Teksts: Helēna Kryukova Pagājušajā gadā daudzi investori bija nopietni noraizējušies par sava kapitāla saglabāšanu. UN ŠEIT PALĪDZĒS nāk ETERNĀLAIS STABILITĀTES OASIS EKONOMISKO RISKU JŪRĀ - DUBAI. PELNAS LIELĀKĀS IEGULDĪJUMU PLŪSMAS, UN NEKUSTAMAIS ĪPAŠUMS JEBKĀDU UZTICAMO AKTĪVU PĀRSKATĀ. 2015. GADA PASĀKUMU ANALĪZE dod iespēju saprast, kāpēc DUBAI ir sasaucis “pasaules cūku bankas numuru”.
Kurš cik
Liela mēroga investoru aptaujas par pasaules nekustamo īpašumu tirgu popularitāti vienmēr ir izvirzījušas Dubaiju vienā no vadošajām vietām to īpašumu pirkšanas un nomas prioritāro pirkšanas vietu sarakstā. Franklin Templeton 2015. gada globālais pētījums aptvēra 23 valstis un 11 500 investorus. Tā rezultātā kļuva zināms, ka nekustamā īpašuma pirkšana AAE ir viena no trim galvenajām investīciju jomām pasaules investoru vidū.
68% respondentu uzskata, ka nekustamie īpašumi AAE saglabās visiecienītākā īpašuma statusu nākamo 10 gadu laikā, un viņi plāno turpināt ieguldīt ievērojamus līdzekļus šajā nozarē.
Līdzīgu viedokli fiksēja konsultāciju uzņēmuma Knight Frank ziņojums, kas tika iesniegts 2015. gada vidū un kurā teikts, ka Dubaija joprojām ir to galveno jomu sarakstā, kur ieguldīt visbagātākajiem cilvēkiem pasaulē. Saskaņā ar šiem datiem 40% AAE liela kapitāla īpašnieku gatavojas ieguldīt nekustamajā īpašumā. Vidēji 35% no visiem AAE lielāko investoru komplektiem tiek ievietoti nekustamajā īpašumā. Tajā pašā laikā 60% šo investoru pagājušajā gadā izvietoja līdzekļus nekustamajos īpašumos, galvenokārt Dubaijas emirātā.
Investīciju atdeve
Pieredzējuši investori reti pieļauj kļūdas, tāpēc ir jābūt šādai pārliecībai par Dubaijas nekustamā īpašuma nozares kā aktīva uzticamību. Un galvenais ir peļņas daudzums, ko var iegūt ne tikai ar nomas īpašumu palīdzību, bet arī šo aktīvu kapitāla izmaksu pieauguma dēļ. Dubaijas ieguldījumi mājokļu jomā ir vieni no augstākajiem pasaulē.
Globālais īpašuma ceļvedis reģistrēja, ka Dubaijas bruto peļņa no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā šodien ir līdz 7,21% atkarībā no dzīvokļa lieluma, un Knight Frank sacīja, ka vidējie ienākumi no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā Dubaijā ir pieauguši par 9,9% pēdējos gadā un sasniedza 7.42%. Tomēr tas nav ierobežojums. Ienākumi no ieguldījumiem Dubaijas mājokļos var sasniegt pat 10%, ja runa ir par luksusa nekustamo īpašumu tādos luksusa kompleksos kā Dukes un Anantara mākslīgajā Palmas Jumeira salā.
Sniegtie skaitļi nav tikai analītiķu statistiskie aprēķini. Viens no trim lielākajiem attīstītājiem Dubajā 2015. gadā spēra bezprecedenta soli un paziņoja, ka garantēs saviem klientiem 24% no īres ienākumiem pirmo trīs gadu laikā pēc nekustamā īpašuma iegūšanas viņu dzīvojamos kompleksos. Šī līmeņa izstrādātāja garantija jau ir nopietna stabilitātes un pārliecības par nākotni pazīme. Dubaijā nav arī nekustamā īpašuma nodokļu un īres ienākumu, kas ievērojami palielina vietējā nekustamā īpašuma pievilcību salīdzinājumā ar citiem pasaules mājokļu tirgiem.
Naftas cenas un nākotne
Naftas cenu krišanās pasaulē var būt īsts atturēšanas līdzeklis daudzām pasaules ekonomikām. Tomēr Dubaija, atšķirībā no Abū Dabī, pirmkārt, ir diezgan maz saistīta ar naftas nozari attiecībā uz ekonomikas veidošanas pamatvirzieniem, tāpēc maz ticams, ka ekspertu prognozētās naftas cenu svārstības 2016. gadam būtiski ietekmēs nekustamā īpašuma nozari. emirātā.
Otrkārt, emirāta valdība izprot ienākumu no naftas nozares pagaidu, kumulatīvo raksturu, tāpēc tā daudzus sektorus iepriekš pārvieto uz resursus taupošām sliedēm un palielina augsto tehnoloģiju īpatsvaru visās nozarēs un būvniecībā.
