Teksts: Helēna Kryukova KAD IEVADĪT NĀKOTNES PILSĒTU, PIRMAIS NUMA NĀK DUBAI. TĀDIEM KONCERTIEM UN EMIRĀTA NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA TIRGUS PĀRVEIDOŠANĀS AR DAŽĀDĀM ATTĪSTĪBAS ATTĪSTĪBAI, JAUNIEM FANTASTISKIEM PROJEKTIEM UN ĀTRU Izaugsmi no ieguldījumiem ieguldījumos.
Dubaija regulāri ieņem vadošās pozīcijas nekustamo īpašumu investīciju prioritāro investīciju reitingos: Savills reitingā emirāts ieņēma otro vietu pasaulē pievilcības ziņā ieguldījumiem mājokļos, un Knight Frank reitings pilnīgi paredz, ka Dubaija pēc šī rādītāja drīz apsteigs Londonu. pasaules investīciju kapitāls.
Piedāvājums un pieprasījums - uz svariem
Investoru izvēle nav pārsteidzoša, jo papildus galvenajiem faktoriem, piemēram, augstajam aktīvu atdevei, ieguldījumu drošībai un viņu ieguldījumu atdeves likmei, emirāts pastāvīgi parādās arī to pilsētu sarakstos, kurās ir visneparastākie, interesantākie un nozīmīgākie nekustamā īpašuma projekti, piemēram, Dubaijas South Aerotropol projekts ( agrāk Dubai World Central), kuru Knight Frank eksperti nosaukuši par vienu no pieciem nozīmīgākajiem pilsētu attīstības projektiem pasaulē nekustamo īpašumu investīciju jomā.
Un, protams, arī MBR City - 1. rajons ar septiņiem kilometriem mākslīgo ezeru Crystal Lagoons un pasaulē lielāko mākslīgo pludmali, Aladdin City kompleksu Dubai Creek centrā, kuru iedvesmojusi tradicionālā arābu kultūra, trīs atrakciju parkus ar vispārējo nosaukumu Dubai Parks and Resorts. , Mākslīgās salas attīstības projekts Bluewater Island ar augstāko pasaules riteni, Dubai Eye, liela mēroga Dubai Creek Harbor komplekss, gigantiskais Dubaijas rāmis un Deira salu salu attīstības projekts. Un tā ir tikai daļa no tiem apbrīnojamajiem projektiem, kas parādīsies Dubaijā EXPO 2020 priekšvakarā.
Bet šis jauno projektu virpulis, kas tik ātri iekaroja Dubaiju, nevarēja vien radīt apmulsumu daudzu analītiķu vidū, kuri ir pieraduši saskatīt nepilnības visā, it īpaši apvienojumā ar aktivitātes samazināšanos nekustamā īpašuma tirgū un redzamu cenu samazinājumu. Mēģināsim noskaidrot šo fantastiskās nākotnes kopainu.
Galvenais klupšanas akmens dažādos mēģinājumos sniegt pēc iespējas skaidrāku priekšstatu par mājokļu tirgus turpmāko attīstību Dubajā bija reālais objektu skaits, kas tuvākajā nākotnē būtu gatavi ienākt tirgū. Gada sākumā šajā jomā analītiķu loks bija diezgan liels: bez apmulsuma viņi paziņoja, ka 30 000 mājokļu vienību ļoti labi varētu papildināt tirgu jau 2015. gadā. Tad prognozes kļuva nedaudz pieticīgākas: kāds 2015. gadā solīja 25 000 jaunus objektus, citi izmantoja ilgāku laika grafiku, lai netiktu fiksēts pašreizējā situācijā, un izsauca 70 000 objektu skaitļus līdz 2018. gadam vai, tieši otrādi, šaurākus. - 6000 objekti 2015. gada otrajai pusei.
Tas viss varēja tikai radīt neskaidrības investoru starpā un mulsināt dažus potenciālos pircējus, pēc tam lielākie tirgus dalībnieki, ieskaitot tādus vadošos izstrādātājus kā DAMAC un Union Properties, sniedza paziņojumus, sakot, ka piedāvājums un pieprasījums joprojām ir līdzsvaroti, taču ar tendenci uz pieprasījuma pārsvaru.
