Ievietoja: Helēna Kryukova Pēdējos gados Dubaijas nekustamā īpašuma tirgu var salīdzināt ar jaunu automašīnu, kas tikko atkāpās no montāžas līnijas: jaunā superauto iedvesmotie īpašnieki nobrauca līdz bīstamām robežām un kādu dienu, 2008. – 2009. Gadā, viņi gandrīz izstājās no sacīkstēm. Tomēr šodien pirmais niknais ards ir atdzisis, un kustība ir kļuvusi mēra un kontrolēta. Tagad par šo nesteidzīgo virzību uz priekšu vairs nedraud sabrukums.
Par to, ka "putekļi ir nogulējuši" un tirgū notiek pat labākas lietas, nekā varēja gaidīt, teikts pirmā ceturkšņa rezultātos, kuru analīzei vadošajiem analītiķiem bija pietiekami daudz laika. Sākumā kautrīgi atsevišķu aģentūru novērtējumi un pēc tam pārliecinoši dati no tādiem nekustamo īpašumu pasaulē atzītu iestāžu kā CBRE un Knight Frank oficiālajiem ziņojumiem apstiprināja: mēs tīri simboliski varam runāt par nekustamā īpašuma cenu samazināšanos Dubaijā pirmajā ceturksnī. Jā, trakais skaita pieaugums uz nekustamā īpašuma cenu zīmēm ir pagātne, bet tajā pašā laikā tas lika tik stabilu pamatu, ka, pat ņemot vērā korekciju par aktivitātes samazinājumu kopumā, dati, salīdzinot gada rādītājus, joprojām izrādās par labu kārtējam gadam.
Par kādiem numuriem runā?
Pirmais tika publicēts CBRE ziņojums. Saskaņā ar šī starptautiskā analītiskā uzņēmuma analīzi, cenas nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas segmentā 2015. gada pirmajos trīs mēnešos Dubaijā samazinājās par 2%, salīdzinot ar to pašu periodu pērn. Turklāt jāsaprot, ka tas ir tikai vidējs rādītājs, tāpēc dažos tirgus segmentos kritums vispār nebija noticis. Protams, vispārējo procesu kavēšanai nekustamā īpašuma tirgū, protams, bija jābūt kaut kam izteiktam. Pirmkārt, manāms investoru un patērētāju aktivitātes samazinājums. Dubajā pārdotā dzīvojamo īpašumu kopējā vērtība gada pirmajā ceturksnī, pēc CBRE datiem, bija USD 17,4 miljardi, kas ir par 20% mazāk nekā tas pats rādītājs 2014. gada pirmajā ceturksnī. Tajā pašā laikā kopējais mājokļu pirkšanas un pārdošanas darījumu skaits, kas noslēgts pirmajā ceturksnī, samazinājās tikai par 4%, salīdzinot ar 2014. gada pirmo ceturksni.
Un diezgan nesen, turklāt oficiālais Dubaijas Zemes departamenta ziņojums, kā viņi saka, izbeidza šo jautājumu, publicējot tā datus: kopējais nekustamā īpašuma darījumu apjoms "Nākotnes pilsētā" pirmajā ceturksnī patiešām bija USD 17,4 miljardi, šeit CBRE analītiķi nekļūdījās par dolāru. Bet attiecībā uz kopējo darījumu skaitu ar nekustamo īpašumu, saskaņā ar Dubajas Zemes departamenta pētījumu un attīstības departamenta ziņojumu par nekustamā īpašuma tirdzniecību, Emirāta pirmajā ceturksnī tika reģistrēti 11 603 darījumi ar nekustamo īpašumu, no kuriem 8000 bija pirkšanas un pārdošanas segmentā. kurā darījumu kopsumma sasniedza USD 6,54 miljardus.
Hipotēku segments kopējā pārdošanas darījumu skaitā arī ievērojami nostiprināja savas pozīcijas. Vairāk nekā 3000 īpašumu Dubaijā pirmajā ceturksnī tika pārdoti, izmantojot kredītfondus, kuru kopējais skaits sasniedza 10,08 miljardus ASV dolāru.
