Par to, kas notiek AAE nekustamo īpašumu tirgū, kāda ir pašreizējā situācija un nākotnes izredzes, mēs runājam ar Krievijas uzņēmēju padomes Dubaijā un Ziemeļu emirātos Investīciju un nekustamā īpašuma departamenta vadītāju, IMEX Real Estate vadošo partneri Oļegu Vadimoviču Lavriku.
Jūsuprāt, AAE nekustamā īpašuma tirgus galvenie rezultāti pēdējo trīs gadu laikā kopš krīzes sākuma?
Protams, globālā finanšu krīze, kas sākās 2008. gadā ar Lehman Brothers bankrotu, bija nopietns pārbaudījums visai mūsdienu pasaules ekonomikas sistēmai.
Apvienotajiem Arābu Emirātiem šis pārbaudījums neizturēja nesāpīgi. Neskatoties uz nopietni atbalstīto tradicionāli spēcīgo naftas nozari, gandrīz visās ekonomikas nozarēs ir veiktas ievērojamas korekcijas. Un, protams, krīze kļuva par īpaši smagu pārbaudi salīdzinoši jaunajam un strauji augošajam AAE nekustamā īpašuma tirgum. Krītošās nekustamā īpašuma cenas vidēji sasniedza aptuveni 50% no pirmskrīzes līmeņa. Tik nopietnas korekcijas sekas bija stagnācija un pēc tam tā saucamā “ārpus plāna” tirgus, tas ir, projekta posmā pārdoto priekšmetu, faktiska izzušana. Tā rezultātā spekulanti aizgāja no tirgus, un pats tirgus pārorientējās uz gataviem nekustamajiem īpašumiem un gala lietotājiem.
Nav noslēpums, ka vairāku gadu laikā pirms krīzes Emirātu nekustamā īpašuma tirgus pieauga milzīgā tempā, galvenokārt pateicoties īstermiņa spekulatīvo ieguldījumu pieplūdumam no visas pasaules. Cilvēki neieguldīja, lai iegūtu gatavu īpašumu turpmākai lietošanai, bet gan turpmākai tālākpārdošanai būvniecības posmā vai pat agrāk. Tā kā finansēšanas grafiki ietvēra maksājumus pa daļām projekta īstenošanas periodā, tas tika izmantots kā finanšu sviras spēlei augošā tirgū.
Šī iemesla dēļ gatavo nekustamo īpašumu tirgus spekulantus maz interesēja. Šis segments, protams, piesaistīja galvenokārt galalietotājus, tas ir, tos, kuri patērētāja vai investīciju vajadzībām bija paredzējuši izmantot gatavu nekustamo īpašumu.
Protams, pēc tirgus krišanas spekulanti to pameta. Un gala lietotāji palika. Spekulatoru pārkarstais “ārpus plāna” tirgus pazuda kopā ar spekulantiem, un gatavā (vai gandrīz pabeigtā) nekustamā īpašuma tirgus palika un parādījās priekšplānā. Pēdējo trīs gadu laikā tirgus ir atkopies no šoka, un tā dalībnieki ir sapratuši jaunu realitāti un ir pārkārtoti darbam jaunos apstākļos.
Vai nesen ir mainījušies AAE nekustamā īpašuma tirgus likumdošanas pamati?
Pirmkārt, jāsaka, ka Apvienotajos Arābu Emirātos joprojām nav vispārīgu federālo likumu par nekustamo īpašumu. Katrs no septiņiem emirātiem patstāvīgi regulē visus jautājumus, kas saistīti ar nekustamā īpašuma tirgu tās teritorijā. Progresīvākais šajā virzienā, tradicionāli, ir Dubaija.
