Uzņēmums IMEX Krievijas tirgū piedāvā lielāko AAE attīstītāju dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu projektus: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM properties, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX ir vienīgais EMAAR Properties oficiālais pārstāvis Krievijā.
Apvienotie Arābu Emirāti šodien ir vienkārši pārpludināti ar nekustamo īpašumu aģentūrām un neatkarīgiem brokeriem, neskatoties uz to, ka varas iestādes pastiprina kontroli pār norēķiniem par pārdošanu un reģistrācijas procesu. Mūsdienās tikai slinki nenodarbojas ar nekustamo īpašumu AAE. Ikviens ir gatavs piedāvāt savus pakalpojumus tā meklēšanā, pārdošanā vai pirkšanā. Tomēr kāpēc mums ir vajadzīgs starpnieks, mēs domājām, ja izstrādātāju durvis vienmēr ir atvērtas apmeklētājiem un jūs varat tieši sazināties ar viņiem? Ar šiem un citiem jautājumiem, kas interesē mūsu lasītājus, mēs nonācām pie IMEX Real Estate vadošā partnera Oļega Lavrika.
- Oļeg, kāpēc, jūsuprāt, cilvēki vēršas pie starpniekiem, gribot pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu, jo informācija par izstrādātājiem un viņu īpašumiem ir brīvi pieejama, piemēram, internetā, un nekustamo īpašumu kompānijas to neslēpj?
Patiešām, neviens neslēpj izstrādātāju vārdus. Projektu piedāvāšana uzņēmuma mājas lapā www. imexre.com, mēs vienmēr cenšamies norādīt, kurš tieši ir šī vai tā objekta izstrādātājs. Nav jēgas kaut ko slēpt, jo klients joprojām saņem pirkuma līgumu no galvenā izstrādātāja. Mēs nekad nenoliedzam klientu lūgumu iepazīties ar uzņēmuma nekustamo īpašumu viņu birojā. Neviens netraucē nevienam, kurš vēlas ierasties, piemēram, NAKHEEL vai EMAAR birojā, lai uzzinātu vairāk par objektiem, kas tiek būvēti, detalizēti apsvērtu to izkārtojumu ... Dažreiz tas tomēr ir smieklīgi - daži neuzticami aģenti var pasniegt izstrādātāja biroju kā sava uzņēmuma biroju.
Bija šāds gadījums, kad pircējam no Krievijas, kurš pirmo reizi ieradās valstī un vispār nebija īpaši veltīts vietējiem izpārdošanām, tika parādīts megaprojekta DUBAILAND birojs, acīmredzot cerot viņu pārsteigt ar tā darbības jomu vai dzīvā tīģera izskatu aiz stikla vitrīnas. Ar ko aģents, kurš pārstāv diezgan cienījamu uzņēmumu, rēķinājās, izdalot attīstītāja Dubai Holding zāles zāles savām vajadzībām, nav skaidrs. Pircēju pārsteidza ne tik daudz viltība, cik tā saucamā pārdevēja tuvredzība. "Nedrīkst nenovērtēt ienaidnieku par zemu," sacīja Mao Dzeduns. Es piebildīšu - jūs nevarat iedomāties, ka klients ir ienaidnieks, kurš ir dumjāks par jums. Pircējs ir partneris ilgtermiņa abpusēji izdevīgai sadarbībai.
Jautājums nav par skaistu un liela mēroga projekta izklāstu, bet gan par investīciju iespējamību konkrētā ēkā, zemē vai mājā. Ir daudz piemēru, kad vietējais izstrādātājs organizē plašu reklāmas kampaņu, organizē gudru projekta prezentāciju, piesaista ārvalstu investorus, kuri pēkšņi divus gadus vēlāk atklāj, ka projekts ir nelikvīds!
- Jūs vēlaties pateikt, ka tieša sazināšanās ar izstrādātāju ne vienmēr ir izdevīga, jo jūs varat iesaistīties nelikvīda projektā?
Es gribu pateikt kaut ko citu. Ir izdevīgi tieši sazināties ar izstrādātāju, ja: pirmkārt, precīzi zināt, kurš objekts un kurš konkrētais projekts jūs interesē; otrkārt, ja tas, kas jums nepieciešams, ir pieejams par tirgus cenu šodienai; treškārt, ja jūs pastāvīgi uzturaties Emirātos, tad visu laiku "turiet pirkstu uz pulsa" un laikus saņemiet izstrādātāja piedāvājumus. Turklāt nav ieteicams tieši sazināties arī tāpēc, ka brokeris patstāvīgi novērtē vairāku izstrādātāju labākos piedāvājumus, un tos piedāvājumus, kurus izstrādātājs piedāvā birojā, ierobežos tikai viņa projekti.
- Vai drīkstu pastāstīt nedaudz sīkāk?
