Nekustamā īpašuma salīdzinošā analīze no Creative Concepts
13. un 16. oktobrī Maskavā notika nozīmīgā starptautiskā nekustamo īpašumu izstāde DOMEXPO. Tajā piedalījās vairāk nekā 200 uzņēmumi, ieskaitot 53 ārvalstu uzņēmumus. Pasākuma viesi varēja uzzināt daudz par elitāriem (un ne tikai) mājokļiem jaunbūvēs un otrreizējā tirgū, par piepilsētas nekustamajiem īpašumiem Maskavā, Maskavas apgabalā un tādās Krievijas pilsētās kā Soči, Anapa un Sanktpēterburga. Ārvalstis pārstāvēja nekustamo īpašumu kompānijas no Bulgārijas, Lielbritānijas, Grieķijas, Spānijas, Itālijas, Kipras, ASV, Turcijas, Melnkalnes un Šveices, kā arī septiņi uzņēmumi, kas darbojas Dubaijā.
Pirmkārt, izstādes apmeklētāji pievērsa uzmanību ģimenes mājokļiem Maskavā un tās apkārtnē. Tajā pašā laikā investoriem bija liela interese par ārvalstu nekustamajiem īpašumiem. Daudziem bija aktuāls jautājums par to, kā iegādāties māju vai dzīvokli ārzemēs personiskai lietošanai.
Apmeklētāji uzdeva jautājumus saistībā ar izglītību AAE. Līdz šim šis lēmums izskatās ļoti tālredzīgs. Emirātos darbojas daudzu Eiropas universitāšu filiāles, kurās apmācības izmaksas ir salīdzinoši pieņemamas, un mācīšanas līmenis ir diezgan augsts. Tajā pašā laikā universitātes diplomu izsniedz valsts, no kuras tiek vadīta universitāte. Gandrīz pilnīga noziedzības un narkomānijas neesamība, beznodokļu ekonomika, augsti attīstīta infrastruktūra - tas viss padara Emirātus par ļoti labvēlīgu vietu dzīvošanai un studijām.
Starp izstādes dalībniekiem mēs bijām Dubaijas nekustamo īpašumu aģentūras Creative Concepts darbinieki. Mūs patīkami pārsteidza izstādes rīkotāju profesionalitāte un draudzīgā atmosfēra, kurā notika visas četras pasākuma dienas. Nemaz nerunājot par silto saulaino laiku rudens Maskavā, kas pacēla visu dalībnieku noskaņu.
Apkopojot, mēs centāmies veikt īsu Maskavas un Dubaijas nekustamo īpašumu salīdzinošu analīzi pēc šādiem pamatkritērijiem kā atrašanās vieta, apdzīvojamās platības lielums, labierīcību pieejamība un cena.
Mēs salīdzinājām datus par divu guļamistabu dzīvokļiem (krievu valodā - trīsistabu dzīvokļi) divos dažādos apgabalos Dubaijā un Maskavā, kā arī par pilsētas mājām. Protams, nav pilnīgi pareizi salīdzināt divus tik dažādus nekustamā īpašuma tirgus kā Maskava un Dubaija: katram ir savas raksturīgās iezīmes. Tomēr visi apmeklētāji, neatkarīgi no tā, no kurienes viņi ir nākuši, pirms lēmuma par mājas iegādi uzdod vienus un tos pašus jautājumus: kurā apgabalā ir vēlams to iegādāties, kāda ir cena par kvadrātmetru platībā un kādas ērtības tiek nodrošinātas.
Pēc mūsu ekspertu domām, saskaņā ar cenām un citām īpašībām pilsētas ēkas, kas atrodas Maskavas apgabalā Kurkino, var salīdzināt ar līdzīgu attīstību Dubaijas apgabalos Springs ("Rodniki") un / vai Arābijas ranches ("Arabian Ranches") (1).
Pilsētas mājas ir būvētas Maskavā vairāk nekā 10 gadus. Saskaņā ar definīciju, kas sniegta žurnāla Maskavas piepilsētas nekustamais īpašums oktobra izdevumā, tās ir divu vai trīs stāvu savrupmājas, sadalītas vairākos daudzdzīvokļu namos. Katrai sekcijai ir atsevišķa ieeja, sava garāža un neliels zemes gabals 2-3 hektāru platībā piemājas dārzā.
Pilsētas mājas parasti atrodas ciematā blakus parastajām "pilna garuma" mājiņām un ir Eiropas stila mājas, uzsverot ne tikai diezgan augstu īpašnieka statusu, bet arī viņa vēlmi dzīvot saskaņā ar laiku.
Šāds nekustamais īpašums ir daudz lētāks nekā vasarnīca - galvenokārt zemes lieluma dēļ, kas veido lielāko daļu piepilsētas īpašuma izmaksu. Turklāt komunikāciju būvniecībā lētāk ir pilsētas māju celtniecība.
Tomēr dzīvokļos situācija izskatās nedaudz atšķirīga. Ņemot vērā visas izmaksas, dzīvokļi Maskavā ir vismaz divreiz dārgāki.
