Atbilde: Ārvalstu valstu pilsoņiem, kas nav Arābu līča Sadarbības padomes (GCC) locekļi, ir tiesības iegūt īpašumu Dubaijā ar īpašumtiesībām (“freehold”) tikai īpaši norādītās teritorijās, tā saucamajās freehold zonās. Šādu zonu saraksts ir noteikts ar Dubaijas valdnieka 2006. gada dekrētu Nr. 3. Tajos ietilpst gandrīz visa "jaunās Dubaijas" teritorija, ieskaitot tādas populāras teritorijas kā Dubaijas jahtu osta, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah ezeru torņi un citas.
Jautājums: Vai ir nepieciešama nekustamā īpašuma reģistrācija Dubaijā un kas tajā ir iesaistīts?
Atbilde: Tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrēšanu Dubaijā veic Zemes departaments. Mūsdienās īpašuma tiesības, ilgtermiņa nomu, nekustamā īpašuma ķīlas un citus darījumus reģistrē attiecīgajā reģistrā. Reģistrācija tiek veikta gan gatavās, gan nodotās ekspluatācijā, kā arī būvlaukumos (“ārpus plāna”). Pirmajā gadījumā īpašnieks saņem nekustamā īpašuma reģistrācijas apliecību (īpašumtiesību akts), bet vēl nepabeigta īpašuma reģistrācijas gadījumā (Oqood reģistrācija) - sākotnējo pirkuma līgumu (sākotnējo pirkuma līgumu). Reģistrējot īpašumtiesības Dubaijas zemes departamentā, tiek samaksāta reģistrācijas maksa 2% apmērā no īpašuma vērtības, pieskaitot nelielu fiksētu samaksu par nepieciešamo dokumentu sagatavošanu un izdrukāšanu.
Jautājums: Kādi nodokļi būtu jāmaksā nekustamā īpašuma īpašniekam Dubaijā?
Atbilde: Apvienotajos Arābu Emirātos nav īpašuma un ienākuma nodokļu. Tāpēc nekustamā īpašuma turēšana Dubaijā, kā arī ienākumu saņemšana, piemēram, no tā nomas, AAE jurisdikcijā esošam īpašniekam nerada nekādas nodokļu sekas. Tomēr jāsaprot, ka nekustamā īpašuma īpašnieks ir atbildīgs par tā pareizu uzturēšanu un viņam ir pienākums apmaksāt tā uzturēšanas izmaksas (tā saucamās uzturēšanas maksas vai apkalpošanas maksas), ko noteikusi pārvaldības sabiedrība vai māju īpašnieku biedrība (ja šāda asociācija jau ir izveidota). Parasti šādus maksājumus iekasē katru gadu gadā iepriekš, un par Dubaiju atkarībā no projekta tie ir no 20 līdz 80 dolāriem par kvadrātmetru. m gadā.
Jautājums: Kā notiek nekustamā īpašuma pirkšana Dubaijā?
Atbilde: Parasti nekustamā īpašuma pirkšanas procedūra Dubaijā ir šāda:
1. Pircējs izvēlas īpašumu, kuru vēlas iegādāties.
2. Pārdevējs un pircējs paraksta pirkuma līgumu, kas atspoguļo visus darījuma parametrus, jo īpaši:
- iegādātā īpašuma vērtība,
- papildu maksājumi, kas saistīti ar darījumu (pārstāvju komisijas, maksājumi attīstītājam, reģistrācijas maksa, iepriekš samaksātu uzturēšanas izdevumu atlīdzināšana pārdevējam utt.),
- laika posms, kurā jāpabeidz pirkšanas un pārdošanas darījums,
- norēķinu veikšanas termiņi un kārtība,
- pušu atbildība līguma nosacījumu neizpildes gadījumā.
3. Parakstot pirkuma līgumu ar pārdevēju, pircējs veic iemaksu (parasti 10% no iegādātā īpašuma vērtības).
4. Pārdevējs noformē izstrādātāja atļauju sava īpašuma pārdošanai (Nav iebildumu sertifikāta, NOC), kas nepieciešama darījuma reģistrēšanai Dubaijas zemes departamentā.
