Helēna Matjū
Juridiskais konsultants un notārs (Kanāda).
Kanādas un Kvebekas Advokātu kolēģijas loceklis.
Nepieredzēts iedzīvotāju skaita pieaugums AAE, ko izraisa viesstrādnieki, pieaugošais tūristu skaits eksponenciāli un milzīgais starptautisko projektu skaits ir izraisījis nepieredzētu uzplaukumu nekustamajos īpašumos Dubaijā. Šī uzplaukuma pirmsākumi meklējami 2002. gadā, kad Dubaijas valdnieks Viņa Augstība Šeihs Mohammeds bin Rashid AlMaktum paziņoja, ka tiesības iegūt īpašumā noteikta veida nekustamos īpašumus emirātā tagad tiks piešķirti visiem ieguldītājiem neatkarīgi no viņu pilsonības. Saskaņā ar pamatlikumu īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu Dubaijas emirātā ir ierobežotas un tiek piešķirtas tikai AAE un Persijas līča valstu pilsoņiem, kā arī uzņēmumiem, kuri 100% pieder šo valstu pilsoņiem. Tāpēc Emirātos reģistrēts uzņēmums, kura akcionāri ir ārvalstu pilsoņi (piemēram, sabiedrība ar ierobežotu atbildību - LLC, no kuras 49% pieder ārvalstniekam), netiks uzskatīta par "vietējo" tādā nozīmē, ka tā iegūst īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu. Ārvalstu uzņēmumiem un privātpersonām ir tiesības uz brīvu nekustamo īpašumu tikai noteiktās teritorijās.
Termins “freehold” jeb “brīvas īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu” ir jēdziens, kas jau sen lietots Emirātos. Persona, kurai ir tiesības uz nekustamo īpašumu bez īpašumtiesībām, tiek uzskatīta par zemes un ēku, uz kurām attiecas šīs tiesības, absolūto īpašnieku. Īpašniekam ir tiesības uzturēties, izmantot un saņemt ienākumus no nekustamā īpašuma neierobežotu laiku vai līdz brīdim, kad īpašnieks nodod īpašumtiesības citam īpašniekam. īpašuma īpašnieka mantiniekiem ir tiesības mantot īpašumu pēc īpašnieka nāves. Ir pilnīgi skaidrs, ka, uzsākot tik liela mēroga nekustamā īpašuma projektus kā Dubaijas jahtu piestātne, Emīlijas salas, Jumeiras salas, trīs mākslīgās salas Palmu salas, Dubaijas krastmala, Jumeirah pludmales rezidence, pļavas, Avoti un Arābijas rančas, ieviešot jauno Nekustamā īpašuma likumu. tika sagaidīts ar lielām cerībām un interesi.
Ko tad īsti saka jaunais Nekustamā īpašuma likums? Kādas tiesības piešķir vai, tieši pretēji, ierobežo jaunais likums? Un pats galvenais - ko jaunais likums saka par ārvalstu īpašumu īpašniekiem?
Kā reģistrēt savas tiesības?
Jaunā likuma 6. pantā noteikts, ka Dubaijas Zemes departaments turpmāk būs vienīgā institūcija, kas atzīs un reģistrēs īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu. Pirms jaunā likuma ieviešanas, iegādājoties nekustamo īpašumu, pircēja reģistrācija tika veikta attiecīgā izstrādātāja iekšējā sistēmā. Izstrādātāju iekšējā sistēma ir veikusi un turpina spēlēt vērtīgu instrumentu nekustamā īpašuma pārdošanas reģistrēšanai. Tomēr saskaņā ar jaunā likuma noteikumiem pēc Zemes departamenta izveidošanas jebkurš reģistrs un citas izstrādātāju datubāzes netiks uzskatītas par oficiāliem informācijas avotiem.
Pārejas periodā no izstrādātāju iekšējās reģistrācijas uz vienotu reģistrācijas sistēmu Dubaijas Zemes departamentā abas puses vienojās, ka gadījumos, kad pirkšanas process ir pabeigts un īpašumtiesību nodošana jau ir notikusi, izstrādātāju sistēmas iekšējās reģistrācijas ierakstus aizstās ar oficiālajiem ierakstiem. zemes departamentā. Ja īpašums tiek būvēts, pircējs vispirms tiks reģistrēts izstrādātāju iekšējā sistēmā, un pēc būvniecības pabeigšanas un ēkas nodošanas ekspluatācijā viņam būs jāiesniedz iesniegums Zemes departamentā īpašumtiesību reģistrēšanai uz viņa vārda.