Ja tas ir ļoti detalizēts, tad ar žurnālu nepietiek. Es mēģināšu īsi paskaidrot. Pat ja pārlūkojat savus žurnālus ar nekustamā īpašuma piedāvājumiem, jaunam cilvēkam vai vismaz nedzīvojošam šajā valstī ir diezgan grūti noskaidrot, kurš ir kāda projekta izstrādātājs, kurš ir tajā esošā īpašuma attīstītājs un kurš ir brokeris. . Pievienojiet tam arī reklamēšanu internetā, drukātajos plašsaziņas līdzekļos, daudzu aģentūru piedāvājumus ... Pirms dalāties ar naudu, ieguldītājam ir svarīgi zināt, kāds ir nekustamā īpašuma pirkšanas mērķis viņu pašu dzīvesvietai, ienākumiem vai turpmākajai tālākpārdošanai. No tā lielā mērā ir atkarīga arī īpašuma atrašanās vieta, norēķinu grafiks un celtnieka "nosaukums". Dažreiz investoram ir grūti izdarīt izvēli. Šeit vajadzētu palīdzēt brokerim, kuram uzticaties.
Es gribu pakavēties pie vēl viena svarīga jautājuma. Daudzi kļūdaini uzskata, ka, ja tieši sazināties ar izstrādātāju, tas vienmēr ir lētāk. Patiesībā bieži izrādās tieši pretēji. Ņemiet, piemēram, vienu no mūsu piedāvājumiem: šodien komerciālā nekustamā īpašuma grīda projekta Dubai Pearl oficiālajā pārdošanas birojā maksā 3500 drx par kvadrātpēdu. Neskatoties uz to, ka šobrīd nav pieejami veseli stāvi, tiek realizēti tikai daži biroji. Un mums, IMEX, ir pārdošanā pāris stāvu ar cenu 2156 drx par kv. (USD 6317 par kvadrātmetru).
- Vai tas ir iespējams?
Es paskaidrošu. Kad cena bija daudz zemāka nekā pašreizējā, klients nopirka šo grīdu. Tagad viņš nolēma to pārdot ar nelielu pabalstu. Vienīgās iespējamās neērtības, veicot darījumu ar šo komerciālo nekustamo īpašumu, ir, ja pirmajā gadījumā pircējs veic pirmo maksājumu 10% apmērā no kopējām izmaksām, tad otrajā gadījumā viņam būs jāmaksā 20%, plus 4% par īpašuma tiesību atjaunošanu. Bet galu galā cena joprojām ir zemāka par izstrādātāja cenu.
Nevajadzētu neņemt vērā, ka, būdams oficiāli reģistrēts brokeris vietējā tirgū, katrs no uzņēmuma aģentiem katru dienu saņem apmēram divsimt vai trīs simtus vēstuļu ar nekustamā īpašuma piedāvājumiem, paziņojumiem par provizorisko pārdošanu utt. no celtniecības uzņēmumiem un citām nekustamā īpašuma aģentūrām. Daudzo savienojumu dēļ mēs bieži saņemam informāciju par objektu ilgi pirms tā oficiālās prezentācijas. Daudzas lietas ir "jāfiltrē" - tas ir mūsu darbs. Dažreiz pirmspārdošanas piedāvājums (par šo un citiem noteikumiem runāsim nedaudz vēlāk) var būt tik interesants, ka mēs ieguldām sava uzņēmuma čeku iemaksas kvalitātē, lai klients Krievijā, kurš mums uzticas, vēlāk varētu to iegādāties objekts par zemāko sākotnējo cenu.
- Vai viss iepriekšminētais attiecas tikai uz Dubaijas nekustamajiem īpašumiem, vai arī jūsu uzņēmums aptver citus emirātus?
Mēs esam vienlīdz ieinteresēti pievilcīgos investīciju projektos, kas tiek piedāvāti dažādās AAE daļās. Es jau teicu, ka tagad potenciālajiem investoriem jāpievērš īpaša uzmanība AAE galvaspilsētai - Abū Dabī pilsētai. Mūsu uzņēmums jau strādā ar Abū Dabas projektiem, un perspektīvas ir diezgan vilinošas.
- Saskaņā ar pasaules vadošo finanšu institūciju aplēsēm Abū Dabī emirāts tiek uzskatīts par vienu no labākajiem pasaules nekustamā īpašuma tirgiem investoriem. Jautājums: kāpēc?
Sākumā Abu Dabi ir AAE federālā galvaspilsēta. Turklāt šis emirāts aizņem lielāko Apvienoto Arābu Emirātu daļu - 89% no valsts. Šie fakti kopā ar Tuvo Austrumu ekonomikas izaugsmi un šī reģiona arvien pieaugošo nozīmi pasaules līmenī veicina faktu, ka strauji pieaug pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem galvaspilsētas dzīvojamajā un komerciālajā sektorā.