5. Pēc pārdošanas atļaujas saņemšanas pārdevējs un pircējs reģistrē īpašumu uz jaunā īpašnieka vārda Zemes pārvaldē. Parasti reģistrācijas laikā norēķinās arī par darījumiem.
Jautājums: Vai īpašuma īpašnieks Dubajā to var izīrēt?
Atbilde: Attiecības starp namīpašniekiem un īrniekiem Dubaijā regulē 2007. gada likums Nr. 26, kā arī tā grozījumi. Saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem ikvienam nekustamā īpašuma īpašniekam Dubaijas emirāta teritorijā ir tiesības iznomāt savu īpašumu uz vismaz vienu gadu. Ja īrē uz laiku, kas mazāks par gadu, šāda īre tiek uzskatīta par īstermiņa un prasa īpašniekam atbilstošu licenci (viesnīcas vai viesnīcas dzīvokļu darbībām). Šajā gadījumā parasti īpašnieki vēršas pie licencētas pārvaldības sabiedrības, kuru viņi nodod savu īpašumu pārvaldīšanai un kura jau savā vārdā īrē nekustamo īpašumu.
Jautājums: Kādus ienākumus no nomas var sagaidīt īpašuma īpašnieks Dubajā?
Atbilde: Ja mēs runājam par vidējiem tirgus rādītājiem, kas saistīti ar pašreizējo ienākumu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, mājokļiem Dubaijā šodien tīro īres ienākumu (tas ir, ienākumi mīnus nekustamā īpašuma apkalpošanas izmaksas) rādītājs ir vidēji 5-10% gadā.
Rentabilitātes starpība ir saistīta ar nekustamā īpašuma veida un kategorijas, tā atrašanās vietas un pakalpojumu izmaksu atšķirībām. Turklāt dārgāks ekskluzīvais nekustamais īpašums, kā likums, dod mazāku atdevi ienākumu no nomas veidā nekā masveida mājokļi pieejamu projektu gadījumā. Biroja nekustamā īpašuma tirgū šodien šādas investīcijas ir mazāk pievilcīgas attiecībā uz īres ienākumiem nekā mājokļu pirkšana.
Tirdzniecības platību iznomāšana (tas attiecas ne tikai uz veikaliem, bet arī uz servisa punktiem, kafejnīcām, restorāniem utt.) Potenciāli var radīt lielākus ienākumus (līdz 15%), tomēr tas ir atkarīgs no paša īpašuma parametriem, un no ārējiem faktoriem.
Jautājums: Vai Dubaijā ir kādi īres maksas ierobežojumi?
Atbilde: Noslēdzot nekustamā īpašuma nomas līgumu, darījuma pusēm ir tiesības vienoties par visiem nosacījumiem, kas nav pretrunā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem. Nomas cenai, kas norādīta līgumā starp iznomātāju un nomnieku, tiešu ierobežojumu nav. Tomēr, atjaunojot līgumu uz nākamo termiņu, ir likumā noteikti ierobežojumi nomas maksas palielināšanai. Tā, piemēram, attiecībā uz dzīvojamo nekustamo īpašumu ir spēkā noteikums, saskaņā ar kuru zemes īpašniekam nav tiesību palielināt īres maksu, ja kopš sākotnējā līguma noslēgšanas ir pagājuši mazāk nekā divi gadi. Turklāt, pārskatot nomas maksu uz augšu, saimniekam jāvadās pēc Dubaijas nekustamā īpašuma pārvaldes iestādes (RERA) indeksa, kas atspoguļo vidējās īres cenas dažādiem mājokļiem atkarībā no platības.
Jautājums: Kādas ir prasības īrniekiem Dubajā?
