Ievietoja: Helēna Kryukova Izturība un piesardzīgs optimisms - tā jūs varat raksturot Dubaijas izstrādātāju un brokeru izturēšanos 2015. gada pirmajos mēnešos, ņemot vērā pieaugošo pieprasījumu un vienlaicīgi cenu kritumu. Liekas, ka galvenā mācība, ko Dubaija apguva no grūtā 2008. – 2009. Gada pieredzes, bija apziņa, ka jebkuram entuziasmam ir svarīgi izveidot stabilus pamatus. Bet emirāta entuziasms nekustamā īpašuma tirgū nemazinājās.
Posmu maiņa
Jebkuram nekustamā īpašuma tirgum ir raksturīgas dabiskas izmaiņas darbības periodos un relatīvā atdzišana. Un Dubaijai šajā ziņā, mēs varam teikt, paveicās. Pēc drudžainajiem izaugsmes tempiem un augošajām cenām 2013. gada beigās - 2014. gada sākumā, kas daudziem atgādināja par pirmskrīzes uzplaukumu 2008. gadā, ka SVF pat oficiāli brīdināja Dubaijas varas iestādes, kursa maiņa uz atdzišanu bija samērā nesāpīga.
Kritiskais posms jau ir pabeigts. Tirgus sabrukums nenotika, tieši pretēji, 2014. gada otrajā pusē tirgus sāka pakāpeniski un lēnām apgūt visas nobriedušas un stabilas attīstības pazīmes. Tas lielā mērā bija saistīts ar savlaicīgiem un efektīviem Dubaijas valdības pasākumiem, kas vairākkārt minēti daudzos avotos. Tagad es gribētu pateikt kaut ko citu. Par to, ko šis ļoti gaidīs nākamais.
Dubaijas nekustamā īpašuma mākslīgā pārvērtēšana, apvienojumā ar tirgus piesātinājumu ar jauniem augstas kvalitātes mājokļiem, pēc ekspertu domām, emirātu liks neizbēgamai cenu korekcijai 2015. gadā. Gada pašā sākumā daži satraukti analītiķi šajā sakarā nedaudz pārvērtēja īpašos prognožu skaitļus, bet pēc dažām nedēļām viņi laboja savas prognozes. Tādējādi starptautiskā analītiskā un konsultāciju biroja Jones Lang Lasalle eksperti sola Dubaijai cenu samazinājumu par 5-10% 2015. gadā. Pēc JLL ekspertu domām, tikai pēdējos divos gados, saskaņā ar 2014. gada jūniju, nekustamā īpašuma cenas Dubaijā pieauga par 56%. Saskaņā ar JLL datiem 2015. gadā Dubaijā tiks nodoti ekspluatācijā 25 tūkstoši jaunu mājokļu vienību, kas ir līdzvērtīgi 7% no visa emirāta esošā dzīvojamā fonda. Tomēr, kā norāda JLL Tuvo Austrumu filiāles analītikas vadītājs Kreigs Plumbs, tirgus ir diezgan spējīgs pieņemt šādu jaunu nekustamo īpašumu skaitu, nepazeminot cenas. Tāpēc to samazināšanos, visticamāk, noteiks citi faktori, jo īpaši pārmērīgi augstās mājokļu cenas.
Vēl viens cenu noteikšanas aspekts daudzās Dubajas ekonomikas nozarēs, kas izraisa potenciālo investoru bažas ārvalstīs, ir situācija ar naftas cenām, kuru izmaksas sabiedrības izpratnē tradicionāli tiek saistītas ar cenām visam citam, un jo īpaši arābu valstīs, kas vada šīs preces eksportu ". melnais zelts. "
Šajā ziņā eksperti steidz mūs mierināt: naftas cenu kritumam nebūs nozīmīgas ietekmes uz mājokļu tirgu Dubajā. Šim emirātam ir maz sakara ar naftas tirdzniecības tirgu, taču akciju cenu kritums par 30% salīdzinājumā ar maksimālā līmeņa rādītāju 2014. gada jūnijā var mazināt potenciālo investoru uzticību, saka JLL. Stāvoklis valūtas tirgū var nedaudz vājināt dažu investoru aktivitāti: sakarā ar dirhēma piesaisti dolāram, dzīvošana Dubajā dažiem emigrējušajiem ir kļuvusi dārgāka, taču kopumā šajā ziņā aina maz mainīsies, teikts JLL ziņojumā.
