Dubaija ir apmeklētāju pilsēta. Vairāk nekā 90% no gandrīz diviem miljoniem metropoles iedzīvotāju ir emigranti. Tikai daži no viņiem var atļauties iegādāties savu mājokli, tomēr visiem ir kaut kur jādzīvo, jāstrādā un atpūsties. Tāpēc īres tirgus ir ļoti attīstīts. Tas, savukārt, padara īpašumu Dubaijā pievilcīgu investīciju ziņā.
Nav noslēpums 
ka daudzi jau ir iegādājušies vai gatavojas iegādāties Dubaijas nekustamo īpašumu tieši ar mērķi gūt ienākumus no nomas, kas ir divas līdz trīs reizes lielāki nekā attīstītajos tirgos. Šajā sakarā investori izvirza jautājumus par nekustamā īpašuma īri Dubaijā. Šajā rakstā mēs ar Dubaijas nekustamo īpašumu aģentūras IMEX Real Estate speciālistu palīdzību esam mēģinājuši apkopot atbildes uz vissvarīgākajām un bieži uzdotajām no tām.
Vai īpašuma īpašnieks Dubajā to var izīrēt?
Dubaijas namīpašnieku un īrnieku attiecības regulē 2007. gada likums Nr. 26, kā arī tā grozījumi. Saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem ikvienam nekustamā īpašuma īpašniekam Dubaijas emirāta teritorijā ir tiesības iznomāt savu īpašumu uz vismaz 1 (vienu) gadu. Īrējot uz laiku, kas mazāks par gadu, šāda īre tiek uzskatīta par īstermiņa un prasa īpašniekam atbilstošu licenci (viesnīcas vai viesnīcas dzīvokļu darbībām). Šajā gadījumā parasti īpašnieki vēršas pie licencētas pārvaldības sabiedrības, kuru viņi nodod savu īpašumu pārvaldīšanai un kura jau savā vārdā īrē nekustamo īpašumu.
Kādus ienākumus no nomas var gaidīt īpašuma īpašnieks Dubajā?
Ja mēs runājam par vidējiem tirgus rādītājiem par pašreizējo ienākumu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, tad mājokļiem Dubaijā šodien tīro īres ienākumu (tas ir, ienākumi mīnus nekustamā īpašuma apkalpošanas izmaksas) rādītājs ir vidēji 5-10% gadā. Rentabilitātes starpība ir saistīta ar atšķirībām nekustamā īpašuma tipos un kategorijās, tā atrašanās vietā un pakalpojumu izmaksās. Tajā pašā laikā dārgāks ekskluzīvais nekustamais īpašums, kā likums, dod zemāku peļņu nomas ienākumu veidā nekā masveida mājokļi pieejamu projektu gadījumā.
Biroja nekustamā īpašuma tirgū šodien šādas investīcijas ir mazāk pievilcīgas attiecībā uz īres ienākumiem nekā mājokļu pirkšana. Tirdzniecības platību iznomāšana (tas ietver ne tikai veikalus, bet arī pakalpojumu punktus, kafejnīcas, restorānus utt.) Potenciāli var radīt lielākus ienākumus (līdz 15% gadā), tomēr tas ir atkarīgs no paša īpašuma parametriem , un no ārējiem faktoriem.
Vai Dubaijā ir kādi īres maksas ierobežojumi?
Slēdzot nekustamā īpašuma nomas līgumu, darījuma pusēm ir tiesības vienoties par jebkuriem nosacījumiem, kas nav pretrunā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem. Nomas cenai, kas norādīta līgumā starp iznomātāju un nomnieku, tiešu ierobežojumu nav. Tomēr, atjaunojot līgumu uz nākamo termiņu, ir likumā noteikti ierobežojumi nomas maksas palielināšanai.
Tā, piemēram, attiecībā uz dzīvojamo nekustamo īpašumu ir spēkā noteikums, saskaņā ar kuru zemes īpašniekam nav tiesību palielināt īres maksu, ja kopš sākotnējā līguma noslēgšanas ir pagājuši mazāk nekā divi gadi.