Atbilde: Dubajas nekustamā īpašuma īrnieks (ja mēs nerunājam par īstermiņa īres mājokļiem) var būt tikai fiziska vai juridiska persona ar rezidenta statusu Apvienotajos Arābu Emirātos. Tas ir, nomas līgumu var noslēgt tikai ar AAE vai tās valsts pilsoni, kura ir Persijas līča Arābu valstu sadarbības padomes locekle, vai ar emigrantu, kam ir pastāvīgās vīzas. Attiecīgi nomnieks ir juridiska persona, tai jābūt attiecīgi reģistrētai AAE. Tā var būt vietēja organizācija, uzņēmums, kas reģistrēts brīvajā ekonomiskajā zonā, vai ārvalstu uzņēmuma filiāle (pārstāvniecība).
Jautājums: Vai ir nepieciešams reģistrēt nekustamā īpašuma Dubaijā nomas līgumu, un kurš tajā ir iesaistīts?
Atbilde: Saskaņā ar Dubaijas emirāta likumdošanu visiem nekustamajiem īpašumiem, kas atrodas tās teritorijā, jābūt pareizi reģistrētiem. Īres līgumu reģistrēšanu veic Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Īpaši šiem mērķiem aģentūra izveidoja sistēmu Ejari, kas ļauj reģistrēt līgumus internetā. Tiešsaistes reģistrācija Ejari tīmekļa vietnē ir vienkārša, prasa minimālas tehniskās zināšanas un ietver tikai pamatinformācijas par nomas līgumu ieviešanu, kas ietver: informāciju par īpašumu un darījuma dalībniekiem, kā arī līguma nosacījumus. Katram reģistrētajam līgumam tā derīguma laikā tiek piešķirts unikāls svītrkods. Reģistrācija ir bezmaksas, un gan iznomātājs, gan nomnieks var reģistrēt nomu. Līdz šim ir noteikta atbildība par obligātās reģistrācijas prasības neievērošanu, taču saskaņā ar likuma noteikumiem visiem reģistrēto darījumu dalībniekiem automātiski tiek atņemtas tiesības vērsties tiesu un valdības iestādēs, lai aizsargātu savas intereses.
Jautājums: Kā īrē nekustamo īpašumu Dubaijā?
Atbilde: Vispārējā izteiksmē nekustamā īpašuma nomas procedūra Dubaijā vairumā gadījumu ir šāda:
1. Saimnieks pats vai ar nekustamo īpašumu aģentūras palīdzību meklē īrnieku.
2. Kad īrnieks tiek atrasts, izīrētājs ar viņu paraksta nomas līgumu, kurā atspoguļoti visi darījuma parametri, jo īpaši:
- nomas cena un apmaksas nosacījumi,
- nomas periods un tā pagarināšanas nosacījumi,
- papildu izmaksas, kas saistītas ar īpašuma izmantošanu un sadalīšanu starp pusēm,
- pušu atbildība līguma nosacījumu neizpildes gadījumā.
3. Parakstot līgumu, īrnieks maksā gada īri (parasti ar čeku), kā arī drošības naudu (parasti 5% no gada nomas maksas).
4. Saņemot samaksu no īrnieka, saimnieks viņam piešķir atslēgas, atslēgu piekariņus, piekļuves kartes utt., Kas nepieciešamas netraucētai piekļuvei īrētajām telpām un ar tām saistītajai infrastruktūrai (baseins, sporta zāle utt.), Kā arī dokumentu kopijas ( īpašumtiesību sertifikāts, īpašnieka pase utt.), kas nomniekam nepieciešami, lai pieslēgtu ūdeni, elektrību, gaisa kondicionēšanu, telefonu, internetu un citus pakalpojumus.
Jautājums: Kā tiek maksāta īre par īpašumu Dubaijā?
Atbilde: Nomas tirgū Dubaijā, kā arī pārējā AAE ir ierasts maksāt īri gadu iepriekš. Parasti visus maksājumus veic ar bankas čekiem. Atkarībā no līguma noteikumiem gada nomas summu maksā ar vienu vai vairākiem čekiem. Pēdējā gadījumā pārbaudes tiek datētas ar nākamajiem datumiem. Piemēram, ja pārbaužu skaits ir 4, tad pārbaužu datumi atbildīs datumiem nākotnē katru ceturksni, un, ja pārbaužu skaits būs 12, tās tiks datētas ar mēneša intervālu.