Visas vismodernākās tendences vienmēr tiek reģistrētas Dubajā. Tās ir, piemēram, 42 zemūdens vai, kā tos sauc arī par dreifējošām vai peldošām villām pasaules salās, kas jau tuvākajā nākotnē kļūs par realitāti.
Vai arī pasaulē pirmā Nākotnes muzeja biroja ēka, kas tiks pilnībā "izdrukāta" uz 3D printera. Nākotnes muzejs pats par sevi ir tieši tas, kas raksturo Dubaiju tik precīzi kā mūsdienu inovāciju galvaspilsēta.
Jauninājumu piemērošana ir panākumu atslēga mainīgajā pasaulē. Tāpēc mājokļu celtniecības nākotne ir arī Dubaijā, jo tieši šeit jau parādījās pirmais pilnībā nestabilā The Sustainable City dzīvojamo māju kvartāls, kura pirmie iedzīvotāji savās mājās pārcēlās 2015. gada beigās. AAE mājokļu būvniecības jomā galvenā prioritāte ir videi draudzīgām, enerģiju taupošām un enerģiju radošām tehnoloģijām, kas jau ir nostiprināta likumā: visām jaunajām ēkām Dubajā jābūt videi draudzīgām.
2016. gada otrajā pusē Dubaijā sāks darboties arī pirmais 800 megavatu saules enerģijas parks. Tas būs lielākais saules enerģijas parks pasaulē. Līdz 2020. gadam 7% enerģijas Dubaijā tiks ražoti no videi draudzīgām tehnoloģijām, līdz 2030. gadam šis skaitlis sasniegs 30%, un līdz 2050. gadam ir plānots iegūt 75% enerģijas no moderniem, videi draudzīgiem avotiem.
Infrastruktūra
Katru gadu AAE un Dubaijas valdība iegulda miljardiem dolāru infrastruktūras attīstībā, liela mēroga nekustamo īpašumu projektu īstenošanā un nepārspējamas pilsētas infrastruktūras izveidē. Emirāta nākotne ir skaidri definēta: 2020. gadā šeit notiks pasaules izstāde, kas turpmākajiem gadiem kļūs par visa reģiona attīstības katalizatoru. Expo 2020 ne tikai radīs simtiem tūkstošu darbavietu (un tuvākajā nākotnē nodrošinās pieprasījumu pēc mājokļiem), bet arī kļūs par lielāko un efektīvāko platformu AAE sasniegumu demonstrēšanai pasaules mērogā.
Tādēļ emirāta iestādes plāno darīt visu iespējamo, lai pilnībā izmantotu emirāta potenciālu šajā sakarā. Šādi notikumi bieži kļūst par pagrieziena punktiem un nosaka pilsētas nākotni, un Dubaijas gadījumā viss, kas tiks izveidots izstādei EXPO 2020, kļūs ne tikai par dekorācijām, bet arī tiks izmantots daudzus gadus.
2015. gadā veiktais JLL konsultāciju uzņēmuma globālais pētījums ar nosaukumu “New World of Cities: Global City Index” parādīja Dubajas kā pilsētvides vienības unikalitāti. Dubaija ir ieņēmusi tik savdabīgu nišu pasaules nekustamo īpašumu un investīciju tirgū, ka spēja apvienot gan attīstītās, gan pilnībā attīstītās pilsētas struktūras iezīmes. Investīcijām pilsētas infrastruktūrā, pēc JLL datiem, jābūt vismaz 4-6% no pilsētas IKP, lai pilsēta veiksmīgi darbotos. Un AAE iestādes pašlaik iegulda apmēram 60 miljardus ASV dolāru tikai ceļu un tiltu būvē, ieskaitot gan esošos, gan plānotos projektus, un lielākā daļa no tiem atrodas Dubajā, piemēram, grandiozajā Dubajas kanāla būvniecības projektā.
Stabilizācija un perspektīvas
Neskatoties uz nelielu aktivitātes samazināšanos nekustamā īpašuma tirgū, 2015. gadā Dubajā tika noslēgti gandrīz 34 tūkstoši darījumu ar nekustamo īpašumu par kopējo summu vairāk nekā USD 50 miljardi. 61 darījums tika veikts villas segmentā mākslīgajā salā The Palm Jumeirah no janvāra līdz oktobrim. kopējā vērtība USD 255 miljoni
Pēdējo divu gadu laikā Dubaijā pārdoto nekustamo īpašumu kopējā vērtība katrā nākamajā ceturksnī ir nepārtraukti palielinājusies, uz kuru pamata mēs varam secināt par vietējā nekustamā īpašuma tirgus stabilu un vienmērīgu attīstību, sacīja Dubaijas Zemes departamenta vadītājs sultāns Butti Bins Majrens.