Tirgus grāds
Fakts, ka Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus nepārprotama atdzišana ir pārliecinoša tā stabilizācijas pazīme, būtu jāšaubās, vai tikai analītiķi šajā ziņā pauž optimismu.
Tomēr to pilnīgi atbalsta tie, no kuriem tieši ir atkarīga turpmākā situācijas attīstība, tas ir, paši tirgus dalībnieki, izstrādātāji un brokeri, galvenie nozares pārstāvji. 90% no Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus šobrīd kontrolē četri nozares giganti - Nakheel, Damac, Dubai Properties un Emaar. Tāpēc šo izstrādātāju peļņas un aktivitātes svārstības būtiski ietekmē situāciju nekustamā īpašuma tirgū kopumā.
Piemēram, Dubaijas nekustamo īpašumu tirgus gigants Nakheel, kurš 2014. gadā nodeva ekspluatācijā 132 jaunus dzīvojamos īpašumus mākslīgajā Palmas Jumeirah salā un vairākus īpašumus Dubaijas rajonos, piemēram, A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park and Jumeirah. Augstumu, sagaida ievērojamu peļņas pieaugumu 2015. gadā un negrasās mazināt savas aktivitātes tempu. Kompānija plāno palielināt savus īres ienākumus līdz USD 2 miljardiem gadā, pateicoties gandrīz miljonam jaunu kvadrātmetru mazumtirdzniecības platību, ko attīstītājs pasūtīs kārtējā gadā, kā arī 30 tūkstošu jaunu mājokļu, kas tiks iznomāti, dēļ. . Nakheel nodrošināja banku atbalstu nākamajiem četriem gadiem - finanšu iestādes attīstītājam piešķirs aizdevumus vismaz USD 2,15 miljardu apmērā. Nakheel pati plāno 2015. gadā nodrošināt būvlīgumus par kopējo summu 1,91 miljardi USD, savukārt pagājušajā gadā šis skaitlis bija USD 1,44 miljardi.
Arī cits nozīmīgs Dubaijas nekustamo īpašumu nozares spēlētājs Damac iepazīstināja ar savu nākotnes prognozi: 2015. gadā tirgus, visticamāk, stabilizēsies, savukārt 2016. – 2017. Gadā, iespējams, samazināsies pasūtīto jauno projektu skaits, kas var izraisīt jaunu kārtu cenu pieaugums.
Arī lielākās daļas Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus dalībnieku kolektīvais viedoklis apstiprina mājokļu cenu krituma mērenību Dubajā 2015. gadā, taču viņš citus kritiena faktorus dēvē. Tas, pirmkārt, ir maksas pieaugums par nekustamā īpašuma pārdošanu, stingrāki noteikumi hipotēku izsniegšanai un pieejamu mājokļu trūkums, neskatoties uz to, ka starp visām Persijas līča valstīm (GCC) AAE ir regulāri vadījusi reitingus pēdējos gados pasūtīto nekustamo īpašumu apjoma ziņā. . Piemēram, 2014. gadā uzceltā nekustamā īpašuma kopējā vērtība tiek lēsta 21,28 miljardu ASV dolāru apmērā. Bet diemžēl visiecienītāko un pieejamo nekustamo īpašumu īpatsvars šajā kopējā masā ir pārāk mazs, līdz ar to pārmērīgs pieprasījums pēc tā.
Daļlaika lietojums un kopfinansējums
Un šos divus jaunos vārdus teica paši nekustamo īpašumu investori, kuri pastāvīgi meklē jaunus un izdevīgākos veidus, kā ieguldīt visdrošākajā sfērā - dzīvojamo nekustamo īpašumu sfērā. Īpaši attiecībā uz Dubaiju un AAE kopumā šie divi jēdzieni ir kļuvuši īpaši svarīgi tieši sakarā ar pastāvīgo cenu pieaugumu, kas neļauj ieguldītājiem ar ierobežotu budžetu iegādāties atsevišķus mājokļus visa gada garumā. Un šeit daļlaika lietojuma tiesības un kopfinansējums tiek glābti.