Attiecīgi datumā, kas norādīts čekā, iznomātājs to var uzrādīt bankai un saņemt naudu no īrnieka konta. Nenodrošinātu čeku izsniegšana AAE ir kriminālsods, tāpēc norēķināšanās ar čekiem, lai arī nedod 100% īres garantiju, ir diezgan uzticams un ērts veids, kā veikt maksājumus.
Jautājums: Vai saimnieks, kurš nav AAE rezidents, var saņemt naudu čekā?
Atbilde: Jāatceras, ka čeku var uzrādīt samaksai par 6 mēnešiem, pēc kura tas tiek atcelts. Ja čeks ir uzrakstīts uz kādas personas vārda un uz tā nav atzīmes tikai saņēmēja bankas kontā, tad čekā norādītā persona neatkarīgi no rezidenta vīzas klātbūtnes var saņemt skaidru naudu jebkurā emitējošās bankas filiālē. Pretējā gadījumā vai ja čeks ir uzrakstīts uz uzņēmuma vārda, naudu uz tā var saņemt tikai bankas kontā, un konts ir jāatver vienā no AAE bankām. Arī pastāvīgā iedzīvotāja statuss nav nepieciešams. Vairākas AAE bankas viegli atver kontus nerezidentiem (ieskaitot ārvalstu uzņēmumus). Konta atvēršanas procedūra bankā prasa mazāk nekā stundu, un minimālās prasības naudas iemaksai kontā tās atvēršanai šobrīd ir 5 tūkstoši dirhamu (apmēram 1400 USD).
Ja uzskaitītās īres iespējas nav piemērotas saimniekam, viņš var noslēgt līgumu ar nekustamo īpašumu aģentūru, ar kuras starpniecību īre tika veikta. Tad čekus var izsniegt uz aģentūras vārda, un pēc naudas saņemšanas no viņiem aģentūra tos pārskaita (vai pārskaita skaidrā naudā) iznomātājam. Galvenais šajā gadījumā ir kompetenti pieiet pie partnera uzņēmuma izvēles jautājuma.
Jautājums: Kas maksā komisiju nekustamā īpašuma aģentūrai?
Atbilde: Ja darījuma starpnieks ir nekustamā īpašuma aģentūra, viņam tiek maksāta komisijas nauda. Saskaņā ar pastāvošo praksi īrnieks maksā komisiju nekustamā īpašuma aģentūrai. Parasti tie ir 5% no gada nomas maksas. Aģentūras pakalpojumi beidzas pēc nomas līguma parakstīšanas. Ja izīrētājam nepieciešami papildu aģentūras pakalpojumi (pārstāvot viņa intereses AAE nomas laikā, maksājumu pieņemšana no īrnieka, nekustamā īpašuma uzturēšanas izmaksu apmaksa utt.), Par to izmaksām tiek panākta papildu saruna.
Jautājums: Kas maksā par nomātā īpašuma ekspluatāciju un uzturēšanu?
Atbilde: Nomnieks un namīpašnieks var vienoties par jebkuriem nomas noteikumiem, tomēr parasti saimnieks ir atbildīgs par uzturēšanas izmaksu (uzturēšanas maksas / pakalpojuma maksas) un nekustamā īpašuma kapitālo remontu. Visus kārtējos izdevumus, kas saistīti ar nomātā objekta darbību, piemēram: ūdens, elektrības, gaisa kondicionēšanas, telefona, interneta pieslēguma apmaksu, kā arī notiekošo nekustamā īpašuma remontu sedz īrnieks. Turklāt īrnieks patstāvīgi un uz sava vārda pieslēdz komunālos pakalpojumus no attiecīgajiem piegādātājiem. Īrnieks maksā arī tā saukto. “Mājokļa maksa”, kas ir pašvaldības nodeva 5% apmērā no gada nomas maksas. Nodevu iekasē Dubaijas Elektrības un ūdens pārvalde (DEWA) vienādās daļās visa gada garumā, kā arī maksājumus par elektrību un ūdeni. Ja nekustamā īpašuma vienība nav savienota ar ūdeni un elektrību (t.i., nav apdzīvota), tad mājokļa nodoklis netiek iekasēts. Neskatoties uz to, ka mājokļa nodoklis tika ieviests jau sen, līdz šim tas nav vispār ticis iekasēts, un tas joprojām nav iekļauts daudzos DEWA pārskatos.