Turklāt, pārskatot nomas maksu uz augšu, saimniekam jāvadās pēc Dubaijas nekustamā īpašuma pārvaldes iestādes (RERA) indeksa, kas atspoguļo vidējās īres cenas dažādiem mājokļiem atkarībā no platības.
Kādas ir prasības īrniekiem Dubajā?
Īpašuma Dubaijā īrnieks (ja mēs nerunājam par īstermiņa īri) var būt tikai fiziska vai juridiska persona ar rezidenta statusu Apvienotajos Arābu Emirātos. Tas ir, nomas līgumu var noslēgt tikai ar AAE vai tās valsts pilsoni, kura ir Persijas līča Arābu valstu sadarbības padomes locekle, vai ar emigrantu ar AAE rezidenta vīzu.
Attiecīgi nomnieks ir juridiska persona, tai jābūt attiecīgi reģistrētai AAE. Tā var būt vietēja organizācija, uzņēmums, kas reģistrēts brīvajā ekonomiskajā zonā, vai ārvalstu uzņēmuma filiāle (pārstāvniecība).
Vai jums jāreģistrē īpašuma nomas līgums Dubaijā, un kurš tajā ir iesaistīts?
Saskaņā ar Dubaijas Emirātu likumiem visiem tās teritorijā esošajiem nekustamajiem īpašumiem jābūt pareizi reģistrētiem. Nomu reģistrē Dubaijas nekustamā īpašuma pārvaldes iestāde (RERA). Īpaši šiem mērķiem aģentūra izveidoja sistēmu Ejari, kas ļauj reģistrēt līgumus internetā. Tiešsaistes reģistrācija Ejari vietnē ir vienkārša, prasa minimālas tehniskās zināšanas un ietver tikai pamatinformācijas par nomas līgumu ieviešanu, kas ietver:
informācija par īpašumu un darījuma dalībniekiem, kā arī līguma noteikumi. Katram reģistrētajam līgumam tā derīguma laikā tiek piešķirts unikāls svītrkods. Reģistrācija ir bezmaksas, un gan iznomātājs, gan nomnieks var reģistrēt nomu. Līdz šim ir noteikta atbildība par obligātās reģistrācijas prasības neievērošanu, taču saskaņā ar likuma noteikumiem visiem reģistrēto darījumu dalībniekiem automātiski tiek atņemtas tiesības vērsties tiesu un valdības iestādēs, lai aizsargātu savas intereses.
Vai īpašnieks maksā nodokļus par ienākumiem no īres Dubaijā?
Apvienotajos Arābu Emirātos nav īpašuma un ienākuma nodokļu. Tāpēc nekustamā īpašuma turēšana Dubaijā, kā arī ienākumu saņemšana, piemēram, no tā nomas, AAE jurisdikcijā esošam īpašniekam nerada nekādas nodokļu sekas. Tomēr jāsaprot, ka nekustamā īpašuma īpašnieks ir atbildīgs par tā pareizu uzturēšanu un viņam ir jāsedz tā uzturēšanas izmaksas (uzturēšanas maksas), ko noteikusi pārvaldības sabiedrība. Parasti šādus maksājumus iekasē katru gadu gadā iepriekš, un par Dubaiju atkarībā no projekta tie ir no 20 līdz 80 dolāriem par kvadrātmetru. m gadā.
Kā īres īpašums ir Dubaijā?
Vispārējā izteiksmē nekustamā īpašuma nomas procedūra Dubaijā vairumā gadījumu ir šāda:
1. Saimnieks pats vai ar nekustamo īpašumu aģentūras palīdzību meklē īrnieku.
2. Kad īrnieks tiek atrasts, izīrētājs ar viņu paraksta nomas līgumu, kurā atspoguļoti visi darījuma parametri, jo īpaši:
- nomas cena un apmaksas nosacījumi,
- nomas periods un tā pagarināšanas nosacījumi,
- papildu izmaksas, kas saistītas ar īpašuma izmantošanu un sadalīšanu starp pusēm,
- pušu atbildība līguma nosacījumu neizpildes gadījumā.
