiesas procesa vadīšana un, cita starpā, lietas uzvarēšana tiesā ir ilgs un saspringts process. Un pirms stāšanās tiesiskajās attiecībās jums jāpārliecinās, ka laikā, kad tiek saņemts tiesas lēmums jums par labu, atbildētājam būs ko atbildēt.
Darījuma kontam vajadzēja spēt ietaupīt un pēc tam atdot ieguldītāju līdzekļus, vai ne?
Jums ir pilnīga taisnība. Viens no svarīgākajiem Dubajas valdības veiktajiem soļiem, lai aizsargātu ārvalstu investīcijas, kā arī palielinātu Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus uzticamību, bija 2007. gadā pieņemtais Likums Nr. 8 “Par darījuma kontiem”. Likums paredz, ka visi naudas ieņēmumi no nekustamā īpašuma pārdošanas “ārpus plāna” stadijā (projektēšana un būvniecības sākšana) jāieskaita īpašā kontā un turpmāk jāizmanto tikai šīs konkrētās būvniecības finansēšanai. Būvniecības noteikumu pārkāpšanas gadījumā Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus uzraudzības iestādei (RERA) ir tiesības iesaldēt garantijas kontā pieejamos līdzekļus, un attīstītāja bankrota vai projekta atcelšanas gadījumā investori saņems kompensāciju. Tādējādi RERA darbojas kā šķīrējtiesnesis, risinot strīdus starp pircēju un izstrādātāju. Tomēr praksē situācija ir atšķirīga.
Tas ir, vai šodien sistēma joprojām nav pietiekami efektīva, lai investorus atkal iedvesmotu ar pārliecību?
Mēs nevaram runāt par sistēmas neefektīvo darbību. Varam tikai apgalvot, ka diemžēl neviena sistēma nav apdrošināta pret negodīgiem izstrādātājiem. Pašlaik tiek izstrādāti vairāki jauni likumprojekti, kuru pieņemšana palīdzēs Dubaijai atgūt investoru uzticību un atbilstoši pārvarēt krīzi.
Kā jūs šodien risināt strīdus?
Būtībā, veicot pārrunas ar izstrādātājiem gan klientu vārdā, gan kopā ar tiem. Mūsu galvenais uzdevums ir panākt abpusēji izdevīgus līgumus starp pusēm, vienlaikus ievērojot visas nepieciešamās formalitātes. Ja sarunas nedod vēlamo rezultātu, mums nav citas izvēles, kā vērsties tiesā.
Ja projekts ir “iesaldēts”, vai attīstītājam ir pienākums pilnībā atlīdzināt ieguldītājam par ieguldījumiem?
Atbilde uz šo jautājumu ir skaidri un nepārprotami izklāstīta 2009. gada likuma Nr. 9 D daļas 11. punktā, proti: "Ja objekta būvniecība tiek apturēta tādu iemeslu dēļ, kurus izstrādātājs nevar ietekmēt, attīstītājam ir tiesības lauzt līgumu, atskaitot 30% no ieguldītāja samaksātās summas". .
Jebkurā nekustamā īpašuma tirgū rodas aizkavēšanās. Bet kas tiek uzskatīts par pieņemamu?
2007. gada likuma Nr. 8 17. pants nosaka - ja īpašuma celtniecība nav sākta sešu mēnešu laikā no dienas, kad izsniegta nekustamā īpašuma pārdošanas plāna atļauja bez pamatota vai pieņemama iemesla, attīstītājs tiek izslēgts no oficiālā reģistra, kuram ir tiesības veikt aktivitātes.
Vai kāds to var kontrolēt?
Kā jau minēts, par uzraudzību atbild RERA, Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus uzraudzības iestāde, kuras galvenais uzdevums ir savlaicīgi atjaunināt datu bāzi par jaunu objektu reģistrēšanu, notiekošās būvniecības stadijām, kā arī sniegt informāciju par apturētiem vai "iesaldētiem" objektiem.
Vai šādas prakses nav - atceļot objekta būvniecību, samaksājiet noteiktus sodus?
Vēlreiz pievērsīsimies iepriekšminētajam likumam Nr. 9, kas pilnīgi skaidri paredz šādus sodus:
- Ja projekts tiek uzbūvēts vismaz 80% apmērā, izstrādātājam ir tiesības pilnībā ieturēt summu, kuru jau ir samaksājis ieguldītājs, un pieprasīt atmaksāt atlikušo līgumu.
- Ja projekts ir uzbūvēts vismaz 60% apmērā, izstrādātājam ir tiesības lauzt līgumu un ieturēt 40% no kopējām objekta izmaksām.
- Ja projekta būvniecība nav sasniegusi 60%, izstrādātājam, izbeidzot līgumu, ir tiesības ieturēt 25% no kopējām izmaksām.
Šīs sankcijas tiek piemērotas tikai ieguldītājiem, tāpat kā likums kopumā.
Kas jādara juridiskā ziņā, lai atgūtu ieguldītāju uzticību?
Dubaijas ekonomika ir ļoti atkarīga no tirdzniecības, investīcijām un tūrisma. Tomēr nesenā monetārā politika valstī ir devusi nopietnu triecienu valsts ekonomiskajai attīstībai. Pēc ekspertu domām, ekonomiskās attīstības modelis Dubajā ir ļoti atkarīgs no ārvalstu kapitāla un liela mēroga starptautiskiem projektiem. Valdībai jāizstrādā programma ekonomikas stimulēšanai tuvākajā nākotnē, pretējā gadījumā būs grūti atgūt investoru uzticību īstermiņā.
Parasti neviens nedomā, ka, pirmkārt, jums jāprot orientēties likumos, kas regulē pārdošanas darījumus un aizsargā savas tiesības. Savlaicīga vēršanās pie speciālistiem, kuri labi darbojas nekustamo īpašumu tirgū, palīdzēs iegūt pilnīgu informāciju par projektiem un cenām, kā arī nepieciešamo juridisko atbalstu, kas, bez šaubām, palīdzēs ievērojami paātrināt procesu, ietaupīt laiku un naudu, ietaupīt nervus.
Kašvānu advokātu birojs un Dacha Real Estate vienmēr ir jūsu rīcībā.
Mūsu pakalpojumu klāsts:
- Gatavo dzīvokļu un villu pirkšana un pārdošana;
- Biroju un ražošanas telpu pirkšana un pārdošana;
- Investīciju plānošana un ieviešana krīzes cenu kritumā;
- Pirms un pēcpārdošanas serviss (dokumentu paketes sagatavošana īpašuma pārdošanai);
- Dzīvojamo un nedzīvojamo telpu īre;
- Advokātu konsultācijas nekustamā īpašuma jautājumos;
- Firmu un ofšoru reģistrācija;
- Visu veidu juridiskās konsultācijas.
