Šodien advokāts Isa Bin Hyder, Bin Haidar advokātu un juridisko konsultantu dibinātājs un izpilddirektors, sniegs skaidrojumus par likumiem, kas regulē attiecības starp namīpašniekiem un īrniekiem Dubajā.
Viņa augstība Šeihs Mohammeds bin Rašids Al Maktoums kā Dubaijas valdnieks izdeva 2007. gada likumu Nr. 26, lai regulētu attiecības starp īrniekiem un namīpašniekiem Dubajā.
Iepriekš minētais likums tika izdots, ņemot vērā pantus, kas iekļauti 1985. gada federālajā likumā Nr. 5 par nomu un civiliem darījumiem, ko izdevusi Apvienoto Arābu Emirātu valdība, un tā grozījumiem; un 1992. gada Federālais pierādījumu iegūšanas likums Nr. 10; un 1993. gada dekrēts Nr. 2 par īpašas Juridiskās komitejas izveidošanu strīdu risināšanai starp namīpašniekiem un īrniekiem; un 2007. gada likums Nr. 16 par nekustamā īpašuma tirgus regulēšanas organizācijas izveidi; visus šos pantus aizstāj ar 2., 3., 4., 9., 13., 14., 15., 25., 26., 29. un 36. pantu saskaņā ar 2008. gada likumu Nr. Šā likuma 1.pants nosaka, ka likumu vajadzētu saukt par "2007. gada likumu Nr. 26 par attiecību regulēšanu starp namīpašniekiem un nekustamā īpašuma īrniekiem Dubaijas emirātā".
2. pants (aizstāts) nosaka turpmāk izmantoto vārdu un terminu nozīmi un nosaka, ka vārds “Emirāts” ir jālieto šauri un tikai nozīmē “Dubaijas emirāts”, tas ir, likumam būtu jāpārvalda tikai nekustamie īpašumi, kas atrodas emirātā. Dubaija Un vārds “Komiteja” nozīmē juridisko komiteju, kas nodarbojas ar domstarpību izšķiršanu starp namīpašniekiem un īrniekiem, kuri tiek identificēti kā saimnieks un īrnieks. Tajā pašā laikā 3. pants (grozīts) nosaka šā likuma noteikumu juridiskā spēkā esamības apmēru, kas attiecas uz zemes gabaliem un nekustamo īpašumu, kuru īrē Emirātos, izņemot nekustamo īpašumu vienības, ko izveidojušas personas - “privātpersonas” vai korporatīvās struktūras - “oficiālās aģentūras un korporācijas "pašu darbinieku brīvai pārvietošanai.
4. panta (grozīts) “A” punktā ir paskaidrots, ka attiecības starp iznomātāju un nomnieku jāveido saskaņā ar nomu, kurā ietverts nomātā īpašuma apraksts, nomas mērķis, nomas derīgums un izmaksas, apmaksas veids, īpašnieka vārds, ja ja pēdējais nav saimnieks un ir iecēlis specializētu uzņēmumu, kas savā vārdā veic nomas darbības. Saskaņā ar šī panta "B" punktu visi līgumi un to papildinājumi jāreģistrē "Nekustamā īpašuma tirgus regulēšanas organizācijā", un 5. pantā ir noteikta nepieciešamība noteikt nomas periodu. Ja par šo periodu iepriekš nav panākta vienošanās vai ja ir grūti noteikt nomas termiņu, tad nomas līgumam jābūt ierobežotam ar periodu, kas noteikts nomas maksāšanai. Tajā pašā laikā 6. pantā ir ietverts savstarpējas ierosinātās atjaunošanas apstiprināšanas jēdziens, nosakot, ka “ja nomas termiņš jau ir beidzies un īrnieks turpina dzīvot īpašumā bez iznomātāja iebildumiem, tad šāds līgums jāuzskata par pagarinātu uz to pašu. "un par to pašu periodu vai vienu gadu, atkarībā no tā, kurš periods ir īsāks."
