Šos un citus jautājumus uzdeva Dr. Mahdi Al Aswad, Halcon Rea l Estate rīkotājdirektors. Viņš arī mēģināja uz tiem atbildēt, analizējot pašreizējo situāciju AAE nekustamā īpašuma tirgū
Vai tiešām aizdevuma procentu likmēm vajadzētu būt tik augstām?
Centrālo banku noteiktajiem aizdevumu procentiem ir zināma ietekme uz mājokļu tirgu. Kad aizdevumu procentu likmes pazeminās, mājokļu cenas vienmēr palielinās un otrādi.
Bet ko darīt ar procentu likmēm, kuras nosaka iestādes, kas nodrošina hipotēku finansēšanu? Kā viņiem ir ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu valstī? Šo jautājumu ir vērts uzdot tirgū, piemēram, AAE, kur dirhams ir piesaistīts dolāram un aizdevumu likmes saglabājas 9-10% līmenī. Galu galā scenārijs "Ja procentu likmes samazināsies, tad mājokļu cenas palielināsies un otrādi" nedarbosies.
Aizdevumi ir pārāk dārgi
Izskaidrojums, kāpēc AAE aizdevumu procentu likmes ir augstas, ir diezgan vienkāršs - dirhamu procentu likmes ir augstākas nekā bankas procentu likmes dolāros. Iemesli, kāpēc aizdevumu likmes ir augstas, ir daudz sarežģītāki un nav tik viegli saprotami.
Jums jājautā sev, kāpēc bankas iekasē no jums 9,5%, ja dirhams daudzus gadus ir mākslīgi uzturēts pret dolāru. Šī nav galvenā banku procentu likme, par kuru mēs runājam, bet gan papildu divi līdz trīs procenti, ko bankas saviem produktiem pievieno "no augšas". Kāpēc tas nevar būt 1,5%? Dolāra aizdevuma saņemšana nozīmē 5,5% procentu likmju līniju, un aizdevums dirhamos maksā 9,5%. Tas ir muļķības.
Attīstītajos tirgos aizdevēji parasti tiek kritizēti par nolaidību attiecībā uz mājokļu kreditēšanas standartiem. Šeit mēs varam kritizēt pretējā virzienā. Bankas saka, ka, sniedzot mājokļa kredītus jaunattīstības tirgū, viņiem jāpatur prātā riski.
Es piekrītu, ka Emirātu nekustamā īpašuma tirgus nav tik izveidots kā, piemēram, Eiropas vai Amerikas, bet visos tirgos ir riska elementi neatkarīgi no to attīstības pakāpes. Un, protams, riski nevar dubultot skaitļus, kā tas notiek šeit. Paies nedaudz vairāk laika, un visas tā sekas kļūs acīmredzamas.
Negatīva ietekme
Kad mēs runājam par īri, no tās izmaksu augšējās robežas ierobežojumiem un nomas kontroles kontroli mēs redzam, ka šis jautājums satrauc daudzus.
Īres cenu pieauguma kontrole, bez šaubām, ietekmē mājokļu īpašniekus (ieguldītājus), kuri nomā savu īpašumu īrniekiem. Sakarā ar augstajām banku interesēm par aizdevumiem investori atrodas starp akmeņiem un grūtu vietu. Pašlaik māju īpašniekiem nav atļauts palielināt gada nomas maksu par vairāk nekā 7%, bet bankas turpina ņemt 9,5% no ņemtajiem aizdevumiem. Nu, un kā jums vajadzētu būt ieinteresētam tirgū piedāvāt tādu produktu kā mājoklis, nopelnot 7% gadā, bet maksājot bankai 9,5%? Mīnuss ir 2,5%, kas nav īpaši pievilcīgs investoriem un potenciālajiem māju pircējiem.
Nekustamā īpašuma tirgi parasti attīstās divu faktoru dēļ: piedāvājums / pieprasījums un finansējums. AAE piedāvājuma / pieprasījuma jautājumi tiek apspriesti ļoti bieži un visur. Diemžēl parasti tiek mazināta tāda faktora kā hipotēku finansēšana un saistītās izmaksas nozīme.
Tomēr mājokļu aizdevumi mūsdienās ir svarīgāks tirgus atbalstīšanas jautājums nekā jebkad agrāk, jo milzīgs daudzums nekustamo īpašumu tuvojas pabeigšanas un nodošanas ekspluatācijā posmam. Rezultātā cilvēkiem vajadzētu būt iespējai iegādāties nekustamo īpašumu par pieņemamām cenām, un naudas vērtība šajā gadījumā kļūst par galveno faktoru, kas parāda, vai viņi to var atļauties vai ne.
Ko darīt
Man šķiet, ka šodien mēs esam situācijā, kad virzība uz priekšu nozīmē bankām pārskatīt viņu augstās hipotēku kreditēšanas procentu likmes. Kā mēs varam līdzsvarot piestiprinātos īres maksas palielināšanas "griestus" un banku aizdevumu procentu maksāšanu? Kā mēs varam pārvarēt šīs augstās procentu likmes?
Viens no veidiem ir mudināt investorus un veicinātājus pašiem finansēt projektus un iegādāties nekustamo īpašumu, atstājot bankas “pār bortu”. Problēma ir tā, ka tas krasi ierobežos tirgus attīstību. Un, kad nekustamā īpašuma tirgus ir tāds kā AAE, kur visiem jābūt aizņemtiem un ieinteresētiem, pastāv stagnācijas risks.
Balstoties uz manu pieredzi, es teikšu, ka ir daudz cilvēku, kas nāk pie mums un pērk nekustamo īpašumu, un, kad mēs viņiem sakām, ka viņi var saņemt 75–80% no finansējuma, viņi vienkārši ir laimīgi. Bet tad sāk darboties banka, kas viņus šokē ar savām procentu likmēm. Daudzi pircēji ir pazīstami ar aizdevumu likmēm Londonā vai ASV, un tas, bez šaubām, neļauj viņiem veikt pirkumu Emirātos. Viņiem jau vajadzētu divreiz padomāt, pirms viņi nolemj šeit iegādāties īpašumu.
Nākotne
Mans viedoklis ir tāds, ka AAE augstās vietējo aizdevumu likmes šodien atstāj vietu zemākām cenām, kuras ir vērts ievērot, un šis jaunais nekustamo īpašumu tirgus pārcelsies uz savu brieduma termiņu, un būs daudz vietas veselīgai konkurencei. Sekosim līdzi norisēm.