Jautājums: Vai Dubaijas nekustamo īpašumu darījumos ir iespējams iztikt bez aģentiem?
Atbilde: Gandrīz neviens darījums ar nekustamo īpašumu nav pabeigts bez aģentu dalības Dubaijā, tāpat kā pārējā pasaulē. Tas ir nekustamo īpašumu aģentūrās, visbiežāk, tie klienti, kuri vēlas sazināties
īrēt, īrēt, pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu. Darbojoties tirgū, aģentiem, tāpat kā nevienam citam, nav informācijas par to, kas, ko un cik daudz vēlas īrēt, īrēt, pārdot vai pirkt. Tomēr tālu no visiem profesionālajiem tirgus dalībniekiem ir pienācīgi reģistrēti un darbojas likumīgi.
Jautājums: Kādas ir prasības nekustamā īpašuma aģentiem Dubaijā?
Atbilde: Pirmkārt, jāpatur prātā, ka saskaņā ar Dubaijas Zemes departamenta priekšsēdētāja 2006. gada rīkojumu Nr. 85 visām nekustamo īpašumu aģentūrām, kas darbojas Dubaijā, ir jābūt licencei šāda veida darbībai un jābūt reģistrētai aģentūras īpašajā reģistrā Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus regula (RERA).
Tā kā AAE biznesa vienībām nav universālas rīcībspējas, licencē skaidri jānorāda atļautais darbības veids.Piemēram, veicot starpniecību pārdošanas, pirkšanas vai nomas gadījumā, šie darbības veidi ir skaidri jānorāda licencē. Tajā pašā laikā visiem uzņēmuma aģentiem ir jāiziet atbilstošs apmācības kurss un jāsaņem personīgās brokeru kartes ar individuālu numuru. Šādi pasākumi galvenokārt ir vērsti uz klientu tiesību un interešu aizsardzību un ir paredzēti, lai samazinātu aģentu krāpšanas iespēju.
Jautājums: Kāpēc ir svarīgi, lai aģents tiktu pareizi reģistrēts?
Atbilde: Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus ir daudznacionāls. Pircēji, pārdevēji, namīpašnieki un īrnieki parasti ir ārvalstu pilsoņi. Kur viņi var meklēt viens otru, ja kaut kas noiet greizi? Tāpēc nekustamā īpašuma aģentūra ar juridisko adresi Dubaijā ir nopietns darījuma garants. Turklāt svarīgs faktors ir tiesību aktu prasība par to, ka vietējie iedzīvotāji - AAE pilsoņi - 100% pieder šādam uzņēmumam.
Patiešām, vairumā gadījumu darījumā starp pārdevēju un pircēju nekustamā īpašuma aģentūra darbojas kā trešā persona, garantējot abu intereses. Piemēram, parasti aģentūra pieņem pircēja depozītu un glabā to līdz galīgajiem norēķiniem un darījuma reģistrēšanai. Pircējam tas garantē depozīta atdošanu, ja darījums nenotiek pārdevēja vainas dēļ. Un pārdevējs savukārt var rēķināties ar depozīta summas samaksu kā kompensāciju, ja darījums nenotiek pircēja vainas dēļ. PR
Papildinformāciju par nekustamo īpašumu Dubaijā varat iegūt no IMEX nekustamā īpašuma speciālistiem pa tālr. Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected]