Tomēr šie jēdzieni ir jauni tieši Dubaijā, kur šogad pirmo reizi tirgū parādījās pilnvērtīgs priekšlikums mājokļa iegādes līdzfinansēšanai. Šādu piedāvājumu mazajiem ieguldītājiem DURISE izteica attiecībā uz dzīvokļiem Vecrīgas salas kompleksā Dubaijas Souq A1 Bahar centrālajā ceturksnī. Saskaņā ar DURISE priekšlikumu minimālais ieguldījumu apjoms, ko procentu turētāji var ieguldīt kopīgā mājokļa iegādē, izmantojot kopfinansējumu, būs USD 5000.
Kopfinansējuma koncepcija ir paredzēta tiem potenciālajiem investoriem, kuriem nav pietiekamu līdzekļu individuāla mājokļa patstāvīgai iegādei, bet kuri var ieguldīt daļu naudas, kas nepieciešama konkrēta īpašuma iegādei. Tādējādi starpniecības uzņēmumam izdodas savākt pietiekami daudz līdzekļu, lai nopirktu vienu (dzīvokli) vai vairākus (līdz visam kompleksam) nekustamā īpašuma objektus, un kapitāla daļu turētāji-investori kļūst par šī nekustamā īpašuma pilntiesīgiem īpašniekiem ar vienādiem noteikumiem.
Kopumā kopfinansēšanas shēmas ir diezgan dažādas, un tajās iesaistīti dažādi ieguldītāju līdzdalības veidi. Šis ieguldīšanas princips nekustamajā īpašumā pēdējā laikā ir ļoti ieinteresējis investorus Krievijā un citās pasaules valstīs. Dubaijā kopfinansējums tikai attiecībā uz nekustamo īpašumu "zondē augsni". Cits ieguldījumu veids nekustamajā īpašumā, kas Dubaijā parādījās salīdzinoši nesen un tāpēc nebija zināms visiem, bija daļlaika lietojuma tiesību jēdziens. Saskaņā ar jaunu mārketinga kompānijas AFH analītisko ziņojumu Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus ieņēmumi tuvākajā laikā iegūs vismaz USD 3,8 miljardus, jo pieaug pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem daļlaika lietojuma tiesību jomā.
Daļlaika lietojumprogrammas paredz, ka īpašniekam ir tiesības gada laikā dzīvot noteiktā laika posmā savā dzīvoklī vai mājā (parasti periodu no mēneša līdz trim gadā, kad īpašnieks izvēlas), un pārējā laikā īpašumu īrē pārvaldības organizācija, kurai īpašnieks uztic šīs tiesības. vai arī tas, kas sākotnēji uzcēla un apsaimnieko šo dzīvojamo kompleksu. Tādējādi mājokļi namīpašniekiem rada ienākumus un vienlaikus papildina viesnīcu nekustamo īpašumu fondu pilsētā. Šo īpašumtiesību veidu bieži sauc arī par dalītu vai kopīgu īpašumtiesību. Daļlaika lietojuma tiesību nozare AAE pieauga par 15-20% tikai 2013. gadā, bet 2014. gadā - par vēl 30%, teikts AFH ziņojumā. Bet pieprasījums pēc šādām viesmīlības iespējām ar katru gadu pieaug gan no tūristiem, kuri vēlas uzturēties ērtos dzīvokļos, gan no investoriem, kuri vēlas sev iegādāties otro māju, kuru vienlaikus varētu rentabli izīrēt lielāko gada daļu.
Tādējādi ir acīmredzams, ka Dubaija ir pierādījusi savu spēju mācīties no kļūdām: tagad šeit augošās nekustamā īpašuma cenas neizraisa tirgus sabrukumu, bet tikai rada jaunus veidus, kā pārvaldīt gan tirgu, gan investīcijas, kas atspoguļojas samērā jaunu kopfinansējuma un daļlaika lietojuma shēmu ieviešanā Dubaijā. Lai arī kādi būtu Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus svārstību cēloņi, viens ir acīmredzams: tiem visiem ir reāls pamats, kas nozīmē, ka cenu izmaiņas var uzskatīt nevis par tirgus degradācijas pazīmi, bet drīzāk par tās galīgā brieduma pazīmi, kas nāk tikai pilnīgas stabilitātes periodā. .
Papildu informāciju par nekustamā īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā varat iegūt no IMEXReal Estate speciālistiem pa tālruni, Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālruni AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected] .