Tieši pirms krīzes sākšanās Dubaijā tika pieņemti svarīgi jauni likumi: par nekustamā īpašuma ķīlu reģistrāciju un to objektu reģistrāciju, kas nepabeigti ar būvniecību. Arī pēdējo trīs gadu laikā pastāvošajā tiesiskajā regulējumā ir veiktas vairākas izmaiņas un grozījumi, kas regulē attiecības starp īrniekiem un īpašniekiem, kā arī starp ieguldītājiem un attīstītājiem. Kopumā visu izmaiņu mērķis ir uzlabot tirgus normatīvo regulējumu, palielināt tā pārredzamību un aizsargāt tā dalībnieku intereses.
Federālā līmenī nozīmīgākais notikums, kas ietekmēja nekustamā īpašuma tirgu, bija izmaiņu ieviešana pastāvīgo vīzu izsniegšanas kārtībā. 2009. gada maijā pirmo reizi AAE vēsturē ārvalstu dzīvojamo nekustamo īpašumu īpašnieku tiesības iegūt 6 mēnešu vīzu tika legalizētas federālā līmenī. Un šī gada jūnija beigās AAE valdības sanāksmē tika paziņots lēmums palielināt ārvalstu īpašniekiem izsniegto vīzu termiņu no 6 mēnešiem līdz 3 gadiem. Un, kaut arī vīzu piešķiršanas procedūrā vēl nav daudz skaidrības, pats fakts par šāda lēmuma pieņemšanu augstākajā līmenī noteikti ir pozitīvs.
Kādas, jūsuprāt, ir nekustamā īpašuma tirgus perspektīvas Dubajā un citos emirātos?
Tāpat kā jebkurš aktīvs, arī nekustamā īpašuma vērtība ir pakļauta cikliskām svārstībām. Izaugsmes periodi neizbēgami dod cenu kritumu un otrādi.
Tomēr nekustamā īpašuma cenu nepastāvība ir salīdzinoši neliela. Vismaz cenu svārstību biežumu un amplitūdu nekustamā īpašuma tirgū nevar salīdzināt ar atbilstošajiem akciju tirgus rādītājiem. Tieši tāpēc nekustamā īpašuma iegāde tiek uzskatīta par vienu no visuzticamākajām un konservatīvākajām ieguldījumu iespējām.
Protams, krīzes rezultātā Emirātu nekustamā īpašuma tirgus bija smagi cietis. Tomēr šoks pārgāja, un tirgus dalībnieki pieņēma jaunus nosacījumus. Tirgus ir pārcēlies uz jaunu posmu - nobriedušu izaugsmi. Kas attiecas uz Dubaiju, mēs tagad varam ar pārliecību apgalvot, ka kritums ir pagājis, un tagad populārākajos rajonos mēreni pieaug gan pārdošanas, gan īres cenas. Lielākā daļa tirgus dalībnieku ir vienisprātis, ka dažu nākamo gadu laikā Dubaijā mēs redzēsim vienmērīgu tirgus izaugsmi.
Uz ko balstās šāda pārliecība?
Spriediet paši. Pēdējo trīs gadu laikā Dubaijā nav izveidots neviens jauns dzīvojamais projekts. Tajā pašā laikā saskaņā ar Dubaijas statistikas centra datiem emirāta iedzīvotāju skaits tajā pašā laika posmā ir pieaudzis par 300 tūkstošiem iedzīvotāju, un izaugsmes process turpinās.
To veicina politiskā stabilitāte, drošība, labvēlīgs investīciju klimats, nodokļu un kapitāla aprites ierobežojumu neesamība, kā arī krīzes rezultātā ievērojami samazinātās uzņēmējdarbības izmaksas (biroja īre, personāla izmaksas utt.). Tas viss piesaista uzņēmējdarbību, kam, savukārt, nepieciešami cilvēkresursi. Tagad tirgū notiek nekustamā īpašuma pārpalikuma absorbēšana, kura celtniecība tika uzsākta pat pirms krīzes. Tā kā nekustamais īpašums ir aktīvs, kura celtniecība prasa daudz laika (ēkas celtniecības cikls ilgst vidēji 2–3 gadus), pārskatāmā nākotnē neizbēgami radīsies trūkums tirgū. Tāpēc mēs varam droši runāt par optimistisku situācijas attīstības scenāriju Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū.