Oficiālos datus un uzņēmuma CBRE datus apstiprināja vēl viena nekustamo īpašumu tirgus analītiķu iestāde - uzņēmums Jones Lang LaSalle (JLL). Tomēr šīs aģentūras analītiķi iesniedza tradicionāli rūpīgāku ziņojumu, no kura kļuva skaidrs, kuras nekustamā īpašuma tirgus jomas gada pirmajā ceturksnī visvairāk pakļautas lejupslīdei. Tādējādi, precizējot CBRE skaitļus, aģentūra JLL atzīmēja dzīvokļu cenu samazinājumu Dubaijā par 2% un ļoti nelielu kritumu villa pārdošanas segmentā - par 1% no pagājušā gada rezultāta tajā pašā laika posmā. Un šeit mēs nonākam pie ļoti interesantas "dakšas", kas Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū ienāca 2015. gadā.
Dubaija ir kontrastu pilsēta
Vai vismaz tai ir visas iespējas kļūt par tādu tuvākajā nākotnē, bet vienīgi labākajā un visizdevīgākajā nozīmē visiem tirgus dalībniekiem. Mēs runājam par divām pēdējā laika pārsteidzošākajām tendencēm, kas izvirzītas uz nekustamā īpašuma tirgus stabilizācijas fona un tā visiem acīmredzamā brieduma pamata.
No vienas puses, Dubaija ir pasaules luksusa galvaspilsēta, un elitāras nekustamo īpašumu cenas šeit, ja tās palēnina izaugsmes tempus, tās noteikti negrasās mīnusot. Kas principā vienmēr ir licis attīstītājiem izrādīt īpašu interesi par šo nekustamā īpašuma segmentu. Bet uz strauji augošo cenu fona pēkšņi kļuva skaidrs, ka pieejamu mājokļu celtniecība var dot ne mazāk labumu, galvenokārt ārkārtīgi lielā pieprasījuma dēļ.
Pieejams mājoklis - Dubaijai šī frāze ir diezgan neparasta, ņemot vērā progresīvās greznības tēlu, kas kļuvusi par “nākotnes pilsētas” iezīmi. Bet realitāte laika gaitā ir parādījusi: "apsolītā zeme" daudziem šis reģions spēj piesaistīt daudz spēcīgākus vidusšķiras, augstas kvalitātes speciālistus ar vidējo algu, nekā jūs varētu gaidīt. Un visiem šiem cilvēkiem kaut kur jādzīvo. Tajā pašā laikā ne visi, bet drīzāk pat vairums no viņiem nespēj sekot cenām ar tādu pašu ātrumu, ar kādu īres indekss pēdējā laikā ir audzis. Tādējādi mājokļi par pieņemamu cenu ir kļuvuši par ļoti būtisku problēmu Dubaijā. Un izstrādātāji to savlaicīgi saprata.
Pašlaik Dubaijas vadība pat ir nolēmusi veikt vairākus regulējošus pasākumus, lai nodrošinātu pareizā daudzumā pieejamu mājokļu celtniecību. Tagad emirāta valdība iesaka izstrādātājiem katru savu projektu pavadīt ar pieejamu mājokļu celtniecību, kam vajadzētu būt 15-20% no projekta kopējā apjoma. Tam tiks piešķirta zeme, kā arī tiks vienkāršotas būvatļauju izsniegšanas procedūras. Pagaidām šie pasākumi ir brīvprātīgi konsultatīvi, taču nākotnē, ja nepieciešams, šīs prasības var kļūt obligātas visiem izstrādātājiem. Tomēr, ņemot vērā to, ka izstrādātāju materiālie ieguvumi un sabiedrības labums pieejamu mājokļu veidā Dubajā tuvākajā nākotnē sakrīt, ir iespējams, ka obligāti reglamentējoši pasākumi nebūs nepieciešami.
