Gada tēmas
Pārlieku optimistiskās prognozes par gada sākumu Dubaijas nekustamo īpašumu tirgum, kas tuvāk gada beigām, deva ceļu atturīgākām aplēsēm un piesardzīgākām nākamā gada prognozēm sakarā ar acīmredzamo emirāta nekustamā īpašuma nozares izaugsmes tempu palēnināšanos.
Divas galvenās diskusiju tēmas visa gada garumā bija nekustamā īpašuma cenu pieauguma palēnināšanās, kā arī kopējais darījumu skaita samazinājums un jaunu ārpus plāna dzīvojamo māju būvniecības uzplaukums, no otras puses. Tomēr, ņemot vērā šo tēmu steidzamību, ņemot vērā vispārējo kontekstu, daudzi ir aizmirsuši dažas mazāk pamanāmas, bet ne mazāk nozīmīgas detaļas, kurām mēs iesakām pievērst uzmanību.
Pirmā lieta, ko daudzi analītiķi neievēroja, bija galalietotāju pircēju izturēšanās otrreizējā tirgū un ar to saistītais aizņemto līdzekļu procentuālais pieaugums, kas tika izmantots nekustamā īpašuma pirkšanai. Ja kopējā pircēju aktivitāte 2014. gadā vienmērīgi samazinājās, tad arī hipotēku kreditēšanas izmantošanas līkne stabili pieauga. Kopējais aizdevumu skaits, kas izsniegti mājokļa iegādei Dubaijā, gada laikā palielinājās par 18%. Tajā pašā laikā hipotēku kredītu skaita pieaugumam bija arī savas īpatnības, kas saistītas ar pircēju izturēšanos gatavajā nekustamā īpašuma tirgū. Pretstatā daudzu brokeru uzskatiem par maza izmēra dzīvokļu, īpaši studijas un vienas guļamistabas dzīvokļu, prioritāro nozīmi statistika liecina, ka tirgū visvairāk pieprasīti ir divu un trīs guļamistabu dzīvokļi.
Statistika par hipotēku kreditēšanu tikai apstiprina šo ekspertu viedokli. Tātad 37% no visiem dzīvokļiem izsniegtajiem kredītiem bija paredzēti divu guļamistabu dzīvokļu iegādei, bet vēl 21% - trīsistabu dzīvokļu iegādei. Tādējādi vislielākais pieprasījums pēc dzīvokļiem tagad tiek novērots šajā konkrētajā segmentā, kas izstrādātājiem ir jāņem vērā, uzsākot jaunus projektus. Tomēr joprojām dominē pieprasījums pēc villām, pamatojoties uz datiem par hipotēku kreditēšanu. Lielākā daļa hipotēku kredītu, proti, 65%, tika izsniegti īpaši villu iegādei. Piedāvājuma un pieprasījuma līdzsvara noteikšanai nekustamā īpašuma tirgus analītiķi parasti izmanto trīs svarīgākos kritērijus: atrašanās vietu, iekšējos kadrus un nekustamā īpašuma cenu kategoriju.
Un, ja mēs jau esam minējuši pieprasījuma pieaugumu pēc dzīvokļiem ar divām un trim guļamistabām (skaitītāja koeficients), tad pirmais un trešais kritērijs, nekustamā īpašuma atrašanās vieta un izmaksas, ir savstarpēji saistīti, runājot par Dubaiju. Jo augstāka ir rajona popularitāte, jo augstāka ir cena. Tādējādi tādas Dubaijas teritorijas un dzīvojamās kopienas kā JLT, Dubai Marina, Sports City un Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranches kļuva par pircēju pieprasītākajām un līdz ar to arī par visdārgākajām pēdējā gada laikā. Un, ja JLT un Dubaijas Marina vienkārši bija vispieprasītākie to vidū, kuri vēlējās ņemt aizdevumu, lai iegādātos dzīvokli, tad Sports City un Jumeirah Village Circle šajā ziņā ieņēma vadošās pozīcijas attiecībā uz lielāko hipotēku kredītu skaita pieaugumu dzīvokļu iegādei procentos gadā. Savukārt Emirates Living un Arābijas rančas ir kļuvušas par vispieprasītākajām villu pircēju vietām.
Izīrē VS īpašumu
Visbeidzot jāpiemin vēl divas svarīgas tendences, kuras, ja 2014. gadā tās pamanīja nekustamā īpašuma tirgus analītiķi, tad ne visas. Pirmā tendence ir tendence, ka arvien vairāk nekustamo īpašumu īrnieku kļūst par māju īpašniekiem. Dubajā mājokli īrējošo emigrantu vidējās klases pārstāvji sāka secināt, ka īres izmaksas ir pārāk apgrūtinošas viņu ienākumiem. Pēc ekspertu domām, dzīvokļu un villu īres izmaksas Dubajā kopumā gadā pieauga vismaz par 24%. Un, lai arī daudzus īrniekus aizsargā īres likumi, kas nepieļauj īres maksas palielināšanu pirms noteiktu īres termiņu beigām, daudziem īrniekiem joprojām bija jārisina paaugstināšanas problēma. Tāpēc arvien vairāk no viņiem apsver iespēju iegādāties savu mājokli, tāpēc dabiski pieaug arī pieprasījums. Tāpēc šī tendence jāuzskata arī par būtisku pieprasījuma sastāvdaļu. Tajā pašā laikā šai pircēju kategorijai, kā likums, ir noteikts ierobežojums, ko viņi paši sev nosaka, lai iegādātos māju. Tas ir vidēji USD 550 tūkstoši - summa, par kuru jūs varat iegādāties dzīvokli ar divām guļamistabām. Tieši šī summa kļuva par augšējo robežu 85% no visiem 2014. gadā Dubaijā izsniegtajiem hipotēku kredītiem.
Pēdējā tendence, kuru ir jēga teikt, var kalpot kā vispārināts secinājums, analizējot 2014. gada Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus attīstības vadošās iezīmes, kā arī atbildi uz galvenajām tirgus dalībnieku bailēm. Dubajā aizejošajā gadā darījumu apjoma samazinājums tika novērots tikai skaidras naudas norēķinu, mājokļa pirkšanas par "reālu naudu" segmentā, kā arī spekulatīvas mājokļu tirdzniecības segmentā. Šo tirgus nozaru bremzēšana notika savlaicīgu un efektīvu Dubaijas valdības pasākumu dēļ, kas ļāva uzlabot visu mājokļu tirgu kopumā. Tādējādi, ja tiek novērota tirgus aktivitātes palēnināšanās, tas ir saistīts tikai ar lejupslīdi “neveselīgajās” nozarēs, kurās jau ir jāierobežo to virzība.
Papildinformāciju par nekustamā īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā varat iegūt no IMEXReal Estate speciālistiem pa tālr. Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected]