Visi dati par Maskavas nekustamajiem īpašumiem tika savākti tieši izstādē, kā arī no kārtējā mēneša periodiskajiem izdevumiem. Apkopojot Dubaijas un Maskavas salīdzinošo analīzi, mēs nonācām pie šādiem secinājumiem.
Pirmkārt, dzīvokļi Maskavā (mājās, kas atrodas ne pašā centrā, bet netālu no Dārza gredzena) ir daudz dārgāki reģistrēties nekā līdzīgs īpašums Dubaijā. Jāatzīmē, ka Maskavā mājas ir tālu no “pabeigta”; dažreiz tajos nav pat dalāmo istabu nodalījumu. Bet tieši uz iekšējās apdares pamata, balstoties uz pastāvošo pasaules praksi, tiek iztērēti vismaz 60% no būvniecības stadijā esošās ēkas izmaksām.
Otrkārt, Maskavas centrā dzīvokļi tiek piedāvāti par cenām, sākot no 5 līdz 15 tūkstošiem USD par kvadrātmetru. metru (kas, iespējams, ir salīdzināms tikai ar mājokļu cenām Burj Dubai tornī). Tomēr jāpatur prātā, ka Maskavas centrā, kas ir piesātināts ar attīstītu modernu infrastruktūru, atrodas vēstures pieminekļi, baznīcas, tempļi, muzeji, kā arī administratīvās ēkas. Tāpēc šāds salīdzinājums nav derīgs.
Treškārt, pilsētas mājas Kurkino apgabalā pēc cenas ir salīdzināmas ar līdzīgām savrupmājām projektā Springs, kas atrodas Dubaijā. Visticamāk, tas ir saistīts ar tradicionāli populārākajām villām un rātsnamiem Dubaijā, salīdzinot ar dzīvokļiem augstceltnēs.
Izstāde ļāva arī sistematizēt un apkopot informāciju par hipotēku kreditēšanu. Mēs noskaidrojām, ka hipotēkas aizdevuma ņemšana no Maskavas bankas nozīmē diezgan lielas paketes, kurā ir apmēram 20 dokumentu, savākšanu. Banka novērtē klienta maksātspēju, ņemot vērā viņa oficiālo algu. Izsniegto aizdevumu procentu likme gadā ir no 14% līdz 20%. Turklāt banka pieprasa aizņēmējam maksāt visus savus pakalpojumus: atsevišķi iekasē maksu par aizdevuma izsniegšanu (1% no summas) un tā izmaksas (0,5% no summas). Pēc tam jums jāmaksā par bankas iesnieguma izskatīšanu, kā arī par novērtētāja pakalpojumiem, obligāto dzīvokļa un dzīvības apdrošināšanu.
Tā rezultātā klients saņem daudz mazāku kredīta summu nekā tā, par kuru viņš rēķinājās. Tajā pašā laikā bankas likme var sasniegt 22% gadā, ja mājokli iegādājas mājā, kas tiek būvēta. Vienlaicīgi ar nekustamā īpašuma iegādi tas tiek ieķīlāts, kas ievērojami ierobežo īpašnieka rīcības brīvību. Jebkuras operācijas (ieskaitot pārdošanu) ar ieķīlātu dzīvokli ir praktiski neiespējamas. Lai arī formāli tas ir īpašnieka īpašums, faktiski viņa tiesības tiks ierobežotas, līdz viņš atdos aizdevumu bankai.
Ja salīdzina šo procesu un hipotēkas iegūšanas procedūru Dubaijā, tad mēs skaidri varam teikt, ka šeit, Persijas līča krastos, viss ir daudz vienkāršāk. Hipotēku likmes svārstās no 6,5% līdz 7,2% gadā saskaņā ar samazinošu shēmu. Starp jauno ēku un pabeigto mājokļu rādītājiem nav atšķirību; nav paaugstināta interese par mājas celtniecības periodu. Ja nekustamā īpašuma īpašnieks nolemj pārdot bankas finansētu mājokli, viņam nebūs jāmaksā bankai par nesamaksāto aizdevuma summu. Finansēšanas dokumenti vienkārši tiks atkārtoti izsniegti jaunajam īpašniekam, savstarpēji vienojoties starp izstrādātāju, banku un pircēju.
Pat no šī īsā pārskata var redzēt, ka Maskavā rīkotā izstāde bija ļoti informatīva un produktīva mūsu uzņēmumam. Nākamgad mēs atkal piedalīsimies vienā vai vienā no šiem profesionālajiem pasākumiem nekustamo īpašumu jomā.
Lai iegūtu papildinformāciju, lūdzu, sazinieties ar Creative Concepts Real Estate.
Tālr .: +971 4 222 9007
Fakss: +971 4 222 1130
E-pasts: [email protected]
www.crecons.com
Krieviski runājošie konsultanti:
(050) 387 5070 Sandra
(050) 302 1411 Filips