No otras puses, 7. pants brīdina abas līguma puses vienpusēji izbeigt nomu un aizliedz vienpusēji atcelt līgumu tā darbības laikā, jo šādai atcelšanai jānotiek, pusēm savstarpēji vienojoties, un saskaņā ar šā likuma noteikumiem.
Lai arī 8. pants paredz apakšnomātājus, gadījumos, kad likums vai izīrētājs ļauj galvenajam īrniekam noīrēt nomāto nekustamo īpašumu vienību galvenajam īrniekam, uz visām šādām attiecībām attiecas tie paši nosacījumi kā uz galveno nomu.
Līdz ar to apakšnomātājam nav tiesību uzkavēties nomātajā nekustamā īpašuma vienībā pēc nomas termiņa beigām, ja vien iznomātājs nepārprotami nepiekrīt pagarināt šo nomu.
9. panta "A" punkts nosaka, ka abām pusēm ir jānosaka nomas izmaksas. Ja šis nosacījums tika atstāts novārtā vai to bija grūti pierādīt, tad nomas cena jānosaka saskaņā ar citu līdzīgu nekustamo īpašumu vienību cenām, un pusei, kura nosaka šo vērtību saskaņā ar šī panta "B" punktu, jābūt iepriekšminētajai komitejai. , jo tiks ņemti vērā kritēriji periodiskai īres izmaksu pieaugumam, kas atbilst inflācijas koeficientam un ekonomiskajai situācijai Emirātos, vai visiem citiem faktoriem, kurus Komiteja uzskata par nepieciešamiem. Šajā sakarā šai komitejai būtu arī jāpiedalās nomas izmaksu palielināšanas kritēriju noteikšanā, kuriem būtu jāatbilst vispārējai ekonomiskajai situācijai saskaņā ar šā likuma 10. pantu. Tajā pašā laikā 11. pants nosaka īrnieka tiesības attiecībā uz pabalstiem, kas tiek piedāvāti viņa īrētajā īpašumā, piemēram, automašīnu stāvvietā, peldbaseinos un tā tālāk. Un 12. pants apraksta īres izmaksu noteikšanas metodi un laiku. Ja līgums nav noslēgts, maksājums gada laikā jāveic četrās vienādās daļās. 13. pants (grozīts) ļauj abām pusēm grozīt līguma nosacījumus vai palielināt / samazināt nomas maksu. Gadījumā, ja nav līguma, šī komiteja nosaka patieso vērtību. Šajā situācijā jebkurai pusei, kas vēlas iesniegt grozījumu vai labojumu, saskaņā ar 14. pantu ir jāpaziņo otrai pusei vismaz 90 dienas iepriekš, ja vien nav savādāk norunāts citādi. Turklāt 15. pantā noteikts, ka iznomātājam nodot lietošanas kārtībā esošā nekustamā īpašuma vienību, ja nav bijušas iepriekšējas vienošanās par tā nodošanu īrniekam bez galīgās apdares, lai īrnieks to darītu pats. Turklāt 16. pantā noteikts, ka izīrētājam periodiski jāveic plānotie un kosmētiskie remonti, nemainot īpašuma iznomāšanas nosacījumus vai jebkādu iemeslu dēļ nepārkāpjot nosacījumus, kādus īrnieks izmanto viņam iznomātās telpās (17. pants).
No otras puses, namīpašniekam ir jāsniedz piekrišana īrniekam, lai viņš varētu sevi pārstāvēt oficiālajās struktūrās, saņemot atļaujas dekoratīvajiem vai remontdarbiem, nodrošinot, ka šie darbi nesabojā nekustamā īpašuma būvkonstrukcijas. Tajā pašā laikā 19. pants uzliek par pienākumu īrniekam samaksāt īri savlaicīgi un ļauj izīrētājam ņemt skaidru naudu no īrnieka kā garantiju remonta darbiem nekustamajā īpašumā līguma beigās (20. pants). Turklāt 21. pantā noteikts, ka īrniekam ir pienākums atdot nomāto īpašumu tādā pašā stāvoklī, kādā tas sākotnēji saņemts, izņemot dabisko fizisko nolietojumu, vienlaikus maksājot visas nepieciešamās nodevas un nodevas saskaņā ar 22. pantu.
