IMEX Real Estate izpilddirektors Artūrs Kobozevs pastāstīja, kas šodien notiek Dubaijas nekustamo īpašumu tirgū un kāds ir ieguldītāju noskaņojums.
Artūrs, laba pēcpusdiena. Lūdzu, pastāstiet mums par pašreizējām tendencēm nekustamā īpašuma brīvā īpašuma tirgū Dubajā. Ievērojama atdzimšana un pacelšanās ir redzama ar neapbruņotu aci.
Labdien. Patiešām, tirgus situācija ir pozitīva cenu pieauguma līmeņa kontekstā. Visi procesa dalībnieki - investori, gatavā nekustamā īpašuma pārdevēji un attīstītāji - sagaida turpmāku izaugsmi. Ir vērts atzīmēt, ka, pēc analītiķu domām, mājokļu cenas Dubaijā aug straujāk nekā pasaulē. Tātad pagājušajā gadā izaugsme sasniedza vairāk nekā 20%, un šogad temps ir kļuvis dinamiskāks.
Pēc Dubaijas Zemes departamenta datiem, laika posmā no 2013. gada janvāra līdz jūnijam dzīvojamo nekustamo īpašumu pārdošanas darījumu skaits pieauga par 41%, un tā kopējā vērtība (deklarēta novērtēšanai) palielinājās par 70%, salīdzinot ar to pašu periodu pērn.
Investorus mudina arī izsludināt jaunus projektus, pirmkārt, no lielākajiem izstrādātājiem - EMAAR un Nakheel. Viņiem pievienojās citas "tirgus haizivis", ieskaitot DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties un citas.
Turklāt mēs atkal runājam ne tikai par atsevišķu ēku celtniecību, bet arī par visu teritoriju būvniecību. Piemēram, megaprojektā “Muhameda bin Rašidas pilsēta vien”, kas atradīsies uz milzīga zemes gabala - starp Al Hale šoseju un Muhammad bin Zayed šoseju, plānots uzbūvēt 100 viesnīcas.
Kāds ir šādas aktīvas attīstības iemesls? Varbūt Dubaija vienkārši mēģina pārstrukturēt iepriekšējās krīzes laikā uzkrātos parādus, paziņojot par jaunu megaprojektu ieviešanu, kas piesaistīs ievērojamas investīcijas?
Investoru pozitīvās cerības attaisno vairāki faktori. Pirmkārt, Dubaijas un AAE ekonomikā kopumā notiek aktīva atveseļošanās. Saskaņā ar gada rezultātiem sagaidāms, ka Dubaijas ekonomika augs par 3,6%. Attiecīgi tas prasa piesaistīt jaunus darbiniekus. Jau šodien Dubaijas iedzīvotāju skaits pārsniedz 2,17 miljonus cilvēku, savukārt 2011. gadā tās iedzīvotāju skaits bija 1,97 miljoni cilvēku. Protams, visiem viesiem emigrantiem ir vajadzīgas uzturēšanās vietas.
Runājot par migrāciju, mums ir darīšana ar ekonomiski aktīviem iedzīvotājiem. Saskaņā ar Dubaijas ekonomiskās attīstības departamenta datiem 55% biznesa cilvēku 2013. gadā sagaida ieņēmumu pieaugumu, bet 30% ir pārliecināti, ka tie saglabāsies stabili.
Pieaug arī tūristu plūsma, kas mūsdienās ir pārsniegusi 10 miljonus cilvēku, un līdz 2020. gadam to plānots divkāršot. Ir acīmredzams, ka Arābu Emirāti ir kļuvuši par otro migrantu dzimteni no militāru konfliktu skartajām reģiona valstīm: viņi šeit ne tikai pārvieto kapitālu, bet arī pārceļas uz pastāvīgo dzīvesvietu.