3. Parakstot līgumu, īrnieks maksā gada īri (parasti ar čeku), kā arī drošības naudu (parasti 5% no gada nomas maksas).
4. Saņemot samaksu no īrnieka, saimnieks viņam piešķir atslēgas, atslēgu piekariņus, piekļuves kartes utt., Kas nepieciešamas netraucētai piekļuvei īrētajām telpām un ar tām saistītajai infrastruktūrai (baseins, sporta zāle utt.), Kā arī dokumentu kopijas ( īpašumtiesību sertifikāts, īpašnieka pase utt.), kas nomniekam nepieciešami, lai pieslēgtu ūdeni, elektrību, gaisa kondicionēšanu, telefonu, internetu utt.
Kā notiek nekustamā īpašuma īre Dubajā?
Nomas tirgū Dubaijā, kā arī pārējā AAE ir ierasts maksāt īri gadu iepriekš. Parasti visus maksājumus veic ar bankas čekiem. Atkarībā no līguma noteikumiem gada nomas summu maksā ar vienu vai vairākiem čekiem. Pēdējā gadījumā pārbaudes tiek datētas ar nākamajiem datumiem. Piemēram, ja pārbaužu skaits ir 4, tad pārbaužu datumi atbildīs datumiem nākotnē katru ceturksni, un, ja pārbaužu skaits būs 12, tās tiks datētas ar mēneša intervālu. Attiecīgi, čekā norādītajā datumā, saimnieks to var uzrādīt bankai un saņemt naudu no īrnieka konta. Nenodrošinātu čeku izsniegšana AAE ir kriminālsods, tāpēc norēķināšanās ar čekiem, lai arī nedod 100% īres garantiju, ir diezgan uzticams un ērts veids, kā veikt maksājumus.
Vai saimnieks, kurš nav AAE iedzīvotājs, var saņemt naudu ar čeku?
Jāatceras, ka čeks var tikt uzrādīts samaksai ir 6 mēneši, pēc kura tas “izdeg”. Ja čeks ir uzrakstīts uz kādas personas vārda un uz tā nav atzīmes tikai saņēmēja bankas kontā, tad čekā norādītā persona neatkarīgi no rezidenta vīzas klātbūtnes var saņemt skaidru naudu jebkurā emitējošās bankas filiālē. Pretējā gadījumā vai ja čeks ir uzrakstīts uz uzņēmuma vārda, naudu uz tā var saņemt tikai bankas kontā, un konts ir jāatver vienā no AAE bankām. Arī pastāvīgā iedzīvotāja statuss nav nepieciešams.
Vairākas AAE bankas viegli atver kontus nerezidentiem (ieskaitot ārvalstu uzņēmumus). Bankas konta atvēršanas procedūra prasa mazāk nekā stundu, un minimālās prasības naudas iemaksai kontā tās atvēršanai pašlaik ir 10 tūkstoši AAE dirhamu (apmēram 2750 ASV dolāri).
Ja uzskaitītās īres iespējas nav piemērotas saimniekam, viņš var noslēgt līgumu ar nekustamo īpašumu aģentūru, ar kuras starpniecību īre tika veikta. Tad čekus var izsniegt uz aģentūras vārda, un pēc naudas saņemšanas no viņiem aģentūra tos pārskaita (vai pārskaita skaidrā naudā) iznomātājam. Galvenais šajā gadījumā ir kompetenti pieiet pie partnera uzņēmuma izvēles jautājuma.
Kas maksā komisiju nekustamā īpašuma aģentūrai?
