Jautājums: Kā globālās finanšu krīzes apstākļos vajadzētu rīkoties nekustamā īpašuma pircējiem, ja pārdevējs ir pazudis, viņa birojs ir slēgts un tālruņi neatbild?
Atbilde: katrs Apvienoto Arābu Emirātu iedzīvotājs, tas ir, jūs un es, tieši vai netieši ir saistīts ar Dubaijas nekustamā īpašuma tirgu. Ekonomiskā krīze, tā vai citādi, skar visas pasaules valstis, ietekmē katru cilvēku. Jāatzīst, ka starptautiskā finanšu krīze, kas ietvēra pircēju aizdevumu ierobežojumus un paaugstinātas kreditēšanas likmes, daudziem attīstītājiem piespieda iesaldēt savus projektus uz nenoteiktu laiku. Darījuma konta likumā Nr. 8 2007. gadā organizācijām tika noteikts pienākums atvērt garantiju vai uzticības kontus saviem projektiem, tādējādi nodrošinot pircējam saprotamāku informāciju par izstrādātāja kvalitāti un tā uzticamību. Mūsdienās visām jaunajām organizācijām ir jāievēro šis likums. Tomēr daži nekustamā īpašuma avoti ziņo, ka 2008. gada beigās jaunais likums Nr. 8 attieksies uz visiem Dubaijā esošajiem nekustamā īpašuma attīstītājiem. Nekustamā īpašuma pārraudzības birojs (RERA) un jaunais likums Nr. 8 ļaus Dubaijas nekustamā īpašuma pircējiem, kuri būvniecības kavējumu dēļ iepriekš ir zaudējuši ieguldījumus, justies pārliecinātāk. Nekustamā īpašuma kontroles pārvalde (RERA) stingri brīdina nekustamā īpašuma investorus par nepieciešamību pievērst uzmanību šādiem faktoriem:
- Nekustamā īpašuma attīstītājam jābūt reģistrētam RERA un jābūt reģistrācijas numuram
- Naudas iemaksas izstrādātājam ir jāpārskaita darījuma kontā (trasta kontā), kas atvērts RERA pilnvarotā bankā. Nekustamā īpašuma māklerim jābūt īpašam sertifikātam ar zīmogu un reģistrācijas numuru RERA.
Turklāt pirmā lieta, kas nekustamā īpašuma pircējam jāpārbauda, ir tas, vai attīstītājs ir reģistrēts Dubaijas zemes departamentā. Tikai zemes departaments var garantēt pircēja tiesību aizsardzību, un tikai tad pircējs var parakstīt saprašanās memorandu (SM) vai līgumu ar attīstītāju. Vienīgais pasākums, ko pircējs var veikt, ir sūdzības (pretenzijas) iesniegšana. Pēc tam seko viņas iztiesāšana civillietā, kuru pēc tam var pievienot sūdzībai augstākai iestādei. Pircējs var iesniegt sūdzību RERA un citām attiecīgām iestādēm, piemēram, policijai un tiesai. Tas ir, šajā situācijā, ja izstrādātājs ir pazudis un viņa birojs ir slēgts, jums jāsazinās ar vietējo policijas izmeklēšanas nodaļu un jāiesniedz sūdzība pret izstrādātāju.
Jautājums: Lūdzu, nosauciet valsts institūcijas, kur jums vajadzētu iesniegt prasības attiecībā uz nekustamo īpašumu?
Atbilde: Galvenā institūcija Dubajā ir atbildīga par nekustamā īpašuma uzraudzības pārvaldi (RERA), kas atbild par nekustamā īpašuma nozares legalizāciju. Ja rodas domstarpības ar izstrādātāju, pircējam vispirms jāsazinās ar RERA, un vadība pārbauda prasību un tās būtību, kā arī pārbauda pircēja parakstīto līgumu.
Pēc tam RERA iesniegs lietu Nekustamā īpašuma tiesā, kas būtībā ir civiltiesa. Strīdi par maksājuma kavējumiem, kas saistīti ar būvniecības kavējumiem, ietilpst lielākajā prasību kategorijā, ko saņem jaunā Dubaijas nekustamā īpašuma tiesa. Šī tiesa var pieņemt lietu izskatīšanai, ja abas puses ir vērsušās tiesā un reģistrējušas savus kontakt numurus un adreses. Eksperti, kas sēž nekustamā īpašuma tiesā, ir jāapstiprina Dubaijas tiesām un zvēr, ka viņi lietas izskatīs objektīvi un taisnīgi.
Jautājums: Vai es varu atgriezt naudu, kas samaksāta par nekustamo īpašumu?