Tajā pašā laikā 23. pants brīdina īrnieku par jebkādu uzlabojumu neizmantošanu, ko viņš ir izveidojis, izejot no īrētajām telpām, ja vien abas puses nav vienojušās citādi. Turklāt 24. pants brīdina īrnieku par īrēto telpu nodošanu vai apakšnomāšanu kādam citam, ja vien nav saņemta rakstiska atļauja no izīrētāja. No otras puses, 25. pantā ir definēti gadījumi, kad īrniekam ir jābūt tiesībām pamest nomāto īpašumu pirms nomas termiņa beigām, piemēram, nespēja samaksāt nomu pēc brīdinājuma saņemšanas vai iznomāto telpu apakšnoma bez īpašuma īpašnieka ziņas vai arī nomāto telpu izmantošana nelikumīgiem mērķiem vai tās izmantošanai tādā veidā, kas pārkāpj sabiedrisko kārtību un sociālo ētiku, vai ja īrnieks pamet nomu Šī telpa ir paredzēta tās uzņēmējdarbībai, tajā neapmetoties, vai ja īrētais īpašums atrodas iznīcībai tuvu stāvoklī, vai arī, ja īrnieks neievēro likumos paredzētos nosacījumus, vai arī ja Emirāta arhitektūras attīstībā ir nepieciešams iznīcināt īrēto īpašumu.
Brīdinājums par visu iepriekš minēto jānosūta caur valsts notāru vai ierakstītā vēstulē. Turklāt īpašnieks var arī aicināt atbrīvot nekustamā īpašuma vienību nomas beigās, ja tas ir nepieciešams ēkas nojaukšanai vai rekonstrukcijai vai ja nomājamās telpas ir jāremontē, vai arī, ja saimnieks vēlas izmantot izīrējamo īpašumu vai nodot to kādam citam. viņu tuvie radinieki. Šajā gadījumā namīpašniekam ir pienākums tādā pašā veidā, kā minēts iepriekš, paziņot īrniekam iemeslus, kas viņam liek atbrīvot telpas vismaz 12 mēnešus pirms plānotās izbraukšanas no īrētajām telpām.
Ja minētā komiteja iznomātājam piešķīra tiesības labot izīrēto īpašumu, kuru viņš plāno izmantot savām vai tuvākās ģimenes vajadzībām, tad izīrētājam nav tiesību iznomāt šo īpašumu kādai trešajai personai, un to var izdarīt tikai divu gadu termiņš, ja tas ir mājoklis, un trīs gadu periods, ja īpašums tiek izmantots citiem mērķiem, no remonta darbu apstiprināšanas brīža un ja pilnvarotā komiteja nenolemj citādi. Papildus iepriekšminētajiem gadījumiem īrnieks var vērsties komitejā, lai pieņemtu lēmumu par zaudējumu kompensāciju.
No otras puses, 27. pants paredz, ka nomu nevar izbeigt iznomātāja vai īrnieka nāves dēļ, un nomu jāturpina cesionāriem. Ja īrnieka tiesību pārņēmēji uzstāj uz nomas līguma izbeigšanu, līgumu var izbeigt trīsdesmit dienas pēc rakstiska paziņojuma saņemšanas, kas tiek nosūtīts izīrētājam vai līguma beigās, atkarībā no tā, kurš datums ir tuvāks.
28. pants paredz, ka īrniekam, cesējot īpašumtiesības uz īpašumu citam īpašniekam, nedrīkst būt nodarīts nekāds kaitējums, ar nosacījumu, ka nomas datumi ir jānosaka ar iepriekšējo īpašnieku, kurš savu īpašumu pārdeva citam īpašniekam.