Ja darījuma starpnieks ir nekustamā īpašuma aģentūra, viņam tiek maksāta komisijas nauda. Saskaņā ar pastāvošo praksi īrnieks maksā komisiju nekustamā īpašuma aģentūrai. Parasti tie ir 5% no gada nomas maksas. Aģentūras pakalpojumi beidzas pēc nomas līguma parakstīšanas. Ja izīrētājam nepieciešami papildu aģentūras pakalpojumi (pārstāvot viņa intereses AAE nomas laikā, maksājumu pieņemšana no īrnieka, nekustamā īpašuma uzturēšanas izmaksu apmaksa utt.), Par to izmaksām tiek panākta papildu saruna.
Kas maksā par nomātā īpašuma ekspluatāciju un uzturēšanu?
Īrnieks un namīpašnieks var vienoties par jebkādiem nomas noteikumiem, tomēr parasti īpašnieks ir atbildīgs par uzturēšanas izmaksu (uzturēšanas maksu) un īpašuma kapitālo remontu samaksu. Visus kārtējos izdevumus, kas saistīti ar nomātā objekta darbību, piemēram: ūdens, elektrības, gaisa kondicionēšanas, telefona, interneta pieslēguma apmaksu, kā arī notiekošo nekustamā īpašuma remontu sedz īrnieks. Turklāt īrnieks patstāvīgi un uz sava vārda pieslēdz komunālos pakalpojumus no attiecīgajiem piegādātājiem. Īrnieks maksā arī tā saukto “Mājokļa maksa” (Mājokļa maksa), kas ir pašvaldības nodeva 5% apmērā no gada nomas maksas. Nodevu iekasē Dubaijas Elektrības un ūdens pārvalde (DEWA) vienādās daļās visa gada garumā, kā arī maksājumus par elektrību un ūdeni. Ja nekustamā īpašuma vienība nav savienota ar ūdeni un elektrību (t.i., nav apdzīvota), tad mājokļa nodoklis netiek iekasēts. Neskatoties uz to, ka mājokļa nodoklis tika ieviests jau sen, līdz šim tas nav vispār ticis iekasēts, un tas joprojām nav iekļauts daudzos DEWA pārskatos.
Vai Dubaijā ir iespējams iznomāt nekustamo īpašumu bez aģentiem? 
Gandrīz neviens darījums ar nekustamo īpašumu, ieskaitot tā nomu, nevar iztikt bez aģentu dalības Dubaijā, tāpat kā pārējā pasaulē. Tas ir nekustamo īpašumu aģentūrās, visbiežāk piesakās klienti, kuri vēlas īrēt, īrēt, pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu. Darbojoties tirgū, aģentiem, tāpat kā nevienam citam, nav informācijas par to, kas, ko un cik daudz vēlas īrēt, īrēt, pārdot vai pirkt. Tomēr tālu no visiem profesionālajiem tirgus dalībniekiem ir pienācīgi reģistrēti un darbojas likumīgi.
Kādas ir prasības nekustamā īpašuma aģentiem Dubaijā?
Pirmkārt, jāpatur prātā, ka saskaņā ar Dubajas Zemes departamenta priekšsēdētāja 2006. gada rīkojumu Nr. 85 visām nekustamo īpašumu aģentūrām, kas darbojas Dubaijā, ir jābūt attiecīgā darbības veida licencei un jāreģistrējas īpašā Tirgus pārvaldes iestādes reģistrā. Dubaijas nekustamais īpašums (RERA). Tā kā AAE biznesa vienībām nav universālas rīcībspējas, licencē skaidri jānorāda atļautais darbības veids. Piemēram, veicot starpniecību nomā, šī darbība tieši jānorāda licencē. Tajā pašā laikā visiem uzņēmuma aģentiem ir jāiziet atbilstošs apmācības kurss un jāsaņem personīgās brokeru kartes ar individuālu numuru. Šādi pasākumi galvenokārt ir vērsti uz klientu tiesību un interešu aizsardzību un ir paredzēti, lai samazinātu aģentu krāpšanas iespēju. PR
Papildu informāciju no IMEX Real Estate speciālistiem varat iegūt pa tālr. Maskavā +7 495 9842053, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected]