AAE nekustamā īpašuma un būvniecības nozare ir divi galvenie ekonomikas noteicošie faktori, kuriem tiek prognozēts, ka vispārējais gada pieauguma temps līdz 2010. gadam palielināsies attiecīgi par 24,4% un 29,6%. Turklāt paredzams, ka viņu ieguldījums valsts IKP līdz 2010. gadam būs 23%, salīdzinot ar 16% 2006. gadā. Būvniecības nozares ieguldījums Abu Dabi IKP 2007. gadā bija vairāk nekā 40 miljardi dirhamu, un ir paredzams, ka nākotnē tajā tiks radīti vairāk nekā viens triljons dirhamu.
Turklāt Abū Dabī valdības izvēlētā attīstības stratēģija rada papildu stimulus emirāta pastāvīgai izaugsmei. Tiek teikts, ka mērķis dažādot savu ekonomisko bāzi un attālināties no atkarības no enerģētikas nozares bija tūristu plūsmas palielināšanās, jaunu rūpniecības nozaru, komunālo pakalpojumu parādīšanās un citu pozitīvu aspektu radīts emirātā. 2007. gada septembrī valdība publicēja ierosinātos Abū Dabī attīstības plānus līdz 2030. gadam. Abū Dabī 2030. gada plāns: Pilsētas struktūras fonds ir visaptverošs ceļvedis, lai pārveidotu emirāta galvaspilsētu nākamajos 22 gados. Tajā noteikti skaidri ieteikumi par visefektīvāko normatīvo un normatīvo aktu, kā arī organizatoriskās struktūras izmantošanu, kas nākotnē palīdzēs pārvaldīt pilsētas attīstību un noteiks valdības stratēģiju turpmākai ilgtspējīgai attīstībai un izaugsmei.
Daudzi no šiem plāniem kļūst par realitāti, jo lielo objektu celtniecības rezultāti Abū Dabī kļūst arvien skaidrāki, tiek noslēgti galvenie būvniecības līgumi un tiek paziņoti liela mēroga projekti. Starp tiem - Amerikas Laikmetīgās mākslas atbalsta fonda filiāļu parādīšanās Tuvajos Austrumos. Solomons Gugenheims; visbagātākā Francijas muzeja filiāle - Luvra, kuras kolekcija pēc daudzveidības un pilnīguma nav vienāda; Holivudas kompānijas Warner Brothers atrakciju parki, Formula 1 sacīkstes, Ņujorkas Kinoakadēmija (Ņujorkas Kinoakadēmija) un Klīvlendas klīnika (Klīvlendas klīnika).
Kustība ir manāma arī Abū Dabī īres tirgū - komerciālo un dzīvojamo rajonu cenas palielinājās līdz 50%, pateicoties tam, ka pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu. Šis fakts veicināja nepabeigtās celtniecības pārdošanas plāna pieaugumu, kurā pirmie investori tika apbalvoti 2007. gadā ar kapitāla izmaksu pieaugumu par 35–60%.
- Paldies par sarunu un skaidrojumu. Mēs vēlam veiksmi.
Kāpēc klientam ir jēga sazināties ar brokeri?
- Pastāvīga nekustamā īpašuma uzraudzība ļauj izvēlēties labāko variantu gan pircējam, gan investoram.
- Pastāvīga tirgus analīze un pieredze ar izstrādātājiem var samazināt riskus, kas saistīti ar būvniecības periodu, dažādu apstākļu izmaiņām, kas galu galā ietekmē ieguldījuma panākumus.
- Brokeris risina daudzus jautājumus par darījumu praktisko izpildi, piemēram, juridiskās formalitātes optimālu investīciju shēmu organizēšanai ar ārzonas uzņēmumu un bankas kontu atvēršanu un, ja nepieciešams, palīdzība maksājumu veikšanā. IMEX šos un citus jautājumus viegli risina ar savām pārstāvniecībām Maskavā un Dubaijā.
- Klients nesedz papildu izmaksas. Balstoties uz IMEX praksi, klients slēdz visus līgumus tieši un redz visus reālos skaitļus - kas veido pārdošanas cenu. Sākotnējā tirdzniecībā IMEX saņem komisijas maksu no celtnieka, tas ir, cena klientam nemainās, ja viņš pērk tieši vai ar IMEX atbalstu. Dažreiz, zinot situāciju tirgū un izstrādātāju, IMEX speciālistiem izdodas klientiem iegūt ievērojami labākas cenas nekā tās, kuras izstrādātājs piedāvā cenrādī.
- IMEX, sadarbojoties ar izstrādātāju personālu, mēģina atlasīt piedāvājumus saviem klientiem, kas tikko parādījās tirgū, tā saucamajā pirmslaišanas posmā. Tas ļauj ienākt investīciju projektā par izdevīgākām cenām, un attiecīgi tam ir labāka likviditāte.