Otrais virziens, kas pēdējā laikā visskaidrāk izpaudās, ir Dubaijas kā vienas no pasaules luksusa galvaspilsētām statusa saglabāšana un turpmāka nostiprināšana. AAE populārais nekustamo īpašumu portāls Reidins ir apkopojis vēl vienu dārgāko nekustamo īpašumu sarakstu, kas 2015. gada pirmajā ceturksnī pārdots Dubaijā. Šo reitingu, tāpat kā iepriekšējos periodos, atkal vada mākslīgā sala The Palm Jumeirah: visdārgākais privātais īpašums bija dzīvoklis, kas šeit tika pārdots 2015. gada janvārī, 3aUS USD 3,51 miljoni. Arī 2015. gada pirmajā ceturksnī "prestižajā" dārgāko Dubaijas nekustamo īpašumu sarakstā. gada hit pasaules augstākajā "savītā" Kajana tornī Dubaijas jahtu ostas rajonā, kurā vienlaikus tika pārdoti divi dārgi dzīvokļi, kā arī The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) Dubaijas centrā, kur tika reģistrēti arī trīs augstākā līmeņa piedāvājumi. nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana.
Saskaņā ar Wealth-X un Sotheby's International Realty ziņojumu pēdējos desmit gados visbagātāko cilvēku uzmanības centrā ir tie, kuru laime lēš vairāk nekā USD 30 MILJONUS, un ir mainījies no Londonas, Ņujorkas, Parīzes un Francijas Rivjēras uz Singapūru, Honkongu. un jo īpaši Dubaija. Tieši šajā pasaules malā ir koncentrēti visi aktīvākie ekonomiskie un sociālie procesi, un tieši šeit nekustamā īpašuma ieguldījumu perspektīvas izskatās īpaši daudzsološas. Pēc analītiķu teiktā, 2014. gadā Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus luksusa nekustamo īpašumu segmentā tika reģistrēti vismaz 350 darījumi par ļoti lielām summām, un 2014. gadā Dubaijā noslēgto luksusa nekustamo īpašumu darījumu kopējā vērtība sasniedza vismaz USD 750 miljonus. Un šai tendencei, kā tika gaidīts, ir visas iespējas turpināties nākotnē. Neskatoties uz daudzu procesu palēnināšanos Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū, jauni nozīmīgu luksusa projektu luksusa projekti Dubaijā nemazinājās. Galvenie miljonāru "migrācijas" iemesli no viņu mājām joprojām ir AAE politiskā stabilitāte, ņemot vērā reģiona vispārējo nestabilo politisko fonu, kā arī daudzie nodokļu atvieglojumi. Tajā pašā laikā maksa par nekustamā īpašuma reģistrāciju Dubaijā joprojām tiek uzskatīta par vienu no zemākajām pasaulē.
Brieduma pazīmes
Lai kā arī būtu, gan pieejamu mājokļu segmentā, gan premium klases nekustamā īpašuma tirgū kolektīvs nekustamo īpašumu ekspertu koleģiālais secinājums ir taisnīgs: Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus ir ieguvis visas termiņa pazīmes. Mainās galvenā nekustamā īpašuma pircēja tips AAE, īstais gala pircējs nonāk tirgū, un investīciju jomā notiek attālināšanās no standarta spekulatīvām shēmām ar ātru iegādātā mājokļa tālākpārdošanu. Investorus tagad vairāk interesē ilgtermiņa atdeve. Arī nākotnes būvniecības mērogs iedvesmo pārliecību par nākotni. Piemēram, nākamo trīs gadu laikā viens no nozares milžiem Nakheel plāno ieguldīt gandrīz USD 4 miljardus, konkrēti, USD 3,81 miljardus, jauno projektu ieviešanā Dubajā. Teritorija, kurā tiek plānota jaunu objektu celtniecība, aizņem gandrīz 85 tūkstošus kvadrātmetru. . Un viņa tiešais konkurents Emaārs nesen publiskoja sava zemes fonda patieso lielumu, kas arī tiks izveidots nākamajos gados. Emarāram pieder 235 miljoni kvadrātmetru zemes.
Tātad viens ir skaidrs: būvniecības nozares ziedonis Dubaijā, par ko mēs tagad esam liecinieki, kalpo tikai kā tramplīns, palaišanas spilventiņš tā attīstībai, kura mērogs un temps būs patiesi grandiozs.
Papildu informāciju par nekustamā īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā varat iegūt no IMEXReal Estate speciālistiem pa tālruni, Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālruni AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected] .