Dubaijas nekustamā īpašuma cenas 2015. gadam noteikti kritās, taču kritums, pirmkārt, nebija tik ievērojams, kā ieteica daži analītiķi, un, otrkārt, tas bija steidzams labojums pārkarsētajā nekustamā īpašuma tirgū. Pēc ValuStrat ziņām, gada laikā nekustamo īpašumu cenas Dubaijā kritās tikai par 10,3%, nevis par 15-20%, bet gadu iepriekš, 2014. gadā, kopš 2008. gada pieauga par 56%, tāpēc steidzami bija nepieciešama tirgus stabilizācija. neitralizēt spekulāciju ar mājokļiem un nepamatota cenu pieauguma kaitīgo ietekmi. Mājokļu cenu kritums Dubajā ir kļuvis par brieduma un tirgus stabilizācijas pazīmēm, kas ir koncentrētā pārvaldes iestāžu darba rezultāts, kuras veikušas vairākus pasākumus cenu pieauguma ierobežošanai.
2015. gada trešajā ceturksnī cenu rādītāju kritums pilnībā apstājās. Kluttons prognozē, ka saistībā ar sankciju atcelšanu no Irānas pārtikušie investori, kas ir ieinteresēti ieguldīt augstas kvalitātes luksusa mājokļos, nāks pasaulē un vietējos mājokļu tirgos AAE. Daudzu tirgus dalībnieku iepriecināšanai, sacīja Zemes departamenta vadītājs Bins Majrens, drīz mēs varam sagaidīt turpmāku mājokļu cenu pieaugumu, un daudzi investori var balstīties uz savām īstermiņa un ilgtermiņa ieguldījumu stratēģijām.
Kāpēc Dubaija piesaista emigrantus
Vēl viena gada pazīme bija mājokļu tirgus pārorientācija uz lielāku attīstītāju uzmanību pieņemamam nekustamā īpašuma tirgum. HSBC veiktais pētījums The Expat Explorer, kas aptvēra 22 tūkstošus emigrantu Dubajā no 198 valstīm, parādīja, ka 25% no viņiem var atļauties iegādāties māju, un 58% arī atzina, ka nopelna vairāk nekā savā dzimtenē. Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū ar vidēji 1 miljonu AAE dirhamu (USD 270 tūkstoši) šodien Dubaijā jūs varat iegādāties studijas tipa dzīvokli vienā no centrālajiem rajoniem, piemēram, Dubaijas centrā, Dubaijas jahtu ostā, Biznesa līcī no Burj Khalifa. Tajā pašā laikā mazākas platības dzīvokļi parasti rada lielākus ienākumus, jo pēc tiem ir liels pieprasījums. Runājot par vidējām mājokļa kvadrātmetra izmaksām, tas joprojām ir viens no ienesīgākajiem pasaulē. 2015. gada trešajā ceturksnī dzīvokļi Dubaijā tika pārdoti vidēji USD 3 147 par kvadrātmetru, bet villas - par USD 3545 par kvadrātmetru. Līdzīgi kvalitātes mājokļi citās pasaules galvaspilsētās ir vidēji divas līdz trīs reizes dārgāki, apgalvo eksperti.
Prognozes un realitāte
Un, visbeidzot, 2015. gads skaidri parādīja, ka dzīve bieži ir daudz neparedzama nekā visprecīzākās prognozes, un daudzu "pareģotāju" pesimisms bija tālu no patiesības. 2015. gadā Dubaijā tika uzbūvēti 9397 jauni nekustamie īpašumi. Izstrādātāji ātri orientējās situācijā un nepārsātināja tirgu, atstājot pieprasījumu diezgan augstā līmenī. No tā mēs varam secināt, ka mājokļu cenas Dubaijā 2016. gadā nesamazināsies.
Reidins atzīmē, ka 2016. gadā Dubaijā tiks nodoti ekspluatācijā tikai 31% no plānotā jauno mājokļu apjoma, kas ir aptuveni 7500 īpašumu, pat mazāk nekā 2015. gadā, kas nozīmē, ka nav iemesla bažām par tirgus pārmērību. Turklāt īres cenas daudzos Dubaijas apgabalos turpina pieaugt, kas arī skaidri norāda uz nemainīgi augsto pieprasījumu - galveno nekustamo īpašumu cenu regulatoru. 2016. gads solās būt vēl viens solis uz veiksmīgu Dubaijas nākotni, un Dubaija ir gatava dāsni dalīties panākumos ar visiem, kas izdara pareizo izvēli viņa labā.
Papildu informāciju par nekustamā īpašuma iegādi un pārvaldīšanu Dubaijā varat iegūt no IMEX Real Estate speciālistiem, zvanot pa tālruni Maskavā +7 495 5100008, pa bezmaksas tālruni AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu. [email protected].