Tajā pašā laikā 29. pants (grozīts) nodrošina nomniekam tiesības atgriezties tajā pašā mājokļa vienībā, ja pēc jaunas īres cenas noteikšanas iznomātājs ir veicis kapitālo remontu un pilnīgu rekonstrukciju vai parasto remontu nomātajā korpusā. Tāpēc īrniekam ir jābūt prioritārām tiesībām noīrēt to pašu īpašumu ar nosacījumu, ka viņš trīsdesmit dienu laikā pēc tam, kad iznomātājs ir saņēmis paziņojumu par šo īpašumu, apstiprina vēlmi iznomāt šo īpašumu.
Turklāt 30. pants pasargā apakšnomu no nomas atcelšanas, ja galvenā īrnieka sastādīto līgumu ir apstiprinājis izīrētājs. Un 31. pants īrniekam uzliek par pienākumu noteikt nomas izmaksas, pat ja iznomātājs ir uzsācis tiesas procesu par īpašuma atbrīvošanu visas prasības laikā, līdz tiek izdots tiesas rīkojums.
32. pants ļauj abām Pusēm vienoties par arbitrāžu un pilnvaro attiecīgo komiteju pieņemt visus iekšējos lēmumus par abu pušu tiesību atjaunošanu, līdz galīgais lēmums tiek pieņemts šķīrējtiesas ceļā. Turklāt 33. pants piešķir kompetentajai komitejai pilnvaras iecelt šķīrējtiesnešus pēc jebkuras puses pieprasījuma, ņemot vērā, ka viņu skaitam jābūt vienādam ar iepriekš saskaņoto summu vai tā jāpapildina. Turklāt 34. pants iznomātājam aizliedz atvienot nekustamā īpašuma komunālos pakalpojumus vai ierobežot īrnieka piekļuvi tiem. Šajā gadījumā īrnieks var iesniegt sūdzību policijā vai attiecīgajā komitejā, savukārt 35. pantā ir noteikts, kā ar šīs komitejas starpniecību īstenot lēmumus par nekustamā īpašuma atbrīvošanu, kurai ir jāiesniedz pieteikums Dubaijas Tiesībaizsardzības nodaļai, lai stiprinātu un izpildītu savus lēmumus.
Faktiski šis papildinātais likums precizēja daudzas pozīcijas, kas saistītas ar īres attiecībām Dubaijā, un pilnībā paredzēja veidus, kā izveidot īres attiecības starp namīpašnieku un īrnieku, kā arī metodes īres likmju, pušu tiesību un pienākumu noteikšanai. Un, neskatoties uz to, ka likums nosaka, ka "līgums tiek uzskatīts par saikni starp pusēm, kas to noslēdza", šis likums iejaucas katras puses tiesību aizsardzībā, lai otra puse to neizmanto.
Līdz ar to īpašuma īpašnieks nevar pierādīt savu augstprātību pret savu īpašumu un vienpusēji izbeigt nomu, mainīt nomas periodu un tā vērtību, kā arī izlikt īrnieku jebkurā viņam izdevīgā laikā. Tāpēc šis grozītais likums tika izdots, lai stabilizētu nomas attiecības un piespiestu visas puses saukt pie atbildības, izveidojot visiem objektīvus noteikumus, par kuriem tika paziņots iepriekš, ar mērķi regulēt nomas attiecības, lai visas puses varētu dzīvot mierā un drošībā, un kur katra Pušu partijām man būtu tiesības uz laimīgu uzturēšanos šajā emirātā, kas uzplaukst tā valdnieka - šeiha Mohammeda bin Rašida Al Maktouma - gudrā vadībā, kurš izdeva šo likumu un tā grozījumus. Mēs ceram, ka līdzīgi likumi parādīsies arī visos citos AAE emirātos, lai visi cilvēki varētu baudīt savu uzturēšanos šajā viesmīlīgajā un drošajā valstī.