Kas attiecas uz citiem emirātiem, manuprāt, Abū Dabī ir ļoti labas izredzes, kur tiek uzkrāta lielākā daļa ieņēmumu no naftas. Ziemeļu emirātu gadījumā ir grūtāk izteikt skaidras prognozes. Piemēram, Ajman un Ras Al-Khaimah krīzes rezultātā saskārās ar nopietnām problēmām, un acīmredzot to risināšanai būs vajadzīgs daudz vairāk laika nekā Dubaijai un Abū Dabī.
Tas ir, vai jūs domājat, ka tuvākajā nākotnē pievilcīgākais nekustamo īpašumu tirgus Dubajā saglabāsies?
Jā Un tas ir saistīts ar faktu, ka Dubaijā ir lielākais un attīstītākais nekustamā īpašuma tirgus. Neskatoties uz iespējamo Abu Dabi projektu pievilcību nākotnē, tikai Dubaija šobrīd var piedāvāt plašu gatavo īpašumu izvēli ar statusu "freehold", ļaujot ārzemniekiem iegūt nekustamo īpašumu. Pievienojiet tam visattīstītāko no visiem septiņiem emirātu infrastruktūras, vislabvēlīgāko investīciju klimatu un turpmākās attīstības perspektīvas.
Kurš Dubaijas nekustamā īpašuma tirgus segments jums šobrīd šķiet vispievilcīgākais?
Tirgus cenas tagad ir pievilcīgas visos segmentos. Un, ja mēs runājam par nekustamā īpašuma iegādi personīgam patēriņam (piemēram, savai dzīvesvietai vai sava uzņēmuma biroja uzturēšanai), mēs varam droši ieteikt izmantot pašreizējo situāciju un iegādāties jebkuru piemērotu īpašumu par zemu cenu. Ja mēs uzskatām nekustamā īpašuma iegādi par ieguldījumu, tad es ieteiktu izvēlēties mājokli populāros rajonos.
Fakts ir tāds, ka Dubaija ir apmeklētāju pilsēta. Vairāk nekā 90% no diviem miljoniem metropoles iedzīvotāju ir emigranti. Ikvienam ir kaut kur jādzīvo, jāstrādā, atpūsties. Tāpēc īres tirgus ir ļoti attīstīts. Mājokļi populāros projektos ir ļoti populāri, un ienākumi no īres Dubaijā ir divas līdz trīs reizes lielāki nekā attīstītajos tirgos. Bez tam nav ienākuma nodokļa, kā arī īpašuma nodokļu. Tas viss padara ieguldījumus dzīvojamā nekustamajā īpašumā ļoti pievilcīgus.
Kas attiecas uz birojiem, tuvākajā nākotnē tiks pabeigts liels skaits biroju telpu un ienāks tirgū, kuru celtniecība tika sākta vēl pirms krīzes. Tāpēc no vērtības pieauguma un radīto īres ienākumu līmeņa viedokļa, manuprāt, tuvāko gadu laikā ieguldījumi biroja nekustamajā īpašumā izskatās mazāk pievilcīgi nekā, teiksim, ieguldījumi mājokļos.
Kādus ieteikumus jūs varētu sniegt mūsu lasītājiem, domājot par īpašuma iegādi Emirātos?
No manas puses ir tikai viens ieteikums - pirkt. Tagad tirgus ir stabilizējies, ir bijusi skaidra tendence uz tirgus atveseļošanos un izaugsmi, bet cenām vēl nav izdevies ievērojami paaugstināties. Tātad, ja kādam bija domas par nekustamā īpašuma iegādi Dubaijā, tagad ir pienācis laiks.
Paldies par sarunu. Mēs vēlam veiksmi.
Papildu informāciju par nekustamā īpašuma iegādi Dubaijā varat iegūt no IMEX Real Estate speciālistiem pa tālr. Maskavā +7 495 5100008, bezmaksas tālrunis AAE 800-IMEX (800-4639) vai nosūtot pieprasījumu pa e-pastu [email protected].