Es arī vēlētos atzīmēt, ka šodien mājokļu tirgus uzplaukuma laikā dzīvojamo īpašumu cenas Dubaijā joprojām ir par 30% zemākas nekā maksimālās vērtības, kas reģistrētas 2008. gada trešajā ceturksnī. Tas ir vēl viens faktors, kas dod pārliecību par turpmākās izaugsmes potenciālu.
Kuras Dubaijas teritorijas šodien ir vispievilcīgākās un kāpēc?
Pirmkārt, joprojām populāras ir teritorijas ar attīstītu infrastruktūru un labu transporta pieejamību: Dubaijas jahtu osta, investoru vidū tradicionāli iecienītā Palm Jumeirah, modernais Dubaijas centrs, nesen pamanāmā veidā pārveidotie masīvie Jumeirah ezeru torņi, Zaļie, mazstāvu apvidi, Arābijas rančas un citi.
Tajā pašā laikā pieaug pieprasījums pēc apdzīvotām vietām, kas atrodas tālu no krasta līnijas, kurās mājokļi ir pieejamāki. Pirmkārt, es gribētu atzīmēt Jumeirah ciemata rajonu, kuram, neraugoties uz nepietiekami attīstīto infrastruktūru un lielu skaitu nepabeigtu ēku, ir labs potenciāls saskaņā ar cenas / kvalitātes kritēriju.
Es ieteiktu investoriem, kas apsver iespēju iegādāties māju Dubaijā, koncentrēties ne tikai uz pašreizējiem īres ienākumiem. Nevajadzētu aizmirst par šādu rādītāju kā iespējamo izmaksu pieaugumu, kas, teiksim, ir ļoti liels projektos cilvēka veidotajā “palmu” salā. Piemēram, vienu no augstākajiem īres maksas pieauguma tempiem pēdējos gados ir parādījusi Starptautiskā pilsētas teritorija, taču no kapitalizācijas potenciāla viedokļa tas nav labākais risinājums. Kopumā ir nepieciešams novērtēt situāciju kompleksā un nosvērt katra konkrētā investīciju gadījuma prioritātes.
Vai krievi joprojām ir līderi nekustamo īpašumu darījumu skaitā Dubaijā?
Saskaņā ar Dubaijas Zemes departamenta statistiku krievi ir starp desmit cienījamākajiem ieguldītājiem nekustamā īpašuma bezmaksas īpašumā.
Viņu daļa ir ļoti pamanāma, it īpaši tā sauktajā "jaunajā" Dubaijā. Ir vērts atzīmēt, ka 2013. gada pirmajā ceturksnī darījumu ar emirāta nekustamo īpašumu apjoms sasniedza 53 miljardus dirhamu (14,4 miljardi ASV dolāru). Tradicionālie investīciju līderi joprojām ir Indijas un Lielbritānijas pārstāvji.
Ko var teikt par mūsu tautiešu vēlmēm?
Ja mēs runājam par mūsu tautiešu vēlmēm, tad tās ir tradicionālas: viņus galvenokārt interesē jūras tuvums. Un tā kā nekustamā īpašuma izvēle pie jūras, kurā ārzemnieki var iegūt īpašumtiesības, faktiski ir ierobežota tikai ar Dubaijas jahtu ostas un The Palm Jumeirah teritorijām, tieši šajos rajonos “mūsu cilvēki” iegūst visvairāk mājokļu.
Runājot par cenu regulējumu, šeit es neizceltu nepārprotamas prioritātes. Tiek pārdoti abi ļoti dārgi objekti, kā arī par vidējām izmaksām. Piemēram, mēs strādājam ar nekustamo īpašumu, kura vērtība ir no USD 200 tūkstošiem līdz desmitiem miljonu.
Mūsu tautieši redz objektīvu tirgus atveseļošanos un tiek aktivizēti uz šī fona. Jūs zināt, ka dažās dienās varat emigrēt uz Apvienotajiem Arābu Emirātiem un šeit justies ērti un droši. Daudzi izmanto šo iespēju, izvēloties jaunu māju zem Arābijas saules.
Vai šodien tirgū trūkst piegādes?