Atbilde: Tas ir atkarīgs no līguma noteikumiem, kurus parakstījušas abas puses, un no abpusējām saistībām, kas noteiktas līgumā. Līgumos parasti norāda tiesību aktus, uz kuriem tie attiecas. Ja tas pienākas līgumā un ja izstrādātājs ir acīmredzami pārkāpis tā rakstus, tad pircējam ir tiesības veikt pasākumus savu tiesību aizsardzībai tiesā vai citā alternatīvā formā, lai mēģinātu rast strīdīgās situācijas risinājumu. Pircējam jāzina galvenie līguma noteikumi un jāaizsargā savas tiesības visefektīvākajos veidos, lai pierādītu, ka izstrādātāji nav būvējuši to, ko solījuši, vai arī to darījuši nepareizā laikā. Parasti pirkuma līgumā ir īpašas klauzulas, kas nosaka kavēšanās iespēju, pamatojoties uz būvniecības termiņu neievērošanas iemesliem, kas ir tieši saistīti ar izstrādātāju vai ir neatkarīgi no tā. Šie noteikumi parasti izskaidro, kurā posmā pircējs var vienpusēji izbeigt līgumu, un kāda būs viņam pienākošos maksājumu un kompensāciju summa. Īpaša uzmanība ieguldītājiem jāpievērš tiem līguma pantiem, kuros ir noteikti objekta nodošanas datumi un kādu iemeslu dēļ attīstītājs var mainīt šos noteikumus. Lai līgums būtu patiesi likumīgs juridisks dokuments, līgumsaistības jāaizstāj ar proporcionālu apmierināšanu. Proporcionāls apmierinājums ir ieguvums vai zaudējums, ko saņēmušas puses, un tas motivē puses izpildīt līgumsaistības. Tas atkal ir atkarīgs no tiesas lēmuma, kurā izskatīta pircēja sūdzība.
Jautājums: Kas var garantēt, ka plānoto projektu būvniecība tiks turpināta?
Atbilde: Maksājumus, ko veic ārpus plāna īpašumu pircēji Dubaijā, aizsargās ar īpaši pārvaldītiem trasta kontiem, tā sauktajiem darījuma kontiem, saskaņā ar Likumu par trasta kontiem Nr. 8. Šis likums ir obligāts jebkuram uzņēmumam vai privātpersonai, kurš saņem maksājumus par nekustamais īpašums, kura celtniecība vēl nav pabeigta. Izstrādātājiem, kas izlaiž jaunas dzīvojamās vai komerciālās daudzstāvu ēkas un kopienas, jāsazinās ar Dubaijas Zemes departamentu, lai atvērtu garantijas kontu. Nauda, ko pircēji vai finanšu iestādes maksā par nekustamā īpašuma vienībām, tiks ieskaitīta īpašā kontā, kas autorizētā bankā atvērts katrai konkrētai jaunbūvei. Likums nosaka, ka izstrādātājiem ir jāieceļ garantijas konta pārvaldnieks, kurš uzraudzīs no šī konta izmantoto līdzekļu izmantošanu. Izstrādātājam, pirmkārt, jāsaņem sertifikāts no objektā strādājoša konsultanta, kas parasti norāda, kurš būvniecības posms jau ir pabeigts. Garantijas konta pārvaldniekam jāpaziņo Zemes departamentam par summām, kas ir izsniegtas izstrādātājam. Pat pēc projekta pabeigšanas izstrādātājam nebūs piekļuves kontā esošajām summām. Zemes departaments iesaldē 10% no projekta izmaksām garantijas kontā vienu gadu pēc būvniecības pabeigšanas, līdz visas nekustamā īpašuma vienības tiek reģistrētas uz pircēju vārdiem un izdoti pēdējie dokumenti, kas apliecina īpašumtiesības.
Ja netiek izpildītas kādas likuma prasības, attīstītājam var uzlikt naudas sodu vismaz AED 200 tūkstošu apmērā. Turklāt, lai samazinātu tirgus spekulāciju līmeni, RERA izdeva 2009. gada 1. janvāra dekrētu, kurā izstrādātājiem un bankām tiek uzdots neuzlikt pircējiem un ieguldītājiem maksu par vairāk nekā 20% no nekustamā īpašuma vērtības pirms būvniecības sākuma. "Attiecībā uz nekustamo īpašumu, kas tiek būvēts, izstrādātājiem, kuri no pircējiem iekasējuši vairāk nekā 20% no īpašuma līgumvērtības, nekavējoties jāpārtrauc iekasēt maksājumus no papildu maksājumiem, līdz garantiju kontos iekasētās summas sāk sasniegt celtniekus." RERA ir izdevusi arī normatīvās procedūras, kas saistītas ar likumu Nr. 13, ar kuru tika izveidots Pagaidu īpašumu reģistrs visiem plānotajiem īpašumiem, kuri jāreģistrē departamentā. Tādējādi Zemes departaments var garantēt, ka uz visiem plānotajiem nekustamā īpašuma objektiem attiecas iepriekšminētās prasības, kuras izstrādātājiem stingri jāievēro.