Vēlāk šiem paziņojumiem tika pievienota oficiāla statistika: neskatoties uz solītajiem 25 000 jauniem īpašumiem, 2015. gadā Dubaijā tiks nodots ekspluatācijā ne vairāk kā 10 000 mājokļu, jo paši izstrādātāji saprot piegādes faktora ietekmi uz vispārējo tirgus stāvokli un necenšas pēc tā aizkavējot jaunu iekārtu nodošanu ekspluatācijā. Pēc Dubaijas Statistikas centra datiem, Dubajas iedzīvotāju skaita pieaugums nākamajos gados būs 5–7% gadā, un mājokļu skaits pieaugs par 2,2% gadā, tāpēc turpmākajos gados būs tendence dominēt piedāvājumam un pieprasījumam.
Fakts, ka pieprasījums pēc mājokļiem Dubaijā un tagad, un arī nākotnē ievērojami pārsniegs piedāvājumu, analītiķi un tirgus dalībnieki vienprātīgi runā. Tā teikt, Union Properties vadītājs Khalid Bin Kalban, DAMAC vadītājs Zayed ElChaar, kā arī analītiķi no Land Sterling un Bayut. Un visbeidzot, pēdējo punktu šajos strīdos noteica nesenais oficiālais Dubaijas Zemes departamenta ziņojums, kurā teikts, ka tikai 2015. gada deviņos mēnešos emirāts noslēdza 33 907 darījumus ar nekustamo īpašumu, kas norāda uz pastāvīgu pircēju intereses palielināšanos tirgū.
Par pircēju personīgajiem līdzekļiem šajā periodā tika pārdots nekustamais īpašums 21,24 miljardu ASV dolāru apmērā, bet kredītam - 25,59 miljardu ASV dolāru apmērā. Tādējādi ir arī skaidrs, ka mājokļu hipotēku popularitāte Dubajā katru gadu pieaug.
Jauns kāpums - sešos mēnešos
Pēdējo divu gadu laikā katrā nākamajā ceturksnī Dubaijā pārdoto nekustamo īpašumu kopējā vērtība ir stabili pieaugusi, pamatojoties uz kuru var secināt, ka vietējais nekustamā īpašuma tirgus attīstās stabili un stabili, sacīja Zemes departamenta vadītājs sultāns Butti Bins Majrens. Tomēr jāatzīmē, ka, jo tuvāk gada beigām, jo pārliecinātāk skan analītiķu un tirgus dalībnieku prognozes par drīzumā gaidāmo (iespējams, jau nākamā, 2016. gada vidū) Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus atgriešanos pie iepriekšējiem izaugsmes rādītājiem.
Mūsdienās šie nesen piesardzīgie un kautrīgie pieņēmumi ir kļuvuši par pārliecinātām tēzēm, kuras atbalsta fakti. Iemesls triumfālai tirgus atgriešanai iepriekšējās pozīcijās būs procesu intensifikācija reģiona ekonomikā sakarā ar stabila līča statusu citu Tuvo Austrumu valstu nemierīgajā vidē, kā arī tā orientāciju uz 2020. gadu, kad Dubaijā notiks pasaules izstāde.
Vēl viens svarīgs faktors, kas atrodas ārpus nekustamā īpašuma nozares, bet tomēr būtiski ietekmēs tā turpmāko attīstību, ir nesenā ekonomisko sankciju atcelšana no Irānas, apsolot AAE un it īpaši Dubaijai spēcīgu papildu finansiālu stimulu paplašināties gada tirdzniecības peļņa vismaz USD 13 miljardi. Pēc SVF aplēsēm, ikgadējais IKP pieaugums Apvienotajos Arābu Emirātos tikai tāpēc, ka tiek atceltas sankcijas pret Irānu, būs vismaz 1%, plus nākamajos trīs gados pieaugs par 3% gadā.