Jā, un tas slēpjas faktā, ka interesanti objekti, kas nopērkami pārdošanā par pieņemamu cenu, ļoti ātri atstāj tirgu. Parasti lielākajai daļai pircēju, it īpaši tiem, kuri vēl nav iepazinušies ar vietējo specifiku, tiek noteikts pārdomu laiks, un, pieņemot lēmumu, objekts jau tiek pārdots.
Stāvoklis tirgū mainās ļoti ātri. Mājoklis lielu attīstītāju projektos tiek pārdots pat pirms būvniecības sākuma, tas burtiski tiek iznīcināts vienas dienas laikā. Investori meklē rentablus variantus un ir gatavi pat stāvēt lielās rindās, uzsākot jaunus projektus, tāpat kā tirgus uzplaukuma laikā.
Ko 2008. gada krīze iemācīja investoriem? Kā šodien ir uzlabojusies Dubaijas likumdošana?
Pirmkārt, izstrādātāji noteica ierobežojumus ātrajai pārdošanai. Tagad investoram, kurš vēlas objektu pārdot tālāk, ir jāmaksā vidēji 35–40% no tā vērtības. Tas kavē spekulatīvo komponentu.
Cik es zinu, Dubaijas Zemes departaments patlaban izstrādā standartus, kas regulē emirāta nekustamo īpašumu nozari, un tiem vajadzētu stāties spēkā nākamo divu gadu laikā.
Tie palīdzēs kontrolēt nekustamā īpašuma tirgus darbību, lai novērstu situācijas atkārtošanos 2000. gadu vidū, kad nekustamā īpašuma nozarē tika novērots neticams uzplaukums.
Tiek izstrādāts arī īpašs likums, kas aizsargā ieguldītāju tiesības.
Pēc emirāta iestāžu teiktā, jaunie likumprojekti ir izstrādāti, lai stiprinātu likumu kodeksu, kas regulē nekustamā īpašuma nozares darbību Dubaijā, palielinātu tirgus konkurētspēju un palielinātu tā pievilcību vietējo un ārvalstu investoru acīs.
Oktobrī Lukoil galvenā mītne pārcēlās uz Dubaiju. Pastāv viedoklis, ka iedzīvotāju ar lielu ienākumu pieplūdums var vēl vairāk stimulēt cenu pieaugumu. Vai jūs viņam piekrītat?
Šis gadījums nebūt nav vienīgais, ja mēs runājam par tā saukto masu gājienu. Es nedomāju, ka tas izraisīja vai radīs jebkādu satricinājumu īres tirgū. Īpaši ņemot vērā valstij piederošo uzņēmumu darbinieku "aizplūšanu" no Dubaijas uz Abū Dabī. Ļaujiet man jums atgādināt, ka nesen tika pieņemta direktīva, saskaņā ar kuru ārvalstu speciālistiem, kas strādā valsts dienestos galvaspilsētā, ir pienākums tur īrēt mājokli. Viņu skaits šodien tiek lēsts 15 - 20 tūkstoši cilvēku. Mēs varam izdarīt attiecīgus secinājumus.
Kādi ir jūsu profesionālie ieteikumi tiem, kas vēlas iegādāties īpašumu Dubaijā?
Neaizkavē lēmumu pieņemšanu, tajā pašā laikā nerīkojies nejauši, vienmēr vadies pēc veselā saprāta un vispusīgi novērtē situāciju. Ir svarīgi atcerēties, ka, jo ātrāk tiek veikts darījums augošajā tirgū, jo ienesīgāks ir ieguldījums. Nepalaidiet uzmanību kvalificētu speciālistu atbalstam. Viņi var kļūt par jūsu uzticamajiem ceļvežiem šajā tirgū. Mēs priecāsimies redzēt visus Dubajā!
Papildu informāciju par sava īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā varat iegūt no IMEX nekustamā īpašuma speciālistiem, zvanot pa tālruni Maskavā +7 495 5100008, pa bezmaksas tālruni AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu info @ IMEXre.com.