Svarīgi ir nodalīt divus būvniecības stadijā esoša nekustamā īpašuma iegūšanas posmus. Pirmajā posmā, kad īpašums tiek būvēts, pircējam nav tiešu īpašumtiesību uz šo īpašumu. Būvdarbu pabeigšanas laikā, īpašuma nodošana pircējam un visu maksājumu par īpašuma vērtību samaksa, otrā fāze sākas, kad pircējs kļūst par pilnu īpašuma īpašnieku un var pieteikties uz īpašuma tiesību reģistrāciju zemes departamentā.
Lai pircējs tiktu uzskatīts par pilntiesīgu nekustamā īpašuma īpašnieku, nepietiek ar to, ka pircējam ir viens līgums par nekustamā īpašuma pirkšanu ar attīstītāju. Pircējam ir jānodod līgums Zemes departamentā kopā ar pieteikumu īpašumtiesību reģistrēšanai uz viņa vārda. Ja visi iesniegtie dokumenti ir kārtībā, zemes departaments reģistrē pircēja īpašumtiesības uz šo objektu vienā nekustamo īpašumu reģistrā un izsniedz īpašumtiesību sertifikātu. Tieši šī apliecība būs dokuments, kas apliecina īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu.
Cik tas maksā?
Reģistrējot īpašumtiesības Dubaijas zemes departamentā, pircējam un pārdevējam ir jāmaksā nodaļas nodevas, kas šobrīd veido 2% no nekustamā īpašuma tirgus vērtības, taču šie skaitļi tiek pārskatīti un, domājams, mainīsies. Tajā pašā laikā pircēja un pārdevēja daļas 2% robežās tiek noteiktas pēc pušu vienošanās. Turklāt, nododot īpašuma tiesības no attīstītāja tiešajam īpašniekam, tiek iekasēta nodošanas maksa, kuras summa ir atkarīga no tā, kam īpašums tiek nopirkts: fiziskām personām - līdz 3% un juridiskām personām - līdz 1,5%. Ja īpašums ir iegūts uz ārzonas uzņēmuma vārda, īpašumtiesības var nodot, pārdodot ārzonas uzņēmumu kopā ar savu mantu. faktiski ar šāda veida nodošanu tā nav nekustamā īpašuma pārdošana, bet gan ārzonas uzņēmums, kam pieder nekustamais īpašums, kas tādējādi samazina nodošanas maksas apmēru.
Kā nodot nekustamo īpašumu?
Pērkot nekustamo īpašumu Emirātos, piemēram, Dubaijā, daudzi investori uzdod jautājumus par nekustamā īpašuma mantošanu šariata likumu ietvaros. Nāves gadījumā AAE likumus piemēro ārvalstu pilsoņu gribai attiecībā uz nekustamo īpašumu Emirātos, savukārt testaments attiecas tikai uz 30% no šī īpašuma. neskatoties uz to, ka ārvalstu pilsoņiem ir tiesības piemērot savas valsts tiesību aktus, ir ļoti iespējams, ka īpašums netiks pilnībā nodots mirušā laulātā īpašumā, jo šariata likumi izdala īpašumu starp visiem asinsradiniekiem. Lai nekustamais īpašums nonāktu tiem cilvēkiem, kurus īpašnieks vēlējās redzēt mantiniekos, varētu izvēlēties izveidot ārzonas kompāniju, kurā laulātie darbosies kā direktori. Viena no laulātajiem nāves gadījumā uzņēmuma akcijas tiks nodotas otrajam laulātajam un citiem mantiniekiem. Citiem vārdiem sakot, šādā veidā tiek veikta uzņēmuma akciju iekšēja nodošana, kas ļauj izvairīties no šariata likuma par mantojumu attiecībā uz nekustamo īpašumu. Lai iegūtu papildinformāciju par juridiskajiem aspektiem, kas saistīti ar nekustamā īpašuma iegādi AAE, lūdzu, sazinieties ar Helene mathieu juridisko konsultantu juridisko konsultāciju.