Galvenā uzmanība tiek pievērsta īres tirgum
Vēl viena nekustamā īpašuma nozares nozare, kas piesaistījusi pastiprinātu analītiķu un investoru uzmanību, pēdējos sešos mēnešos ir kļuvusi par mājokļu īres tirgu Dubajā. Šajā jomā, tāpat kā iepriekšējos mēnešos, ir vērojama paaugstināta nepastāvība, tomēr viens ir pārliecināts: peļņas pieaugums no ieguldījumiem Dubaijas nekustamajā īpašumā turpinās. Saskaņā ar Phidar Advisory mājas cenu indeksiem ienākumi Dubaijas dzīvokļu segmentā pēdējo trīs mēnešu laikā ir pieauguši līdz rekordaugstam līmenim - 7,5%, savukārt villa peļņa ir palielinājusies līdz 4,8% līdz ar zemākām cenām pārdošanas nozarē un turpinājumam vai cenu kāpumam. nomas segmentā.
Tas, ka pieaugošie nomas ienākumi apvienojumā ar Dubajai raksturīgo drošo investīciju ostas statusu veido diezgan optimistisku nākotni nekustamo īpašumu būvniecības nozarē, norādīts arī starptautiskās reitingu aģentūras Moody's jaunākajā ziņojumā un Financial Times analītiskajā ziņojumā, kuru eksperti sauca par lojālu ārvalstu investīciju likumdošana un normatīvo standartu pārredzamība, tas ir, drošība un komforts, ir vieni no diviem svarīgākajiem faktoriem Dubaijas mājokļu tirgus tālākai attīstībai es.
Kā norāda cita konsultāciju aģentūra Land Sterling, studijas tipa dzīvokļu īres izmaksas pieejamās Dubaijas teritorijās vien gada trešajā ceturksnī palielinājās par 13%. Tajā pašā laikā mājokļu ar lielāku platību īres izmaksu pieaugums ir apgriezti proporcionāls villu un dzīvokļu lielumam: vienas guļamistabas dzīvokļiem cena ir pieaugusi par vidēji 5–12% ceturksnī, atkarībā no platības, un elitārais mājoklis, gluži pretēji, ir kļuvis lētāks īrniekiem. Investoru un īrnieku popularitātes virsotnē - lēti dzīvokļi nelielā platībā attīstītajos Dubaijas rajonos. Pēc Propertyfinder datiem, visvairāk pieprasītie īrnieki Dubajā ietilpst cenu diapazonā no USD 13 500 līdz 40 000 gadā.
Tādējādi Dubaija joprojām ir viena no dārgākajām pilsētām, ko īrēt pasaulē. To apstiprināja nesenais UBS reitinga pētījums ar nosaukumu Cenas un ieņēmumi.
Tomēr Dubaijai izdevās iekļūt četrās lielākajās pilsētās ar visaugstākajām īres cenām galvenokārt elitārā nekustamā īpašuma sektora dēļ, savukārt pēdējā laikā gan valdība, gan paši attīstītāji ir koncentrējušies uz otru spektra galu - pieejamu mājokļu sektoru.
Šī tendence, kas veidojusies gada pirmajā pusē, turpinās līdz šai dienai. Saskaņā ar JLL definīciju par pieņemamu cenu Dubaijai tiek uzskatīts nekustamais īpašums, kura vidējā vērtība pārdošanas segmentā ir USD 215 000 un nomas segmentā aptuveni USD 19 000 gadā. Tieši šāda veida mājokļiem Dubajā šobrīd visvairāk trūkst, jo vismaz 40% no visiem iedzīvotājiem jeb 820 000 mājsaimniecību ir potenciālie šāda nekustamā īpašuma pircēji un īrnieki, teikts JLL ziņojumā.
Jaunas investīciju iespējas Dubaijai piesaistīs pilnīgi jauna veida investorus, kuri interesējas par lētu nekustamo īpašumu kategoriju, un, pateicoties viņiem, nākamajos septiņos vai vairāk gados, pēc Knight Frank analītiķu domām, Dubaija sagaida stabilu un pārliecinātu mājokļu nozares attīstību.
Lai iegūtu papildinformāciju par nekustamā īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā, sazinieties ar IMEX Real Estate pa tālr. Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected].
